新年旧改序章 增城两村73亿招标 方圆已提前介入

农历新年以来，受疫情影响，房地产行业的线下销售、土地出让等都按下了暂停键。

广州则似乎传来了一丝春天的气息，既挂牌了史上楼面价起价最高的越秀南宅地，还拿出了增城两个旧村进行招标，改造成本总金额达73亿元。

据悉，两个招标村落分别是增城石滩元美村及增城新塘塘美村，改造成本总金额分别为15亿元及58亿元，对应改造面积分别为19.77公顷及78.74公顷。

备受关注的是后者增城新塘塘美村，其庞大的旧改面积仅次于群星村与泮霞村，为增城第三大旧改村，且距离地铁13号线官湖站不到1公里。

塘美村所在新塘板块同样是旧改热点片区，群星村、官湖村旧改此前已分别由升龙、时代拿下。有猜测称，塘美村也早已“名花有主”，落袋者不是外界熟知的广州旧改大户富力、保利等，而是本地房企方圆。

两村齐招标

广州旧改自2019年就驶入了快车道，明显地迎来一个爆发期。

低成本、高利润的诱惑，加之政策的松绑，使得不少房企纷纷扑向旧村热浪。保利、融创、升龙、时代、星河、富力、星河湾、越秀等，都找到了自己的“面粉”。

新年刚刚拉开序幕，广州没有停下旧改步伐，前后推出了增城两个旧改项目。2月4日，广州市公共资源交易中心发布公告，为增城区新塘镇塘美村旧改正式公开招募合作企业，为节后首宗旧改招标，将于2020年3月24日10时开标。

塘美村位于广州市增城区新塘镇，改造范围包含塘美村经济联合社户籍人口约3685人，户数约1461户，改造总成本约58亿元。

该项目一大特点就是体量大，招标公告显示，塘美村旧村改造项目公示红线范围内面积为78.74公顷，现状总建筑面积 43.82万平方米，在目前新塘所公示的旧改项目里位居面积第三。

此外，塘美村项目临近济广高速、广园快速路，距离地铁13号线官湖站约800米，交通条件便利，且区域内学校、商业配套较完善。

值得一提的是，放眼塘美村所处的新塘板块，作为广州东进不限购的热门板块，新塘在旧改方面同样备受房企青睐。如此前群星、官湖旧改就分别由升龙、时代拿下，后者官湖村总投资达63亿元，目前还有一些村落待招标。

另一个招标项目则是增城石滩的元美村。2月6日，广州市公共资源交易中心发布公告，为增城区石滩元美村旧改正式公开招募合作企业。

招标文件显示，增城石滩元美村位于增江以东，广惠高速以南，此次改造成本总金额约为15亿元，改造用地面积为19.77公顷。根据此前片区规划，将把石滩增江东岸的塘口村、葵湖村、元美村、田心村以及元岗村，连片改造规划打造为田园自然教育示范区。

据了解，同属石滩片区的葵湖村于此前完成招标，落袋丰乐集团，新招标的元美村将在3月30日公布结果。

相比于延期出让的土地招拍挂市场，不管是塘美村还是元美村，都为2019年广州旧改市场开了个好头。

相比于公开土地市场，是否旧改的“免疫力”相对强一些呢？

对此，世联行广州大区副总经理林家星认为，旧改是一个长期推进的事情，存量市场不会像增量市场一样敏感。

“旧改的影响必然是跟随性的，表现最为明显的将是短期内，对于招标方新的旧改推进可能会延后或者准入条件放宽。对于企业而言，那些需要较长转化期周期且前期测算投入较大的项目积极性可能会下降。”林家星说道。

另有业内人士也表示，疫情对旧改的影响比较小，因为旧改有政策返还，如果企业之前是有布局和了解旧村改造的话，成交还是比较稳定的。

“本地虎”方圆

虽然两个旧改项目招标结果均需等到3月底才正式公布，不过有市场消息称，方圆大概率是塘美村的得主。

据观点地产新媒体了解，此次塘美村招标对于合作企业的要求提出具备若干条件，其中包括近5年在广州有纳税记录，且累计纳税金额达人民币2.5亿元以上；近5年在广州内已累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米，且不接受联合体报名。此外，改造成本总金额约为58亿元。

据上述要求可知，对中标企业的纳税记录、年限以及开发面积都做出了一定要求，这也意味着基本排除了若干“过江龙”，所中标企业至少在广州深耕5年以上。

就方圆而言，其于1997年在广州成立发展，从此前方圆中标广州鹤洞村招标要求来看，已符合“广州区域内已累计开发建设项目总建筑面积不低于100万平方米”。

更为重要的是，方圆此前已提前介入塘美村旧改，为塘美村旧改前期准备工作的合作企业。

林家星对此表示，项目是否最终花落方圆还很难说，就资格申请要求标准来看也不算高，虽然方圆早期已提前介入，但不乏半路杀出程咬金的案例。

同时，也有业内人士称，方圆拿下这个项目基本是“板上钉钉”的事情，如今只是在走招标流程。

目前来看，塘美村花落谁家还未能得知。观点地产新媒体就此致电方圆城市更新集团，截至发稿时，尚未收到回复。

事实上，方圆并不是旧改新兵，尤其是在去年，这家本地房企在广州旧村浪潮中收获颇丰。

据悉，目前方圆地产已在广州正式拿下了四个旧改项目，分别是海珠区凤和新市头村、荔湾鹤洞村、南沙东瓜宇村、番禺沙溪村，项目总建面达468万平方米，总投资金额达264亿元。

其中，于2019年7月23日，上海升龙和方圆联合体拿下了广州番禺城中村旧改项目“沙溪村”，投资总金额达200亿元。据称，沙溪村是2018年番禺区公布的21条旧改村中体量最大的一个。

此外，方圆目前还在密切接触白云区大罗村、从化太平村，其中前者方圆已被选定为合作伙伴，后者方圆已介入多时，该村旧改同意率已达90.2%。

另据方圆旗下旧改平台湾区智慧城市更新相关负责人此前声称，目前方圆在谈的旧村改造项目还有很多个，除了已落地的项目，还有几个村落也在争取中。

该人士认为，目前在广州城市更新市场上，若想摘得旧改项目必须早期便介入，尤其是一级开发整理阶段。目前，通过城市更新获得项目的综合土地成本，基本低于招拍挂成本的20%至40%。

当然，旧改往往也伴随着周期相对较长、转化成土储存在不确定性等风险，这将考验开发商运营能力、资金实力等综合素质。

对于方圆这样一家年销售300亿左右的企业而言，能否承担起多个旧改项目的资金需求？

对此，业内人士表示，目前广州城市更新政策有所松绑和优惠，对于开发企业有一定促进作用。同时，房企在旧村开发过程中也要形成滚动开发机制，使资金尽快运转起来，持续不转化的话，前期成本累计会非常高。

另有投行人士指出，方圆作为中小房企，拿下过多旧改项目是存在一定风险的，而在融资方面，方圆地产在国内没有上市，发行公司债等方面受限也会更多。