华夏幸福、远洋南下莞惠 大湾区旧改战场持续升温

华夏幸福继续加速扩张的步伐，“双11”当天，在粤港澳大湾区拿下了第二个旧改项目。

根据东莞市农村（社区）集体资产管理网信息，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司成功中标中堂镇蕉利村G107东侧片区改造项目（编号：ZTJL-03、04、05）共3宗地块的前期服务商，总更新面积79.81万平方米。项目改造片区现状范围以老旧厂房为主，包括商业服务业用房。

工商信息显示，华夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司成立于2019年8月23日，为华夏幸福南方总部运营平台公司华夏幸福（深圳）运营管理有限公司的全资子公司。

据观点地产新媒体了解，先于该公司成立，华夏幸福在7月31日就以前期服务商的身份，正式拿下深圳盐田区沙头角“田心工业区片区城市更新”项目，将打造为盐田区城市中心区。

华夏幸福湾区节奏

尽管华夏幸福身上带着“产业新城”、“京城房企”的标签，但此番接连拿下两个湾区旧改，并不让人意外。

正在努力摆脱环京“束缚”的华夏幸福，在2019年采取了一系列措施，包括从华润置地挖来以吴向东为首的新管理团队；同时，增设南方总部，着手开发商业地产、高端住宅、康养、长租公寓等新业务。

对于华夏幸福来说，尽管此前缺席大湾区，但有经验丰富的老练舵手吴向东坐镇，湾区版图扩张，难度自然减少许多。

华夏幸福同样积极地将其擅长的产业新城复制到粤港澳大湾区，11月8日，一则《中标通知书》，意味着华夏幸福进军珠海市场，有了实质性的进展。

通知书确认，华夏幸福成为广东省珠海市斗门产业新城PPP项目的中标单位。按照招标合同，华夏幸福负责投入全部资金进行项目区域的设计、投资、开发、建设、产业导入及运营等工作。另据此前的采购公告，该项目总投资约80亿人民币。

加快扩张的华夏幸福不仅看重南方市场，更大的战略在于布局都市圈，而粤港澳都市圈更是加快布局的重点。

“大湾区政策的利好因素，大部分房企肯定都要来抢占这个市场，这已经成为一种通识。”广州中原地产项目部总经理黄韬向观点地产新媒体表示。

无独有偶，同样为京城房企背景的远洋集团，近日与中信正业（中信集团旗下子公司）签约战略合作，双方将以惠州城市更新项目为战略合作基点，全面展开战略部署推进大湾区城市更新项目，以“基金孵化+开发商前置”模式开启城市更新的新模式。

据了解，此次是远洋在惠正式对外的首个动作。关于布局进展，远洋集团内部人士对观点地产新媒体回应：“目前具体项目还在研判落地中，暂未有进一步的消息。”

城市更新存量战场

不同于华夏幸福的是，远洋早在2005年就进入大湾区。14年的深耕，远洋的足迹已经遍及广佛、深圳及临深、中山、香港等地，拥有超过20个项目。

远洋集团半年报显示，2019年上半年，来自珠三角及粤港澳区域的销售贡献占比已达22%，物业开发业务的营业额占比已达27%，仅次于远洋集团大本营所在的京津冀区域。现在，远洋集团在大湾区的总土地储备（含旧改）已超过1000万平米。

事实上，远洋2011年进入深圳便是以城市更新作为突破口，目前以合作、并购等方式，依旧逐鹿旧改市场，尤其是在深圳南山、宝安、龙岗、龙华等核心区域储备了相当数量的项目。本次在惠推进布局，依旧是以城市更新为主要策略。

“存量市场接近饱和，以招拍挂方式获取土地成本又高，困难度也增加，而大湾区政策的利好，城市更新则足以吸引房企。”黄韬表示。

大湾区的旧改如火如荼进行着，今年以来，不少南下房企也纷纷领取“入场券”，推动着湾区旧改的持续升温。

“不是猛龙不过江”，上海升龙于上半年就在广州拿下三个旧改项目，分别为增城新塘镇群星村、黄埔九龙镇汤村村、番禺东边街蔡边一村，改造面积合计达1186.28万平方米，总投资金额246亿元。

另一“过江龙”大华，于今年1月和11月分别签约广州增城山田村和朱村村旧改。同时，在广州旧村改造毫无经验的融创，合作中鼎集团拿下了增城金星村旧改；9月份，新力亦入局增城新塘新墩南安村旧改，市场传言投资额高达196亿。

黄韬对此认为：“旧改更加考验的是企业的综合实力和操盘能力”。以大华、上海升龙等为例，虽然这些企业在大湾区没有地缘及品牌优势，但只要有着过硬的旧改操盘能力和丰富经验，外来房企的实力也不容小觑。

另一方面，城市更新项目腾出的新地，往往在传统的市中心、人口聚集、城市配套完善、且有多年的商业积淀和必要的生活配套，开发商同时还能获得政府容积率、建设条件方面的放宽，以及资金倾斜，这无疑也成为房企纷纷抢占旧改市场的原因之一。

以东莞为例，据消息披露，今年以来东莞至少挂出50个城市更新单元方案公示，而6月以来确定前期服务商的城市更新项目就有23宗，累计占地达532万平方米。

与此同时，各大房企不仅加大对城市更新介入的力度，还专门成立公司将其纳入核心业务范围。以富力为例，其在7月底官宣富力城市更新集团于4月份正式成立，已签约改造的村庄超过二十个。

可见，大湾区热土上，“过江龙”与“地头蛇”角逐旧改的戏份，还将继续上演。