千亿元级房企涌入1.25万公顷掘金池 大湾区旧改首笔现金回笼多需5年

　　坐拥中国三分之一市值超千亿元的公司，以全国0.6%的占地面积贡献全国12%GDP的粤港澳大湾区，如今是规模房企进军城市更新领域必争的厮杀战场。

　　旧改、城市更新业务似乎从来没有如此深刻地挑动众多房企的“神经”。6月份以来，新世界中国、佳兆业、富力、中国金茂纷纷以广州为核心争相竞标粤港澳大湾区(以下简称“大湾区”)旧改或城市更新项目，无论是单枪匹马、还是寻找当地企业搭建合作平台，规模房企都在忙着“进村”。

　　一个项目动辄百亿元的投资门槛、多年运营现金流才能回正、没有旧改项目操盘经验等风险，这些已不再是让房企“望而却步”的红线。“根据广东省2019年发布的《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019年-2021年)》，大湾区旧改市场体量约为1.25万公顷。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示，进入这一长期来看利润回报可观的战场，对房企战略储备而言，是为下一个时代做准备。

　　房企抢滩大湾区

　　随着房地产增量市场天花板的见顶，单纯凭借传统的招拍挂方式获取土地，已经无法满足房地产企业的扩张胃口。城市更新政策的出台，为房企布局一二线城市，提供了新的思路。

　　从“棚改”到“货币化安置”，催生了一批千亿元量级房企，下一个房地产规模增长时代或许属于“旧改”。

　　《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》分析认为：“即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的十万亿元量级的黄金大赛道。

　　“今年有不少房企都成立了旧改或城市更新事业部，重点布局领域首选就是大湾区。”同策集团首席分析师张宏伟透露，随着城市化快速推进，旧城改造已经是规模房企必然触及的领域。

　　6月15日，大湾区旧改大户佳兆业以23亿元拿下广州增城中新板块霞迳村城市更新改造项目。在此之前的今年3月份，敏捷以100亿元的改造金额拿下泮霞村旧改;去年10月份，保利正式签约中新村旧改，改造面积92万平方米。此外，6月9日，中国金茂与福星惠誉共同签署战略合作框架协议，称共同拓展广州城中村改造项目。

　　6月8日，近几年在内地大量投资的新世界中国在广州城市更新领域再下一城。据新世界中国披露，夏街村旧改项目坐落于广州增城中心城区，未来改造后总建筑面积约为132万平方米，预期投资总额逾人民币200亿元。同时，该项目是新世界中国在大湾区的第5个旧改项目。

　　“这两年广州旧改速度发展非常有力和迅速，用民间的力量去推动城市的发展是最大的发展方向，新世界集团要参与其中，不能够闭门造车，要根据政策法规去做。”新世界发展有限公司执行董事、新世界中国地产有限公司行政总裁黄少媚表示，相比其他房企，新世界中国坚持可持续发展，具备商业的运营经验和能力，有文化、教育、医疗等多元产业的发展，这些都是能够承载起一个综合体项目的保证，我们有这个底气去做这个事情。

　　不难看出，华夏幸福、中国金茂等外部千亿元级房企正在进驻或拓展这一领域，而本土头部房企早已深耕旧改市场。“北方或者长三角区域以本土企业和央企国企参与旧改为主，大湾区政策较为开放，民营房企更愿意参与。”张宏伟表示，加上三、四线城市楼市趋弱，一、二线城市公开市场拿地成本过高，大湾区旧改或许就是下一个规模发展的高地。

　　首笔现金回笼多需5年

　　“城市更新虽然还是新赛道，但行业集中度快速提升，区域寡头正在成型。深圳、广州、上海和东莞四个城市的更新占地面积，行业前五名集中度均达到30%及以上，并且均逐步从区域深耕走向全国化布局。”《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》显示，2019年掀起市场热潮的广州市场，行业集中度非常明显，TOP8企业改造面积占据近90%。

　　“旧改相对于传统拿地模式，变现周期会拉长。在乐观情况下估计需要3年-5年时间，比较复杂的旧改项目需要8年-10年，甚至更长。”潘浩表示，这类项目对于追求高周转的房企压力较大。但长期看，只要能够保证现金流稳定流动，旧改项目依然大有可为，有利于房企的项目储备结构优化，利润回报率也仍然可观。

　　“城市更新本质上是一场跨周期投资。一个城市更新项目完成一级开发平均周期为5年-8年时间，十年八年的周期是常态的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受采访时表示，一般来说，一个城市更新项目从意愿公示到计划立项平均需要0.8年，从列入计划到规划批复平均需要1.73年，从规划批复到实施主体确认平均需要2.16年，从实施主体确认到用地审批完成平均需要1年。

　　“就一般旧改项目而言，通常从投入第一笔现金到回笼所需周期需要五年左右，但是每个旧改项目都会存在各种差异，因此针对具体每个项目本身的资金回笼情况会有差异。”在旧改领域“久经沙场”的新世界中国相关人士直言，旧改项目普遍的难点是拆迁过程中存在不可控因素。另外，由于旧改项目投入成本大、资金回笼慢等问题，所以旧改项目是一个挑战。针对现金流平衡，需要综合考虑公司整体情况，因此一般会采取招拍挂与旧改相结合来获取项目，并有效地将销售和投资从现金流角度匹配。

　　“去房地产思维”促进城市更新发展趋于精细化

　　不过，虽然城市更新的几十万亿市场规模十分诱人，但其开发周期长和前期投入大的特点，也不容忽视。这也对布局城市更新的企业的资金实力，提出了更高的要求。

　　对此，房地产企业结合自身资产实力以及发展要求，实践出了3条参与城市更新的路径。

　　其一、是以佳兆业、富力为代表的独立运作模式。佳兆业成立佳兆业城市更新集团，开创了城市更新与产业运营、配套运营、财富管理、文化旅游、物业运营协调发展大格局，强化城市更新项目的品牌内在。20年的开发改造经验，成功打造了平湖佳兆业广场、佳兆业·山海城、深圳佳兆业金沙湾国际乐园等标杆项目。富力地产也于2019年正式成立城市更新集团;其二、则以收并购为主。如龙湖上海华泾天街商业项目，是其通过收并购后进行改造开业的天街项目;其三、是通过合作形式参与城市更新。如碧桂园(HK：02007)佛肇区域公司与顺控集团共同成立顺德城市更新平台公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展工作。

　　而值得注意的是，由于城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，房地产企业除参与模式上存在不同之外，由于开发项目的产权主体、规模、原用地功能等不同，也使得城市更新项目各具特色，且类型繁多。

　　严跃进表示，按城市更新改造的对象划分，房企参与城市更新主要包括老旧商业区改造、工业区改造、住宅小区改造、历史文化街区改造、城中村改造等类型。

　　也正因此，房企在参与城市更新的过程中，不能够简单的复制开发模式，也增加了工作的难度。

　　以万科(SZ:000002)为例，2017年，为响应深圳对城中村改造的政策，万科提出“万村计划”，即通过对村民住房的签约、改造，转化为长租公寓出租。然而，由于长租公寓盈利模式的不明确，“万村计划”很难在短时间内实现盈利，2019年，该计划被全面叫停。

　　但“万村计划”的失利，并不代表万科城市更新的实力。在永庆坊项目的打造过程中，万科从村民意愿出发，即保留了街区原有的建筑风貌和历史文化肌理，也引入了重创办公、特色商业等现代化因素，成为了城市更新中的标杆项目。

　　富力地产也是如此。2007年富力集团主导的广州猎德旧村改造项目，仅用3年时间，便将便将猎德村这个原本贫困落后的“城中村”打造成广州第一个旧改“土豪村”。然而，富力地产在对2012年拿下的茅岗村进行改造时，因部分村民改造意愿未统一，原本承诺2019年交付的回迁房，至今仍未完工。

　　每一个城市更新项目都具备自己独特的个性。对此，全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯曾在公开场合表示，企业在完成城市更新的过程中，需要具备科技驱动能力、产业迭代能力、创意和设计能力以及资产管理能力的综合能力。或许只有“去地产化思维”，才能做好城市更新。

　　在政策支持和土地资源紧缺背景下，城市更新成为房企参与一二线房地产市场的重要途径之一。未来随着城镇化发展，房企必然通过城市更新进一步加大企业与城市发展的融合。

　　来源：证券日报、蓝鲸财经