世茂潜入皇庭项目 深圳下梅林二期旧改加速入市

　　近段时间，深圳楼市正处于水深火热的状态，高价、喝茶费、豪宅秒光、调控监管等现象此起彼伏，楼市慌乱神态尽现。

　　楼市喧嚣夹缝中，身处福田的梅林片区也久违地有了新的动态。

　　近日，据深圳本地媒体报道称，世茂、皇庭在梅林片区联合操盘的旧改项目即将入市，项目名现为皇庭世茂裕玺(注册名：皇庭公馆)。根据多个房地产中介网站信息披露，该楼盘或将在5月份推出。

　　事实上，这是梅林片区少有的新盘推出。据了解，这几年该片区除了绿景虹湾项目，一直没有新项目推出来。

　　对于梅林片区，国家高端智库中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁介绍，这一片区是福田的老片区，发展得比较早，区域目前大部分都是以二三十年楼龄的传统住宅区为主，“这一片区整体是较为成熟的，同时又比较老旧”。

　　梅林片区旧改热

　　观点地产新媒体了解，皇庭世茂裕玺项目位于福田区梅丽路与梅华路交界处西北侧，为下梅林村城市更新单元二期改造项目，用地性质为商业服务业用地。项目于2018年8月取得深圳市建设许可证。

　　根据披露，该项目规划了5栋100米商座塔楼和3层地下室，算上底层商业裙房总建面为10.92万㎡。其中，A 座、B 座、C 座为商务公寓塔楼，D 座、E 座为回迁住宅塔楼。

　　具体而言，该项目只有A、B、C三座商务公寓可出售。世茂海峡U选微信小程序也有披露，皇庭世茂裕玺总占地1.21万㎡，绿化率30%，容积率6.51，主推建面约120-250㎡的高端公寓，规划户数223。

　　值得关注的是，楼盘所带标签为豪宅、高端公寓。宋丁对此表示，在旧的住宅片区推出高端的公寓产品，还是让人眼前一亮的，会吸引一些市场需求。他认为，项目去化压力也不会特别大，但公寓项目也不至于出现抢购的现象。

　　据了解，此前梅林片区因为交通不便及环境杂乱的问题，发展一直相对滞后，区域房价也不算太高。对此，市场上普遍预测该项目开盘价会在6.5-7万元/㎡左右。

　　宋丁称，“整个福田区域新楼盘的供应很少，近些年的房价相对而言是跑输大市的，主要是福田区没有新的土地出让，住宅也很少供应。以旧的房子是没办法撑起房价的。”

　　不过梅林片区近来发展形势较好。据合富辉煌(中国)深圳公司总经理李举明解释，该片区的发展有两个支点，即卓悦汇购物中心和绿景虹湾项目。他指出，早期大家对该片区的关注度普遍都不高，这两个项目发展对片区整体形象提升起到很大的作用。

　　上述人士续指，随着近年来梅林片区旧改项目的陆续推出，未来发展潜力也较大，“这一片区位置较好，而且生活氛围比较浓厚。”据他透露，梅林片区十年楼龄的二手住宅价格均价为 6-7万元/㎡。

　　明显的是，梅林片区的旧改项目确实增加了新房供应量，如皇庭世茂裕玺项目本身便属于下梅林旧村改造的一部分。

　　资料显示，下梅林旧村改造规划五期建设，将拆除30多万㎡的农民房和破旧厂房。旧改项目一期为绿景虹湾项目，二期便是上述项目，另外还有三、四、五期尚未动工。

　　而绿景虹湾于2014年11月首次开盘，推售产品包括89-190㎡三到五房共计240套，实际均价约4.6-4.8万元/㎡。此后多次加推，2018年再加推部分58-74㎡住宅产品，均价8.4万元/㎡。

　　截止2019年4月，绿景虹湾所有房源已售罄，后续无新房加推。这也意味着，皇庭世茂裕玺一旦推出，会惹来不少关注。

　　根据宋丁的分析：“旧改下推出新的楼盘，还是一个好的现象，这说明旧改项目在为区域发展产生新的动能。”李举明也持相同意见，“有新货推出对房地产市场才会起作用，才能提升区域价值。”

　　世茂与皇庭的组合

　　该项目最初的命名为皇庭公馆，后经历四度改名。于2019年4月，皇庭公馆改名皇庭壹公馆。由于世茂的入局，今年3月份，皇庭壹公馆又改为皇庭·世茂壹公馆。

　　在即将面市的关头，最终将项目名定为皇庭世茂裕玺。然而名字并不是此次讨论的重点，世茂的加入才是。

　　消息指出，于去年12月，世茂收购了福田梅林这一旧改项目49%股权，具体合作细节并未有更多披露。

　　对于皇庭联姻世茂的操作，李举明认为这是财务投资的行为。“现在的趋势就是合作开发，各自优势互补，世茂拥有产品品质的优势，皇庭有本土资源的优势。对于世茂而言，争取在深圳多一个项目并不是坏事，对于皇庭而言，有大品牌的加持，可以发挥价值的最大化。”

　　宋丁同样觉得，合作更多是资金调配方面等方面的考虑，皇庭自身的资金水平会比较弱一点。截止截至2019年末，皇庭国际资产总额为124.57亿元，同比减少6.02%，净资产为54.49亿元，同比增长1.65%。

　　观点地产新媒体了解到，皇庭国际主要以经营管理自有购物中心和委托管理购物中心为主，为购物中心、商办写字楼、公寓等多个商业不动产领域提供综合运营服务。其为深圳本土老牌开发商，代表性产品包括皇庭广场、皇岗商务中心等。

　　至于世茂，目前在深圳市场仍不算成熟。宋丁称，世茂的入局对皇庭公馆项目会有一些影响，但作用不会特别大，世茂在深圳的影响力也是有限的。

　　而按照李举明的说法，世茂当前在深圳市场处于被认知过程。进入深圳7年多，世茂在深圳先后落地了前海世茂中心、世茂广场、世茂深港国际中心三个项目，推出产品均以商办物业为主。

　　李举明表示，世茂深港国际中心建设周期长，随着这一项目的持续销售，世茂在深圳本地的认知度会慢慢提高。据他透露，深港国际中心还会有一些住宅项目推出。

　　从去年以来，世茂也开始着重发展深圳区域。根据一名长期研究深圳市场的业内说，之前世茂在深圳只能算是“小打小闹”。

　　2019年，世茂依靠收并购拿下了龙岗横岗街道贤合村旧改、福田梅林旧改项目、龙华清湖旧改项目，在深圳新增权益前土储总建面约65万㎡。

　　其中横岗街道的贤合村旧改项目是从粤泰股份手中收购而得。当时世茂完成对粤泰股份旗下五个转让项目的接手，其中“中浩丰投资发展有限公司20%股权”即对应贤合村旧改项目，该项目总建面约27万㎡。

　　另有消息指出，龙华清湖旧改项目计划建面近30万㎡，世茂所占权益51%。

　　值得注意的是，年初，世茂福晟“世纪大并购”的动作，也为世茂在深圳市场增添了更大发展的可能性。据了解，福晟自2016年进入深圳，拥有龙华松元厦城市更新项目、宝安翻身片区项目等多个旧改项目。

　　其中于2018年，福晟拿下宝安区新安街道107发展带翻身片区(一)城市更新单元，项目总占地面积约20万㎡，总建筑面积约150万㎡，总货值超千亿元，将是深圳市宝安区和前海片区的高端商业、住宅项目。

　　但世茂能否如愿消化这些旧改项目仍是未知数。想继续发力深圳市场，世茂还是需要花更多的心思。

　　相关媒体报道透露，根据世茂2019年各城市销售业绩，深圳市场销售额为16.25亿元，内部城市排名第22位。

       来源：观点地产