实探 | 深业白石洲三大旧改，鹤塘岭花园出地面二十几层，金三角大厦没动工迹象

最近，边检二大院棚改项目“3天签约99.19%”的新闻引发关注，推进速度之快引起市民热议。

同样都是城市更新项目，不由让十三香想起了深圳旧改小区中首个实现签约面积、签约人数达到100%的旧改项目——鹤塘小区、沙河商城旧改（备案名：深业鹤塘岭花园）。

深业在白石洲片区布局有三大旧改项目，房掌柜2020踩盘大暴走计划第四站南山，上次十三香实地探访了深业世纪山谷，这次一起看看深业在白石洲的另外两个旧改项目——深业鹤塘岭花园和深业金三角大厦。

两个项目相距约800米，一个已出地面约二十几层，230套住宅+210套公寓将于今年入市，另一个还没有改造动工迹象。

深业鹤塘岭花园

出地面约二十几层，益田假日广场一路之隔

深业鹤塘岭花园位于深南大道北侧，鹤塘街以西，华夏街以东，十三香从竹子林出发，沿着深南大道，开车不到10分钟就到了益田假日世界，与它一路之隔的深业鹤塘岭花园最高的1栋已经出地面二十几层左右，后面几栋比较矮的也出地面约3-4层。

项目与绿景白石洲旧改也是一路之隔，十三香沿着鹤塘岭花园围挡处绕了一圈，看到不少白石洲的店铺挂上了绿景恭贺业主搬迁的大型条幅。

有的店铺已经清空，贴上了“非请勿入”的标识，看来再过不久就要拆了吧。

项目的正门设在靠近华夏路一侧，十三香绕了一圈才找到。当十三香准备拍摄项目门口公示的工程概况牌时，却遭到保安的阻拦，无奈只好作罢。

好在十三香在南山区城市更新和土地整备局官网和深业集团官网都找到了项目的详细指标。

230套住宅+210套公寓，网友爆料8月开盘

十三香查询南山区城市更新和土地整备局官网得知，深业鹤塘岭花园总建筑面积为158191㎡，其中住宅63900㎡、商务公寓15600㎡、商业11960㎡、办公15249㎡、公共配套设施1950㎡。

图源：南山区城市更新和土地整备局官网

建筑最大层数为地上45层+地下4层。

整个项目分为01、02两个地块开发，01地块为南侧月西街，02地块为北侧靠近绿景白石洲旧改地块。

图源：家在深圳

01地块用于建设住宅、商业、办公以及文化室、社康中心等公共配套设施，值得注意的是，住宅中有5112㎡是保障性住房。

02地块用于建设住宅、商业、办公以及商务公寓。

图源：南山区城市更新和土地整备局官网

在南山区城市更新和土地整备局公示的总平面图中，回迁房位于01地块。

据深业集团官网透露，项目共有住宅566户，其中有一部分是回迁房，另外还有112户保障房和210户商务公寓。主力户型位于02地块，住宅的主力户型是三房一厅，商务公寓的主力户型是二房二厅。

停车位710个，容积率8.21，绿化率35%。

据家在深圳网友爆料，项目预计8月份开盘，已经在弄样板房，“230套住宅，210套公寓”。

由于项目没有咨询电话，网友爆料无法证实，不过，据深圳市住建局5月28日公布的2020年深圳市计划入市商品房情况，可以确定深业鹤塘岭花园对外出售的房源有230套住宅+210套公寓，将在今年入市。

数据来源：深圳市住建局

深圳首个签约100%旧改，80㎡置换104㎡

深业鹤塘岭花园前身是鹤塘小区、沙河商城旧改，是深圳市2010年首批八个旧住宅小区改造之一，也是深圳旧住宅类改造首个实现100%签约的更新项目，更是深圳首个非政府主导住宅类城市更新项目签约成功案例。

项目区位图

据悉，鹤塘项目早在2014年便确定深业沙河（集团）有限公司为该项目的实施主体，由沙河股份作为权利主体与深业沙河签订拆迁补偿协议，直至2016年才完成搬迁补偿签约工作，

拆赔比为1:1.3，即一套80㎡的房子可以置换104㎡。

随后，项目又等待了2年，终于在2018年7月获得建设许可证，据规划，项目将打造成以住宅为主，集商业、办公和公寓为一体的综合体。

深业鹤塘岭花园效果图

深业金三角大厦

看完深业鹤塘岭花园，十三香马不停蹄赶去深业金三角大厦旧改，原本以为会有点距离，谁知导航显示800米，不一会儿就到了。

图源：咚咚牛浩思

没有改造动工迹象，运营深业有居长租公寓

疫情期间，社区工作人员在金三角大厦楼下设置了体温检测口，外来车辆不允许进入。十三香下了车，看到金三角大厦的底商还在正常运营。

在一楼沿街还有深业有居公寓的门店。

绿景的白石洲旧改就在隔壁，被围挡起来，挡板上有绿景标志，有的楼栋也已清空。

金三角大厦的对面是中海深圳湾畔花园，底下分布着肯德基、马路边边等沿街商铺。

周边还有沙河医院、沙河小学等。

目前网络上能找到的金三角大厦的信息相当少，十三香了解到深业金三角大厦旧改项目被列入2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划，拟拆除重建用地面积1.2万㎡，体量比较小，拟更新方向为商业等功能，包括一部分长租公寓。

深业有居是深业集团旗下长租公寓四条产品线之一，强调青年、个性和品质，特点是交通便利、配套完善。

深业•有居城市精品公寓位于南山区白石洲金三角大厦4-5楼，由原7天酒店改造而成，建筑面积4500㎡，有日式风格、工业风格和北欧风格82套住房，面积在35-70㎡不等，配有冰箱、洗衣机、电视、冰箱、独立卫生间、热水器、网络、衣柜、桌椅、床、健身区、休闲区。

区位

白石洲成熟片区，东靠华侨城，西邻高新园

就内部小范围而言，这两个旧改项目所在的位置属于白石洲发展比较成熟的区域，靠近深南大道，有成熟的商业配套益田假日广场。不过，白石洲农民房密集，区域面貌的焕新依赖白石洲旧改的推进。

就外部大范围而言，这两个旧改项目东边是华侨城，西边是高新园，尤其是受高新园发展的带动影响大。毗邻高新园的白石洲是白领安家的不错选择，房价比高新园要亲民不少，通勤距离又短。

配套

深业鹤塘岭花园和金三角大厦都位于深南大道沿线，又有益田假日广场、世界之窗等商业、休闲配套，生活方便。

交通：一个临近地铁世界之窗站，一个紧挨白石洲站

据百度地图，深业鹤塘岭花园距离1号线世界之窗站约160米，步行需3分钟，并且可以换乘2号线，这个距离是十三香看过的楼盘中离地铁站非常近的项目了。

世界之窗站

金三角大厦距世界之窗的下一站白石洲站大概80米，步行2分钟，可以说是无缝对接。

图源：百度地图

沿着深南大道，从这两个项目去到罗湖、福田、宝安都很方便。

商业：一个紧挨益田假日广场，一个距万象天地1.5公里

深业鹤塘岭花园和中国首家国际化体验式购物中心益田假日广场仅一路之隔，步行约6分钟。金三角大厦则离万象天地1.5公里，开车大约需要7分钟。

两个项目周边还分布有一些沿街店铺。

益田假日广场

万象天地

教育：对口沙河小学、南二实验初中部

根据南山教育局学区房地图，深业鹤塘岭花园是沙河小学，初中对口的是南山区第二实验学校初中部。金三角大厦是商业性质一般没有对口学校。

目前沙河小学正在进行拆除重建，据家在深圳网友爆料，学生已安排至香山里小学、华侨城中学初中部、南山第二实验学校就读，等学校扩建完成再安排回去就读。

沙河小学拆除重建项目

医疗：直径3.3公里内沙河医院、华侨城医院、香港大学深圳医院

距离两个项目最近的医院是沙河医院和华侨城医院，深业金三角大厦距离沙河医院大约160米，步行仅需3分钟。深业鹤塘岭花园最近的医院是华侨城医院和香港大学深圳医院，导航距离都是5.5公里左右，开车需13分钟。

深圳沙河医院

休闲：世界之窗、欢乐谷、名商高尔夫球会

深业鹤塘岭花园对面就是世界之窗，步行即可到达，金三角大厦距世界之窗约920米，步行需14分钟左右。两个项目西临名商高尔夫球会，东近欢乐谷。

世界之窗

欢乐谷

房价

二手挂牌6.2-13.8 /㎡，一手房均价7.4万/㎡

据中原地产数据，世界之窗、白石洲地铁站附近的二手房挂牌区间单价为6.2-13.8万/㎡，最低挂牌价为世界花园海华居，最高的是名商高尔夫球会。

世界花园海华居

距离深业鹤塘岭花园最近的世界花园樱花居挂牌6.8万/㎡、世界花园聚龙居挂牌8.1万/㎡、世纪假日广场8.2万/㎡。

距离金三角大厦最近的深圳湾畔花园二手挂牌价为8.8万/㎡、侨城豪苑挂牌价为8.4万/㎡。

周边二手房挂牌价，图源：中原地产

一手房方面，距离这两个项目较近的沙河观景阁均价7.4万/㎡。

本文踩盘时间2020年5月28日，文中距离均来自百度地图，与实际情况可能略有偏差，仅供参考。

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