解局 | 小涌村方略 卓越湾区旧改档案

卓越旧改版图成功在佛山再次铺开，这一次拿下的是顺德第一宗整村改造项目——乐从小涌村。

4月23日，佛山顺德乐从镇小涌村召开会议，就1479亩整村改造项目公开遴选前期服务机构，经过层层选拔，最终确定卓越集团将负责推进小涌村改造的前期服务工作，并交纳2000万履约保证金。

据观点地产新媒体了解，本次共有4家房企参与现场评比，分别是卓越集团、美的置业、景业名邦、海伦堡。当日早上9点开始，小涌村开始对四家房企的方案进行初评，其中，卓越、美的置业、景业名邦进入下午的复评。

复评环节，评选方式亦改为由71位村民代表评选，通过投票选择最终前期改造服务商。据了解，投票过程中，卓越从开始便取得票数领先，能够竞争的只有美的置业。

据了解，招标前卓越便介入了小涌村旧改，在村内设置了旧改咨询点。但随着《关于佛山市顺德区乐从镇小涌村整村改造前期服务机构竞选项目竞选文件》于4月1日正式登上招标平台，有着本地优势的美的置业亦想分一杯羹，在4月上旬报名介入。

乐从镇党委委员王丰在招标会上表示，前期服务机构的任务在于摸查基本情况，了解改造意愿，制定计划、规划，让村民认可方案。或许更多的沟通，令提前介入的卓越更具优势。

资料显示，小涌村毗邻佛山新城，面积210亩，片区功能定位为高端商住区，这或许是多家房企抢夺的主要原因。

事实上，小涌村早在2015年就开展了整村改造土地测量和确权工作，由湖南省第一测绘院执行。同年，乐从镇城市重建局、小涌村党支部、小涌村民委员会、小涌股份合作经济社联合制定了《乐从镇小涌村解决留用地等历史问题及整村自主改造方案》。

该方案主要依据五大思路，涵盖等面积调换灯笼岛；政府征收并建设部分道路以及广佛环线实施范围的拆迁补偿；落实留用地、补偿历史堤围误差面积和边角置换；整村改造；落实大社保等。

根据旧方案，小涌村整村改造项目将委托政府以公开招拍挂形式出让给开发商，开发商负责项目中所涉及的拆迁补偿及公建配套、基础设施、安置住宅和集中物业建设等，规划用于改造的总面积约1596亩，规划村民住宅安置区约406亩，总建面49.19万平方米；集体物业独立复建用地约80亩，建面30万平方米；融资地块面积约725亩（含留用地约287亩）。

彼时方案拟立足于土地一级市场，直接通过公开招商引资方式引进开发商实施改造建设。但经过5年时间，改造一直没有推进，小涌村村书记曾钜雄在今年便曾指出，通过整村改造方案后，改造一直无法推进。

背后原因，有佛山业内人士指出，或因村内诉求复杂。

改变的机会或许在2019年中佛山发布《佛山市东平新城南片控制性详细规划修编》公示之时，彼时方案涉及规划区内两个主要村落小涌村及岳步村。其中，小涌村将拆村，与南侧大片农林用地一同开发为宅地。

据市场人士指出，小涌村因为处于佛山新城核心区南部腹地，项目的推进能有效地解决佛山新城发展过程中缺乏面状发展纵深的问题，使佛山新城从点、线建设，推进到面的建设。

换而言之，小涌村改造属于重点项目。今年3月13日，佛山市委副书记、顺德区委书记郭文海带队到小涌村开展调研工作。据官方通报，由乐从镇镇长冼英伟挂村第一书记，成立镇村工作领导小组，接下来将多个部门联动，推动小涌整村改造。

之所以有此次公开招标，亦是小涌村改造思路的转变，由直接通过公开招商引资方式引进开发商实施改造建设，改为竞选市场主体做前期改造。如冼英伟所指，推进小涌村整村改造的最关键环节是优化改造方案。

值得一提的是，虽然2015年表决通过的《乐从镇小涌村解决留用地等历史问题及整村自主改造方案》未能推动小涌村的旧改进程，并因新旧改政策等或已不适用，但消息人士透露，卓越的改造方案会适当参考该方案，关于土地置换的思路大概率将保留下来。

除了小涌村之外，有消息人士透露，卓越目前在南海也已布局多个旧改项目，遍布三山新城、大沥等地。公开消息能确认的是，在不完全统计的佛山五区33条整村改造动作中，卓越还前期介入了沥东荔庄旧村。

实际上，2013年5月卓越集团便成立了全国第一家城市更新集团，过去开发了深圳皇岗城市更新项目、岗厦城市更新项目、盐田城市更新项目以及辛养城市更新项目等代表项目。

目前在粤港澳大湾区内，卓越的土地拓展以城市更新为主要方式。其中，去年12月，确认为深圳南头街道田厦南新路西片区城市更新项目实施主体；11月，成为珠海香洲旧改项目实施主体；位于深圳龙华的丹坑工业区城市更新项目纳入计划；9月，成功签约东莞横沥隔坑城市更新项目；3月，成为中山市西区广丰片区旧改项目前期咨询服务合作企业。

据不完全统计，卓越目前在深圳已有30多个旧改项目，包括盐田桥东旧改项目、龙华牛湖北片区项目、坪山汤坑片区项目、卓越九珑项目、卓越誉珑（沙井辛养工业区）、葵涌谭屋围项目、葵涌横头双伍、横朗城市更新项目、松岗商业中心、宝安翻身47区项目以及福田竹园小区项目等均已启动。

去年末卓越集团副总裁陈林在接受观点地产新媒体采访时则表态，城市更新方面，卓越累计成立项目部超过50个，有5000万平方米开发量，每年释放数百亿货值。