起底益田集团兴衰：被旧改与多元化转型拖累的房企

　　本文由中国房地产报(微信号：china-crb)授权房掌柜转载，熊俊萍/文

　　这一天终于来了，益田集团为此等了12年之久。

　　10月30日，罗湖区城市更新和土地整备局发布公告称，木头龙小区1363户权利主体已将房地产的相关权益转移到深圳市益田集团股份有限公司，形成单一主体。至此，益田集团被正式确认为木头龙小区的更新实施主体。项目动工拆迁，指日可待。

　　这几年，益田集团“元气”大伤，业界认为这与上述旧改迟迟未动工有很大的干系;另外，最重要的是益田集团较早进入商业、金融、新兴产业等赛道，过早进行多元化转型、错失地产板块扩张良机，也是其地产江湖地位没落的原因。

　　“木头龙旧改脱延了这么多年如今终于可以开建了，或许年后可以开工。这个项目是益田集团期待已久的，也将成为益田集团在地产板块的重头戏。”益田集团方面表示。

　　旧改的拖累

　　被益田集团接手的木头龙旧改堪称深圳“史上最难”旧改项目。项目位于深圳罗湖区核心地段，在华丽路西南侧，爱国路西北侧，拆除用地面积77026.8平方米，开发建设用地面积64269.2平方米。小区始建于1983年，拆迁房屋共61栋，涉及1363户业主。

　　十几年前，旧改项目不管对房企还是业主来说都是可喜可贺的事，多家深圳本土房企曾因承接旧改项目赚得盘满钵满，旧改成了房企眼里的“香饽饽”。彼时的益田集团也是深圳房企中最早介入旧改项目的开发商之一。

　　随着木头龙小区规划旧改规划的实施，2007年，益田集团进驻深圳罗湖区木头龙小区开始进行改造意愿的意见征集。由于身处深圳黄金地段核心区域，木头龙小区旧改成为当时旧改的标杆项目，业内均认为这个项目一旦建成利润可观。

　　令人没有想到的是，进驻后的益田集团至此踏进了一个深不可测的深渊：

　　2007年：益田集团开展木头龙社区业主改造意愿征集工作。

　　2009年：益田集团向深圳市政府申报将木头龙社区列入城市更新单元计划。

　　2010年：木头龙成为深圳市第一批城市更新单元。

　　2013年4月：深圳市规土委通过了益田集团提交的木头龙片区城市更新专规审批。

　　2016年6月30日：木头龙城市更新项目签约率及签约面积双双突破95%。

　　2016年12月：签约率近98%，剩30多户尚未签约。

　　2017年8月28日：罗湖区人民政府发布通告，针对僵持已久的拆除重建类城市更新项目明确表示：“罗湖区政府将依法规解决拆迁遗留问题。”

　　2017年10月：罗湖区城市更新局发布关于罗湖区翠竹街道木头龙片区城市更新单元规划修改(草案)的公示，木头龙将分期实施修改。

　　2019年7月1日：签约率达99.7%，剩余4户未签约。

　　2019年8月7日：罗湖区城市更新和土地整备局发布了关于将木头龙片区零星房屋征收确定为2019年度罗湖区零星急需项目的通知。

　　2019年10月15日，罗湖区发布《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》，对木头龙片区零星房屋进行征收。征收补偿标准为：产权调换，按建面1∶1.2或套内1:1。

　　此决议书发布不到两个星期，10月29日，政府通过征收方式，将几家此前迟迟不肯签约的业主又全部沟通确认。

　　12年来，益田集团终于将上述旧改项目实实在在的拿在手中。12年里，益田集团每年仅为业主支付的租房补贴就达上亿元，坊间多次传出其资金链紧张问题。

　　因项目停滞不前，一些已签约的1300多户业主自搬出木头龙之后到处租房搬家，过着居无定所的生活;还有49名业主带着遗憾相聚离世，终究未等到回迁搬家的日子。

　　多元化之惑

　　一名业内人士向中国房地产报(微信ID：china-crb)记者透露，其实除了木头龙旧改的拖累，益田集团“掉队“的主要原因要归咎于自身，就是过早地进行多元化转型，一面是进入金融服务、文化教育、医疗健康及城市运营等领域，这些产业无法助它产生太多的营收和利润，一面是错失了这些年地产行业的高速发展，当很多企业规模以几倍增长时，益田集团却没有将规模做上去，是其战略的失误。

　　据益田集团近几年财务数据显示：2018年房地产签约销售额为8.89亿元，实现营收39.88亿元，同比增长20.27%，来自房地产、商业、酒店的收入分别为27.08亿元、8.57亿元、3.92亿元。益田集团还有金融服务、文化教育、医疗健康、新兴产业等业务板块，2018年都未产生稳定收入。

　　从2013年到2018年财务数据来看，益田集团房地产销售金额也是明显萎缩，如从2013年为25.05亿元，2014年22.23亿元，直到2018年全年只剩下不到10亿元;利润方面，益田集团经营性业务利润在2017年、2018年分别为-6.93亿元、-2.27亿元。地产板块收益萎缩也不可避免让益田财务状况受到威胁。

　　犹记得2006年2月益田集团半岛城邦一期开盘，5天内就收金15亿元。地产作为益田集团的主营业务，如今风光已不再。

　　为了缓解经营压力，益田不得不“卖子求存”：北京项目出售给了远洋和对外经贸;长春一宗建筑面积24.3万平方米的土地出售给了融创;2015年底，广西一段高速公路出售给了招商局公路。2018年近40亿元的营收中，就有15.7亿元来自土地收益权转让。

　　外部来看，目前益田集团主营业务规模停滞不前，其他板块赛道长且处于探索阶段，盈利微弱尚不稳定，益田集团的财务状况及发展前景存在着一定危机。

　　对于业界的看法，益田集团似乎有着自己的逻辑，益田集团坦言，虽然地产板块现金流贡献最大，但益田集团始终走的是定制化开发模式，不像一些激进的房地产公司那样走规模化发展路线，虽然定制化比规模化速度确实要慢得多，但定制化项目出来多是精品，比如益田最早打造的益田花园、半岛城邦一期、假日世界等项目。

　　如今，随着木头龙旧改的推进，益田集团或重拾往日风光。

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