插旗小镇生意 升龙拿下广州黄埔旧改后的第一步棋

来势汹汹的旧改网红上海升龙，在羊城大范围掠地后玩起了新花样，开始试水新的领域——文旅。

7月13日，广州黄埔区、广州开发区文化旅游产业项目集中签约，32个文化旅游产业项目落户黄埔，投资总额21.57亿元。这份项目名单里，重量级的文旅项目南湾文旅小镇出现了升龙的身影。

黄埔区发布的消息称，项目将由广东升龙集团结合黄埔区穗东街南湾社区旧村改造开发，总建筑面积8.8万平方米，投资额7.4亿元。值得注意的是，这段官方描述中，升龙首次以“广东升龙集团”的名义出现。

南湾文旅小镇项目成为了升龙在羊城试水文旅的第一步。可以发现，借助旧改，升龙还将涉足产业运营、人工智能等新领域，显然升龙在下一盘更大的棋局。

规模失速的升龙，在广州的旧改征程一路“披荆斩棘”，但作为业内所称的“游牧型房企”，升龙的这场“豪赌”最终收效如何，则更为外界争议。

插旗小镇生意

据了解，南湾社区旧村改造项目，此前于5月15日确定升龙为合作企业。该项目拆迁安置总投资额约54亿元，总用地面积约为68.38公顷。

根据规划，未来南湾社区将划分为三大板块，分别为以扶胥古运河为脉的岭南文化、海丝水乡旅游板块；以电子商务、创意办公、滨水商业等产业集聚的高端高新产业板块；以人为本、智慧社区、高端配套、贴近自然的生态宜居板块。

本次升龙结合南湾社区旧改拟打造的南湾文旅小镇项目，将延续赛龙舟、波罗诞等传统特色民俗活动，通过岭南滨水商业街串连滨水节点，规划设计文旅配套区、文化创意区、文化展示区、民俗体验区、岭南美食区，形成丰富的非遗文化体验活动，打造富有岭南特色的文旅小镇。

实际上，过往的升龙很少跟“文旅”这个标签扯上关系。即使是操盘改造了多个城市更新项目，也大多是涵盖高端住宅、写字楼、商场、酒店业态的综合体项目。

羊城旧改似乎给了升龙更多的想象空间。根据业内分析，升龙已签约的旧改项目大多位于广州外围区域，土地成本略低，且项目周边新盘较为稀缺，可开发性较强，操作空间也更大。

黄埔这片土地，便给了升龙发展文旅的契机。据悉，文化旅游产业已成为黄埔区、广州开发区重要产业。近年来该区文化旅游产业总量规模稳步提升，2018年文化产业增加值达114.79亿元，位居广州市各区前列。

业内人士分析称，文旅项目通常占地面积大，通过低成本的旧改发展文旅项目，则能有效降低风险、减少投入成本。另外，文旅项目历来以培育周期长、资金回笼慢为痛点，而对于升龙来说，手握政府资源、资金渠道等筹码便是其很大的优势。

查阅升龙集团官网可发现，“银行投资”被列为公司业务发展的四大板块之一。升龙发起成立的广东华兴银行于2011年揭牌开业，而升龙是其十大股东之一（持股11.02%）。此外，升龙的金融投资平台亦与诺亚、黑石、平安等大型基金公司、投资银行、信托公司建立合作，同时升龙进入广州以后，又相继与建行广东省分行、广州农商银行、广州银行、民生银行四家银行签约。

但缺乏文旅打造经验，升龙要面对的挑战也不小。在客群的定位、具体项目运营等方面，文旅地产跟住宅、商业地产的逻辑完全不一样，此外文旅项目考验更多的是开发商对于持有型物业的运营，对于过往习惯开发销售型物业，且习惯“游牧”的升龙而言，能否玩得转还需要打上问号。

升龙“豪赌”拷问

通过旧改，升龙将涉足更多新领域。其中，于去年6月拿下的“巨无霸”黄埔汤村旧改项目，将规划建成战略新兴产业集聚区。

根据升龙集团官网披露，项目将沿九龙大道高标准规划建设84.3万平方米商业商务办公区，打造“新一代信息与人工智能技术园区、区域商业与科技体验中心、互联网远程教育内容与技术园区”，重点发展科技创新、教育培训、商务办公、商业服务四大产业类型，并拟引入有国际影响力的研发组织和总部中心等重点机构。

另外据市场消息，升龙早在去年便介入番禺化龙明经村旧村改造项目。该村2020年5月债权（应收款）明细公布表中，出现两笔与广州谭龙置业有限公司（升龙旗下子公司）分别约1000万元及84.9万元的资金往来；此外，村委财务明细中，还产生有“收广州谭龙置业有限公司代收更新数据调查委托款”共计约16.56万元的收入金额。

值得注意的是，位于化龙中部的明经村周边聚集有大量产业基地，而化龙一直是番禺的工业重地，囊括有汽车制造、物流、医疗、生物科技等产业。该村债权（应收款）明细公布表中，则涉及广汽新能源汽车地块补偿款、珠三角城际轨道交通穗莞深城际琶洲支线项目等。

快速掠地，或许只是升龙布下棋局的第一步，更准确的说，广州这座城市，成为了升龙为重振规模进行“豪赌”的一个根据地。

尽管升龙此前为这场赌局已经做好政府合作、资金筹备、团队搭建等各项准备工作，但不容忽略的是，纵观升龙20年的发展脉络，“单城市深耕，单区域聚焦，多项目布局”的战略贯穿始终，已经成为了升龙最大的弊病。

回看过往，2005年立足河南后，升龙在福建市场便鲜被提起；2012年进军南京后，升龙又因放缓了河南区域的扩储节奏，而在新阵地中逐渐失去优势。

成也萧何，败也萧何。当初升龙也曾被业内誉为“郑州旧改王”，一度引领着郑州的楼市格局和城改模板，并在河南这片土地上从一个名不见经传的公司一跃跻身行业百强。

飞速崛起的升龙借了时代的东风，但从辉煌到跌落，很大程度上从升龙抛弃市场的那一刻开始。

在郑州市场草草收尾的时候，升龙干脆利落地放弃了御景上院这个新项目，连挣扎尝试都没有。饱受升龙之害的购房者弹冠相庆，而对城市而言，后来的开发商或许会多一份对土地的尊重。

毕竟，升龙的草草离场，常常伴随着频繁的“地产维权”事件。据多家媒体报道，仅在2015年一年，升龙在郑州主推的升龙城、升龙天汇广场以及升龙又一城等项目均发生颇为激烈的维权事件。

对升龙本身而言，其区域布局和投资上的机会主义色彩较重，这种打一枪换一个地方的作法十分不利于各类资源的积累和拓展成本的降低，同时品牌形象也大打折扣。

而目前为重振规模在广州下的这场“豪赌”，或许是一场翻身仗，也是险仗。以往的旧改经验能否成功转化为优势，试水新领域能否顺利，如何弥补品牌形象，都将是升龙不得不面对的难题。