碧桂园三纳东莞、佛山旧改里的土储“步调”

　　当一辆布加迪威龙跑车不再高速飞驰，而是右转驶入限速30迈的道路，或许它会被当成一个“异类”。

　　2012年，合约销售规模不到500亿元的碧桂园，通过“456模式”实现高速行驶，次年冲破千亿销售规模，再到后面的3000亿元、5000亿元、7000亿元。而到了今年，无论是在扩储上，还是在销售上，碧桂园发生了细微变化。

　　或许这辆跑车开始放慢了速度，不再提倡以高周转的方式冲规模。

　　3月10日上午，广东佛山举办了大沥镇河东东城工业区城市更新项目的现场竞投，最终碧桂园旗下的佛山市南海区碧宏城市投资发展有限公司以底价“48%的增值收益比例”竞得土地整理权。

　　资料显示，该项目土地整理面积约199.47亩，约13.3万平方米，项目改造出让面积约161亩，包含121亩商住地和约40亩中小学用地(公益性用地)，容积率2.5≤容积率≤3。

　　根据公告显示，该项目土地前期整理合作方享有的“增值奖励比例”的竞投起始比例为48%，最低比例为35%，竞投幅度为每次举牌向下调整0.5%或其整数倍。

　　观点地产新媒体了解到，该旧改项目于2019年12月26日公示进行竞投;但于今年1月30日，因疫情影响暂停报名、竞投等相关事宜;于3月2日恢复竞投工作。

　　关于底价48%的增值收益比例，深圳某知名房企投资部人士指出，这是当地一种比较具有特色的竞价算法，比普通的旧改招标相对复杂一些，但从碧桂园中标情况来看还是一定的有利润空间。

　　另一位广州旧改研究人士亦对观点地产新媒体表示，目前碧桂园获得只是土地整理权，属于纯一级整理。它的目的实际上并不在于一级整理，而是通过一级整理占得先机，为后面的招拍挂进入二级市场做准备。

　　“从一级市场开始操作，开发建设时间会变得很长，但到后面拍地时就有优势了，而且可以占得很高的收益。”该人士补充说道。

　　事实上，最近半个月，碧桂园已三次中标旧改项目。此前于2月28日、3月5日，碧桂园分别成为东莞南城街道周溪社区诺基亚厂房城市更新项目、佛山南海区里水镇大冲科技生态工业园改造项目的改造主体，两者合计面积超过70万平方米。

　　同时今年年初以来，碧桂园亦在公开市场进行扩储，分别在郑州、惠州、佛山、太原等城市共斥资46.408亿元，扩储土地面积48.84万平方米。

　　进一步对比分析发现，无论是中标旧改，抑或公开市场拿地，这些城市基本位于二线城市的市中心区域或者靠近城区的地方，并且公开市场拿下的地块同样与“改造”有着紧密的联系。

　　据观点地产新媒体不完全统计，2020年初以来，碧桂园共在公开市场拿下11宗地块，其中9宗为城中村改造地块或城市更新项目地块，基本为底价补仓。

　　数据来源：观点指数整理

　　对此，一位不愿透露姓名的业内人士认为，以前碧桂园在旧改上的动作并不多，虽然旧改相对公开招拍挂有着更高的利润，但是缺点是开发周期长，且需要比较大的资金沉淀，这与碧桂园的高周转模式是相悖的。

　　“近几年，以三四线城市为主的碧桂园有意布局一二线城市，而从土地获取成本上看，旧改则是很好的选择”，该人士续称。

　　观点地产新媒体了解到，2015年上半年，碧桂园提出“环抱一二线城市”发展战略。同年7月24日，碧桂园对外宣称，一线城市事业部已经成立。

　　成立4天后，碧桂园就迅速有项目落地。其旗下惠东碧桂园房地产开发有限公司以代价1440万元收购位于深圳坂田坂雪岗大道东侧的工改保项目的72%股权，拿下首个旧改项目。这也是碧桂园在深圳获取的第一个项目。

　　随后，碧桂园在深圳先后获得龙岗水一村城市更新单元、龙华老围旧改项目、龙岗南约洋桥汉田项目、龙岗上木古集体用地项目、宝安方大工业园旧改项目、罗湖翠竹街道金星市场城市更新单元等。

　　拿下金星市场城市更新单元后，彼时就有市场消息称，碧桂园目前在宝安、罗湖、龙岗、龙华、光明等深圳多个重点核心区域已获取或计划获取的项目超过30个，其中有约5个更新项目计划将于今年面市。

　　但事实上，在碧桂园2015年至2018年年报披露的重点项目中，深圳仅有一个项目成功入市，即宝安福永碧桂园领寓项目于2018年4月4日获得预售证。该项目总可售建面为15.62万平方米，已预售9.74万平方米，预期竣工时间为2020年第二季度。

　　紧接着于2019年中期业绩会上，碧桂园就对外介绍到深圳旧改情况。截至2019年6月30日，碧桂园深圳旧改项目累计权益建筑面积达到1404万平方米，权益货值约1993亿元。

　　与此同时，昆明作为第二个旧改“主战场”，2015年，碧桂园同样以股权收购、签约合作的方式拉开旧改的序幕。

　　2016年，碧桂园总裁及执行董事莫斌在中期业绩会上说：“我们现在是一二三四五线火力全开。”不久后，其与昆明政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》，计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造。

　　至此，碧桂园接连在昆明有旧改项目落地，其中包括碧桂园凤凰湾、原大宥城、马村沸城、白水泥厂御龙半山、东白沙河地块等项目。

　　观点地产新媒体了解到，在2015年至2018年年报重点披露项目中，昆明旧改项目并没有在表中有所呈现。对此，昆明业内人士认为，土地市场资源分散、历史遗留问题、拆迁难等问题带来大量的时间和资金成本，并且是不可控的，拖长了整个周期。

　　到了2019年，碧桂园同样旧改、合作的方式进入一二线城市，其中包括1月介入广州南沙东瓜宇村旧改项目，8月以约6667万元间接参与深圳蛇口太子湾项目，10月摘得东莞谢岗镇谢岗村南部居住更新单元。

　　一二线城市的积极布局，也使得碧桂园拿地金额上有所倾斜。据观点地产新媒体不完全统计，2019年上半年一二线城市新增权益土地代价占比由2018年末的40%增至46%，三四线城市占比则降至54%。

　　今年，除了扩储上偏向慢开发的地块外，碧桂园销售额亦有所放慢“步伐”。在恒大、融创大打营销战的时候，其并没有跟进。据碧桂园2月份销售月报显示，该公司1至2月权益合约销售金额录得同比下降28.1%至538.4亿元，权益合约销售面积同比减少29.2%至631万平方米。

　　其中，2月份，碧桂园实现了权益合同销售金额约209.2亿元，同比减少49.97%。权益合同销售建筑面积约252万平方米，亦同比减少50.43%。

　　另据观点指数发布的2020年1-2月中国房地产企业销售金额TOP100，碧桂园前两个月取得的合约销售额为约765亿元，排在第三名，位于恒大、万科之后。

　　面对一辆“主动”降速的跑车，或许其已经预见前方的道路颠簸，等待着下一次加速的时刻。