TOP50房企七成涉足城市更新业务，有望成利润新增长点

　　房企参与城市更新业务的热情延续，TOP50房企中7成房企涉及城市更新业务，部分房企管理层近期公开表示对该业务看好。同时，多地公布城市更新进展，明确未来改造计划。

　　有报告称，随着土地资源日渐稀疏，盘活存量土地资源成必然出路，城市更新或开启房地产增量时代。城市更新市场规模有望达到10万亿级别，城市更新业务将成房企业务新的增长点。

　　参与热情延续

　　山西雅居晋明房地产开发有限公司日前以6.64亿元摘得太原市两宗城中村改造项目地块，合计面积8.79万平方米。土地用途分别为住宅兼容商业用地和托幼用地，将由雅居乐城市更新集团开发。

　　雅居乐城市更新集团今年上半年成立，业务覆盖旧村、旧厂、旧城及棚户区改造，公司在战略布局上聚焦粤港澳大湾区及华北中原地区的核心城市地段。截至2020年6月底，公司已签订13个合作协议，锁定建筑面积约1000万平方米，货值约2400亿元。

　　徐家汇日前公告称，公司拟投资上海六百城市更新项目，预计投资额约7亿元，项目涉及规划调整、市政换地、地铁协调等。

　　整体来看，房企参与城市更新业务延续上半年热情。中泰国际房地产行业分析师刘洁琦表示，一二线城市中心区域招拍挂机会在变少，城市更新需求上升。通过参与城市更新项目，开发商可以获得城市中心区域的开发机会，并助力推动城市进一步发展。

　　安信证券研报称，房企2020年中报披露数据显示，TOP50房企中7成涉及城市更新业务。京津冀、粤系房企参与比例较高，分别为85.7%、80.0%。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有47%房企涉足城市更新业务。

　　部分房企管理层近期表态城市更新业务。佳兆业美好执行董事吴建新日前称，城市更新项目的逐步推进为公司提供了贯穿城市更新全生命周期的物业管理相关服务项目。母公司佳兆业集团城市更新项目主要集中在粤港澳大湾区，具有较高管理费优势。佳兆业集团旧改项目面积已超4000万平方米，货值超2万亿元，前期旧改服务是佳兆业美好利润及规模的来源和支撑。

　　万科北京公司首席合伙人刘肖日前表示，城市更新最主要的价值是产业升级和消费升级。在他看来，中国未来城市更新舞台更多的是多主业，需要多方参与。

　　地方政策明确推进

　　一方面，房企积极参与城市更新业务;另一方面，地方政策明确未来更新计划。

　　广州市日前通过的《关于深化城市更新工作推进高质量发展的实施意见》和《广州市深化城市更新工作推进高质量发展的工作方案》提出，通过完成城市更新三年实施计划、五年行动方案和十年改造规划项目，广州将在近3年对83个城中村实施改造，近5年将完成183个城中村改造。

　　《昆明市城市更新改造行动计划》明确，2020年完成改造项目3个(含1个微改造项目);2021年完成改造项目8个;2022年完成改造项目26个;2023年完成改造项目51个(含11个微改造项目);2024年完成改造项目70个(含2个微改造项目);2025年完成改造项目129个。

　　《深圳市2020年度城市更新和土地整备计划》公布了2020年总体任务，其中城市更新年度任务包括全市新增实施改造任务9000亩，完成改造任务5000亩;新增拆除重建类城市更新单元计划用地规模679公顷;完成旧工业区综合整治建筑面积120万平方米。

　　有媒体报道，截至2020年6月末，中国工商银行城市更新贷款余额超330亿元。在城市更新(旧城改造)领域，中国工商银行已在北京、上海、深圳、广州、武汉、南京等15个城市开办城市更新贷款业务。信贷政策和产品体系包括产业园区建设、棚户区改造、城市更新(旧城改造)、新农村建设等多个领域。

　　有望成利润新增长点

　　亿翰智库报告显示，2019年全国商品房销售金额超过16万亿元，TOP30企业集中度达50%。随着房地产行业由增量时代逐步向存量时代过渡，增量空间将不断缩小，城市更新市场规模将不断增加。

　　佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》指出，中国房地产总市值已超过300万亿元，按每年2%的城市更新速率计算，城市更新迎来6万亿元级市场。随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将迎来10万亿元的大赛道。

　　西南证券研报认为，土地资源日渐稀缺，盘活存量土地资源成必然出路。城市更新或开启房地产增量新时代，成为城市可持续发展的重要抓手。

　　就全国城市更新格局来看，大湾区成为房企城市更新的“必争之地”。克而瑞地产研究中心数据显示，TOP100房企中有27家城市更新业务涉足广东省，热点城市包括广州、佛山、深圳等。

　　安信证券研报称，大湾区是房企城市更新业务聚焦区，深圳是房企大湾区城市更新布局最多的地区。佳兆业、恒大、龙光、卓越、华润置地等13家TOP50房企均在深圳有城市更新业务布局。

　　在中国恒大2020年中期业绩会上，中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示，恒大自2016年开始布局大湾区至今，已成为大湾区土储最丰富的房企之一。其中，公司在大湾区的大部分项目是旧改项目，符合增量转向存量发展的要求。在夏海钧看来，“公司未来利润的爆发点集中在大湾区。”

　　中国恒大2020年中报披露，公司拥有旧改项目104个。其中，深圳55个，大湾区12个(除深圳外)，太原11个，石家庄4个，昆明3个，贵阳3个，郑州2个。