【上市物企市值十强】绿城服务：净利罕见下降 业绩意外失速痛失”龙头”宝座

导语：

一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元；上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%；30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

本期推出市值317.59亿的绿城服务（02869.HK）。绿城服务自2016年7月上市以来，连续三年港股物业营收第一。但随着市场竞争的日趋激烈，绿城服务的“大哥大”地位正在遭受前所未有的危机。截至2020年10月12日，绿城服务的总市值已经被碧桂园服务、雅生活服务、保利物业甩在身后，只居第四位。

挑战之下会有新的机遇。面对风云多变的市场，绿城服务也开始打出组合拳：入股中奥到家，深化合作建联盟；加速扩展珠三角，覆盖全国核心板块；拓宽“数智化”协同路径，深化科技优势……

这些措施能否让绿城服务重回荣耀？老牌物业如何在新环境下突围？掌柜财经将根据绿城服务公布2019年度业绩报告、2020年中期报告等官方财报为依据，剖析绿城服务的发展路径，以此展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

营收增速持续收缩 绿城服务痛失“龙头”

绿城服务自2016年7月上市以来，连续三年港股物业营收第一。但交出2019年的成绩单后，市场发现，绿城服务被碧桂园服务赶超，首次营收屈居港股第二。

根据绿城服务发布的2019年度业绩公告，2019年，该集团的收入约为85.82亿元，同比增长约27.9%。横向对比其他头部物企，不到28%的营收增幅已处于行业中后位。

纵向对比，绿城服务的营收增速也在收缩。2017年绿城服务实现37.95%的高增之后，2018年营收增速较上年放缓约7个百分点至30.58%，2019年再度放缓约2.5个百分点至27.9%。

另外，2019年绿城物业实现净利润4.7亿元，同比增长1.42%；实现归母净利润4.8亿元，同比下降1.22%。

同期公司实现毛利率为18.03%，较上年微增0.2个百分点；实现净利率5.5%，较上年下降1.44个百分点。值得注意的是，绿城服务本就不高的毛利率在上市后持续走低。2016年绿城服务实现毛利率19.24%，净利率7.91%。相比于2016年末，2019年绿城服务的毛利率下降约1.2个百分点，净利率下降了2.4个百分点。

根据22家港股物企2019年的年报数据，绿城服务的营收规模虽然排在第二，但是毛利率、净利率均排在倒数第三。

今年上半年营收44亿 在管面积增长22.6%

2020上半年的疫情波折，让物业行业面临着多重的挑战与压力。重压之下，绿城服务在2020年上半年，实现营收44亿元，同比增长20.1%。毛利9.05亿元，同比增长28.2%，毛利率为20.6%，同比增加了1.3个百分点。

绿城服务近四期中报营收数据对比

期内绿城服务净利润为3.6亿元，净利率达8.2%，净利率较去年同期增长1.9个百分点。

2020年上半年，绿城服务在管项目数量达到1578个，覆盖了全国30个省、直辖市和自治区，布局城市达163个，在管面积达225.9百万平方米（绿城房产占比18%），同比提升22.6%，储备面积达252.4百万平方米（绿城房产占比7.3%），同比提升22.0%。

从收入构成来看，物业服务仍是绿城服务最大的收入来源。2020上半年，绿城服务物业服务收入30.21亿元，占总收入68.7%，同比增长23.2%，毛利率为14.3%。

同时，绿城服务对自身的定位早已不仅仅是一家物业公司。绿城服务在园区服务上最愿意“投资”，早前有联合阿里系收购新零售企业，去年3月又斥资6700万澳元（3.2亿元人民币），通过全资子公司Greentown Education收购澳洲蒙台梭利学院（MontessoriAcademy）56%的股权。有了两个动力引擎，尽管暂未在财务维度实现拉动，但这无疑为绿城服务的发展注入了一针强心剂。

2020上半年，绿城服务的园区服务收入7.57亿元，占总收入17.2%，同比增长9.7%，毛利率为32.0%。咨询服务收入6.22亿元，占总收入14.1%，同比增长19.5%，毛利率为37.0%。

积极扩张 绿城服务的“破局”之道

作为一家头部物管公司，市场对于绿城服务始终有着更高的期待。但是据上市物业公司综合实力测评结果显示，绿城服务目前在头部物管公司中综合得分为250.55分，已经落到第4位。

绿城服务在积极寻找破局之道。一方面，绿城服务深化合作建联盟。继引龙湖入股之后，绿城服务在2020年上半年入股中奥到家。双方将共同组建生活服务公司，绿城服务将把生活服务产品、科技、服务体系、专业资源输出、导入至合资公司，并为中奥到家的物业服务体系、业务拓展赋能；

绿城服务&中奥到家签约现场

另一方面，绿城服务积极拓展版图，想要打破外界对其“区域性物业公司”的评价。除了继续深耕长三角大本营，绿城服务在珠三角的影响力也逐渐扩大。继去年绿城服务进场广州中交邮轮母港之后，今年上半年再次承接粤港澳大湾区的横琴广场项目，叠加广州、佛山的住宅项目，通过对珠三角区域短板的补齐，形成对全国三大经济区的更全面，更扎实的业务覆盖。

同时，绿城服务在传统物业服务的基础上，用科技超车的办法，积极拓宽“数智化”协同路径。2019年9月，绿城服务发布了“绿城云享”商写服务品牌，2020年在落地一周年之际，“绿城云享”迎来换新升级，与同济大学设施管理研究院、支付宝建立战略合作。目前，绿城云享已服务346个商写项目，遍布34个城市，服务客户包括阿里巴巴、华为、海康威视等时代名企，以及众多金融企业和大型跨国公司。

业内人士指出，在大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼的时代，如果绿城服务还保持原有发展节奏，或将从大鱼行列中淡出。绿城服务在积极破局，但市场是否买账、老牌龙头能否焕发新的活力，一切还是未知之数。绿城服务的困境或许也给了行业其他企业一个警醒，求变是王道，如何变，更是资本浪潮下永恒的主题。