政策加码 房企布局城市更新难题仍在

随着核心城市纷纷步入存量时代，城市更新迎来全新时代。国家相关部委和一线城市相继出台新的城市总体规划和城市更新行动计划，存量市场不断受到政策支持。

日前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求全面推进城镇老旧小区改造工作，满足人民群众美好生活需要，推动惠民生扩内需，推进城市更新和开发建设方式转型，促进经济高质量发展。

近几年，一线城市土地供应越来越紧缺，土地价格高企，城市未来向对现有建筑的升级改造更新上转变。于是，通过对存量土地改造的城市更新成为房企参与一线城市竞争的重头戏。

业内人士认为，从旧改项目入手，是房企切入城市核心区域的高级手段，城市更新具有可观的潜在价值。不过，其背后的风险和难度也不可忽视，旧改项目业务周期长、资金需求大，也是房企未来不得不面对的挑战。

房企的新赛道

随着棚改步入收尾阶段，老旧小区改造按下“加速键”。

2017年底，秦皇岛、张家口等15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。2019年6月，国务院常务会议部署推进老旧小区改造，10月份，山东、浙江两省及上海等8市开展深化试点探索。今年两会上，国务院总理李克强在《政府工作报告》中提出，2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，这一数字较2019年增加一倍。

佳兆业集团《2019-2020房地产行业白皮书》认为，中国房地产总市值已超过300万亿元人民币，按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的10万亿大赛道。

以旧城改造为代表的城市更新成为城市发展新增长极的同时，城市更新的浪潮自华南地区卷起，开启了强劲的增长之路，不少品牌房企纷纷斥资入局这场游戏，抢滩市场。

今年4月，以城市更新见长的龙光完成更名，公司名称由“龙光地产控股有限公司”更名为“龙光集团有限公司”。而根据龙光发布的2019年度业绩，截至去年底，龙光在10个城市拓展了78个城市更新项目，可转化土储货值达4006亿元，其中95%位于大湾区。

根据龙光预测，千亿规模的城市更新项目，未来3年可占其当年核心盈利的20％。可以说，城市更新已经成为龙光业绩增长的新曲线。

根据贝壳研究院的统计数据，目前，TOP50的房企中，已经有超过一半的房企开展了城市更新业务，其中包括碧桂园、恒大、万科、保利等。以恒大为例，截至2019年末，恒大共拥有旧改项目101个。富力通过三个城市的城市更新项目，转化了179万平方米土地储备。港资房企同样活跃，如新世界中国在去年9月拿下广州增城区塔岗村的旧改地块。

还有一些房企也在摩拳擦掌跃跃欲试。例如，越秀地产在年报的未来展望中称，要在“三旧”改造方面积极获取项目，为中长期获取优质土地储备奠定基础；时代中国表示将保持稳健的投资策略，积极参与城市更新改造，确保拥有充足且优质的土地储备。

今年4月，锦和商业以“中国城市更新运营服务领域首家上市公司”的身份，在上交所正式挂牌，发行价7.91元/股，募资总额7.47亿元。截至当日收盘，锦和商业报收11.39元，涨幅高达43.99%，触及新股上市首日最高涨幅限制。业内普遍认为，城市更新第一股的“开门红”，体现了资本对行业长远价值的认可。

当下，超万亿元的投资规模还在吸引着更多的房企入局城市更新板块，在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，城市更新以及旧改等项目在空间分布上显著不均，房企在此方面的投入还有较大的空间。

掘金城市更新 房企考验重重

但房企升级，介入城市更新，并没有想象中那么容易。

在此之前，城市更新只是门“选修课”，房企更热衷于拿净地，创造了一个又一个高周转之下飞速提升的销售“传奇”。实际上，城市更新是一个高门槛的市场，若想获取一席之地，并非易事。

保利城市更新事业部副总经理郝志彪曾表示，“旧改是一个政府、企业、城中村三方的利益博弈过程。”

以拆迁为例，在旧改拆迁过程中，政府大多扮演第三方的角色，而开发商则需要和村民或业主直接对接，这就导致钉子户、村民集体维权等负面消息频频爆出。

2019年5月，由于拆迁补偿安置纠纷，中铁置业无奈放弃了立项八年之久的深圳龙岗坂田新围仔村旧改项目，被迫退出深圳旧改市场。

旧城改造对房企的要求不单单是解决拆迁安置问题，更大的挑战来自企业自身持续发展的能力。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，一方面，旧改项目持续周期较长，回报周期也会更长。高昂的资金成本，对于企业而言无疑是一项巨大的考验，特别是对于一些采用高成本融资方式或者现金流紧张的房企来说，资金压力将会更大。

另一方面，不少旧改项目会涉及片区的经济推动、产业转型升级等问题，对开发商的产业引导和整体运营能力更是一大考验。

那么，房企应该如何掘金城市更新呢？

高和资本董事长苏鑫给出的答案是，通过“改硬件、装内容、促流动”的方式能够显著提升商业资产价值。他认为，城市更新过程里，硬件改造预计可以提升20%—30%资产价值，通过运营提升租金后，资产价值预计会提升40%—50%，流动性产生溢价，通过证券化变现会产生20%—30%收益。

严跃进则表示，资金压力大和拆迁安置难度大是城市更新中的两大难题，如若处理不好这两方面，旧改项目中途终止会带来社会效益和经济效益的双重困境。因此，他建议，要善于提炼概念，与城市发展脉络相结合，充分利用当地政策制度，积极降低拆迁成本，加快拆迁效率。