中海上海换道 300亿元目标与城市更新项目的利润命题

　　或许没有哪一家房企像中海一般坚持在一线城市深耕。

　　据观点地产新媒体了解，近一个月来，中海已先后在广州、香港、深圳落子，包括50.96亿拿下广州海珠商住地、联合恒基等财团159亿港元夺香港启德宅地，以及斥资50.2亿入手深圳龙华民治地块，总土地金高达约244亿元。

　　在上海，中海也没有落下脚步。11月21日，中海集团官方消息透露，中海与上海普陀区、青浦区分别签署战略合作框架协议。

　　中海称，集团将全方位积极参与普陀区长风地区的经济发展与城市更新建设，同时将积极参与青浦区存量工业园区的改造升级和新增高精尖科技园区的投资建设。

　　同日，上海市人民政府与中海母公司中国建筑集团有限公司签署战略合作框架协议。上海市长应勇表示，欢迎中建集团积极参与上海城市更新和旧区改造，并将营造更好的营商环境和市场环境。

　　值得一提的是，不久前，上海市正式宣布将成立上海市城市更新和旧区改造工作领导小组，其中市长应勇担任组长，副市长汤志平担任副组长。

　　可以预见的是，在寸土寸金、土地资源日益稀少的上海，城市更新已提高到政策层面。而对于深耕一线的中海而言，当公开市场的土地越来越难获取，城市更新显然是不能错过的机会。

　　不过，资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难、民生保障难等，则是房企在发力城市更新时需要面临的问题。

　　中海沪上换道

　　事实上，中海进入上海也是由城市更新项目开始。

　　1992年1月，中海投资的上海海华花园项目完成土地签约，这是上海市首个旧城改造项目，也是当时上海市最高的住宅建筑，开启了国内棚户区改造的序幕。

　　尽管很早就进入了上海市场，但面对强大的本地房企，以及激进的外来房企，中海在上海的发展始终较为缓慢。

　　数据显示，27年来中海在上海一共开发29个项目，涵盖住宅、写字楼、商业等物业类型，其中住宅约2万套，发展面积达600万平方米，累计投资总额超过1000亿港元。

　　由此推算，中海平均每年在上海开发的住宅项目不足1个，对于年销售近3000亿元的大型房企而言，这一速度不可谓快，也符合外界对中海一贯稳健、谨慎、低调的印象。

　　不过，在中海沪上27年的发展中，也不乏高价地块的出现，而且每次都让这家最赚钱房企消化许久。

　　2009年9月，中海以70.06亿拿下上海长风地块6B、7C地块，平均楼板价为22409.3元/平方米，溢价率达129%，一举夺下“全国总价地王”称号。

　　直到2012年5月，该地块项目中海紫御豪庭才最终入市，均价定在38000-45000元/平方米，远低于原来市场预期的7万元/平方米左右的均价。而彼时，中海在上海只有位于浦东的御景熙岸一个主要在售楼盘。

　　2013年，中海37亿拿下上海闵行区梅陇新中心A街坊商住地块，折合楼板价18739元/平米，溢价率115%，创下2013年上半年最高溢价水平。

　　随后3年，中海在上海土地市场保持沉寂，随着2016年末新任主席颜建国的走马上任，中海开始发力。

　　2017年3月29日，中海以50.9亿元的代价，拿下上海松江区小昆山镇三幅住宅用地，楼板价分别为30045元/平方米、30893元/平方米和30583元/平方米，刷新了松江区小昆山镇的楼板价记录。

　　随后，上海迎来土拍规则变化，招标挂牌复合方式的回归令宅地热潮降温明显;此外，上海的限价政策也令此前的高价地块陷入亏本开盘或拿不到预售证的困境。

　　连续入手高价地块，对一向注重净利润的中海无疑是颇具争议的，在公开场合，颜建国也依旧强调，“净利率才是中海最终的目标”。

　　2018年，随着公开土地市场地块越来越少，中海在上海回归城市更新领域。

　　2018年10月11日，中海联合体以底价93.99亿元拿下红旗村旧改项目，总楼面面积约35.4万平方米，是上海市中心城区最大规模的城中村改造项目。

　　尽管同是大手笔拿地，但对此前多为高价地块的中海上海而言，已然换了赛道。

　　城市更新命题

　　“房地产市场下半年调控没有放松的迹象，但中海还是会主要围绕一二线城市。”在2018年中期业绩上，颜建国曾如是表示。

　　另据中海上海相关人士今年早些时候透露：“集团拿地考核指标去年比较重，主要是要求一线城市的项目获取要有突破，因为这些项目未来会是业绩贡献的主力，也能帮助公司维持较高毛利率。”

　　出于对利润率的考虑，中海坚持一线布局，而在一线城市中，尽管受制于土地缩减，但成本低、利润空间大的城市更新又给其带来了新的机会。

　　数据显示，2018年上海共成交69幅含住宅经营性用地(不含动迁)，其中35幅为租赁用地、34幅住宅用地，总建筑面积约为261万方。且在上海住宅用地供求总量双双下跌，年度住宅用地供应510.7公顷，成交497.9公顷，同比分别下跌13%、15%。

　　住宅用地供应减少的同时，上海成为国内城市更新的前沿阵地。

　　资料显示，上海的“城市更新”主要包括旧区改造、工业用地转型和城中村改造三大类，其中工业用地转型一直是上海在国内颇具有代表性的更新方式，规模也最为可观;从房企关注度来看，老旧住区改造更为突出。

　　11月11日，上海市正式成立城市更新和旧区改造工作领导小组，其中市长应勇担任组长，副市长汤志平担任副组长，重视程度可见一斑。

　　事实上，城市更新在上海已有多年发展历史，包括万科、大华、瑞安等房企都在其中赚得盆满钵满。

　　同策研究院总监张宏伟对观点地产新媒体指出，随着城市更新小组的成立，未来上海在旧改上的力度和范围，包括城市更新的范围，都有可能会更加系统化地去推出。

　　对于坚守一线的中海而言，重金布局上海城市或将成为新的转机。

　　然而值得注意的是，作为一个颇考验企业综合能力的领域，并非所有房企都能承载城市更新项目中资金筹措难、拆迁推进难、产业发展难的重重问题。

　　2018年11月，中海发布城市更新白皮书中，总结了其在北京北辛安棚改项目和济南华山片区改造两大超大体量城市更新项目在内的经验。

　　不过在上海，除了27年前的海华花园，中海上海在城市更新上显然较万科、瑞安等房企有所落后，能否趁势赶上，仍有待考验。

　　另据观点地产新媒体了解，今年年初中海地产上海公司总经理崔帅曾公开表示，2020年，中海地产上海公司销售目标为300亿元。