海派地产大华集团：大湾区首个项目亮相 已收获15个旧改项目

1月15日傍晚，大华集团在广州番禺的住宅项目——紫悦府项目亮相，这也是大华集团在粤港澳大湾区的首个项目，拟建5栋高层住宅，目前公布了3种户型，户型建筑面积介乎99至125平方米。

就在项目亮相前不久，于今年1月初，大华集团还奔波在广州番禺的几条村落之间，宴请了番禺市桥大富村、北海村等村落的村民。

据了解，大华集团近期已签下广州番禺沙头三条村的旧村改造项目，分别是大富村、北海村、大平村，此前公布的资料显示，改造面积合计达61.66万平方米。

“这只是一个起点。”大华集团管理层在现场发表致辞时表示，“但就是这样一个起点，揭开了大华集团在大湾区深耕发展的序幕。”

由于项目所处位置离市中心较远，外围人看着寂静，走进活动现场才感觉所到之处皆热闹。几束五彩的灯光穿过夜晚上空的云层，走过长长的红地毯，绕过几个拐弯处便到了活动发布现场。

出席活动现场的嘉宾，除了大华集团的7位高管以外，还包括了广州番禺区五个村代表、番禺区沙头街道办事处主任、各个投资管理机构、银行等。

大华集团给此次开放的紫悦府项目贴上了“海派文化”的标签，当海派文化遇上广府文化时，或许更让人关心的，是大华首进粤港澳大湾区的作品是否能获得市场及投资者青睐。

作为一家上海本土开发商，大华集团近几年在广州的崛起之势赚足了眼球。2018年9月，大华集团突然现身广州土地招拍挂市场，首次以底价11.63亿元竞得广州番禺宅地后为人所知。

也就是在这一年9月10日，这条“过江龙”在广州番禺成立了大华集团（广州）投资有限公司。2019年在广州的发展势头仍不输本地房企，大华集团以百分百的赞成率成为广州增城朱村村旧改项目合作意向企业。

拿下旧改项目后，大华集团继续在广州招拍挂市场上夺取土地，其再以14.74亿元竞得增城朱村街宅地，成交楼面价13033.89元/平方米，溢价率18.49%。对于一线城市而言，能从公开市场上拿地的机会已经不多。

大华集团预告称，除了紫悦府项目外，2020年在大湾区还将会有2个项目亮相，分别是位于江门的大华博富御潭江项目和广州的大华朱村项目。

“大华集团在广州是一个新兵”，在活动现场，大华集团的一位副总裁这样形容道。

据广州发改委公布的2019年重点建设项目计划显示，城市更新项目、老旧小区微改造项目、旧村改造项目以及旧厂改造项目合计约逾100个，其中城市更新及旧村改造项目占比约80%。

对于“三旧”改造，2019年广东省政府接连出台了数个文件以推动各城市的改造进程。其中提到，争取2021年广东省新增实施“三旧”改造面积23万亩以上，完成改造面积15万亩以上，其中珠三角城市新增实施改造面积占比80%以上。

从市场披露的数据显示，广州城中村旧改项目在2019年呈现集中爆发期，约有250条村在计划或启动旧改方面的工作。

事实上，在广州做旧改的企业数不胜数，其中尤以富力、佳兆业、时代中国、保利等为代表，与大华集团一样同为“外地郎”的还有上海升龙、融创等。

广州公开出让的土地资源少，但旧改项目犹如聚宝盆，仍让无数房企垂涎，大华集团只是其中之一。

大华集团虽然在城市更新方面拥有30逾年的经验，2002年便展开全国化布局，但对于华南区域尤其是广州而言，仍然陌生得像一张白纸。

一切事情的发生都有一个起点，大华集团在广州的起点便是2018年摘下广州番禺宅地。两年时间里，大华集团在大湾区获得了15个城市更新项目。

据大华集团广州公司总经理陈开强在活动现场介绍，2017年年底，大华集团进入大湾区，目前在大湾区的5个城市中获得15个城市更新项目，在广州的旧改项目分布在番禺区、增城区、白云区、天河区、花都区。

陈开强续称，这15个城市更新项目，按照规划建筑面积来算，其储备货值将近2000亿元。虽不知道这“2000亿货值”是否货真价实，但从大华集团近几年在大湾区进取的表现来看，确实亮眼。

对比广州和上海的旧改，可以明显看到其中一个区别是，广州的旧村改造多以村为主体推动，而上海则多以政府为主导。但在旧改运营操作的层面上，大华集团管理层表示，二者大体上是能互通的，大华集团有比较多的经验，也摸索出一套比较有效的方法。

“但还是需要根据广州的情况，因地制宜，符合政策和指示以及村民的要求，我们会输出更多技术设计支持、运营管理等等。”

陈开强还表示，未来大华集团将会扩大布局，进驻到9个城市，实现九城皆有“大华城”。他还提到，大华集团会采取城市更新与二级招拍挂市场“双轮驱动”的策略布局湾区。

在随后的交谈中，大华集团管理层向观点地产新媒体表示，对比广州，大华目前在上海的比重会大一点，今后也会向“双中心”发展。“我们的想法是形成双总部（上海和广州），从趋势来看，也一定是这样的。”

“今后不仅仅是单个城市论，而是讲城市群的发展，一个核心城市带动周边的城市，各个城市间形成技能互补。从集团的发展力度、国家倡导以及现在所签的项目比重来看，未来湾区的占比会非常非常大。”

1988年上海起家，到了2009年，大华集团的销售便过百亿，一举迈进房地产“百亿俱乐部”的行列。但随后的发展规模并未增大，十年后的现在，其房地产销售规模才按下快进键。

大华集团管理层透露称，2019年集团销售大概300亿出头，2020年是544亿，明年还会有更大的提升，“发展会非常快的”。

对于规模，大华集团向观点地产新媒体表示，大华不是靠杠杆，做旧改不可能成为规模化量级，因为旧改需要时间。“再过两三年，等这些项目完全落地之后，它占的比重是非常可观的。”

据了解，大华集团定位为“中国城市更新专业运营商”，过往获取土地储备的方式主要以旧改为主，在旧改模式下可以大幅降低拿地成本。有研究机构称，通过旧改开发项目的毛利率可以保持在50%以上，这也是广州旧改如此炙手可热的原因之一。

不靠杠杆，旧改项目周转慢，资金应该从哪里来？

大华集团管理层介绍称，现在大华集团也积极参与市场化，2019年至少新进入6、7个城市，大部分都是市场化拿地的，新进入的城市包括广东江门、山东德州、徐州、苏州、咸阳、天津、兰州等城市。

近几年，大华集团频频出现在招拍挂市场上。据观点地产新媒体不完全统计，2019全年大华集团公开市场上拿地金额接近300亿，足以看见其拿地的考量和逻辑转变。

截止目前，大华集团在内地已形成五大区域布局，分别是黄渤海、长三角、中西部、西南以及粤港澳大湾区。

谈到资金来源，大华集团管理层表示，资金还是比较多元化的，自有资金是主要的一部分。

拿地提速后，大华集团的资金通道也受到市场关注。资料显示，去年大华集团在国内公开市场上发行过一次公司债券。2019年8月，大华集团2024年到期的15亿公司债券在上交所挂牌，票面年利率6%。

截至2019年11月底，大华集团当年累计新增借款112.87亿元，占2018年末净资产的42.21%。累计新增借款中，银行贷款占比最高为64.15亿元，其次为其他借款新增额度33.39亿元，公司债券15亿元以及委托贷款、融资租赁借款、小额贷款合计0.33亿元。

熟悉大华集团的投研机构发布数据显示，截至2018年末，大华集团获得综合授信585.62亿元，均为贷款授信，其中未使用授信额度319.41亿元。授信总额中，来自国家政策性银行及五大商业银行的授信占比59.51%。

据了解，大华集团2018年末负债总额632.57亿元，资产负债率70.29%，较上年提高1.74个百分点，剔除预收款后的财务杠杆水平为45.3%。

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