【上市物企市值十强】保利物业：商办服务破局致胜 72亿现金直逼冠军

导语：一场疫情，使物业公司的服务价值得到前所未有的凸现，一时间风头无两，不少物业服务公司纷纷从房地产企业主体里剥离，寻求独立上市，以求做大做强。

掌柜财经整理数据显示，上市后的物业服务企业仍表现强劲，截止9月初30家上市物企总市值达到4675亿元；上半年物业股涨幅逆势上涨达47.29%；30家上市物企平均股价涨幅为60.87%。

掌柜财经为此重磅推出截止今年10月12日市值排名前十的上市物业企业，剖析十强物企上市之后的发展状况，以期展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

本期推出市值突破340亿港元，仅次于碧桂园服务、雅生活的第三大物业股保利物业（06049.HK）。

2019年12月19日，保利物业和时代邻里同日在港交所敲钟上市，成为物业管理行业上市浪潮的一大盛事。背靠高瓴资本与GIC的基石投资，保利物业开盘首日股价大涨29.2%。如今上市未满1年，便以340.85亿港元（10月14日数据）的总市值位列上市物业第三，在具有央企背景的物业服务百强企业中排名第一，以黑马之姿傲立行业上市热潮浪尖。

保利物业敲钟现场，图源：中国物业管理

荣光之下，保利物业具体赢在哪些方面？未来又将如何保持？掌柜财经将根据保利物业公布2019年度业绩报告、2020年中期报告等官方财报为依据，剖析保利物业脱颖而出的“不二法宝”， 以此展示物企上市热潮背后整个行业的现状及潜力。

上市首日大涨29.2%，市值仅次碧桂园服务、雅生活

2019年12月19日，保利物业正式登陆港股，发行价格为每股35.10港元，共发行133333400股H股，发行完成后总股本增加至533333400股，为港交所史上发行规模最大的物业管理企业IPO。开盘当日股价高开24.79%，最终收报45.35港元，涨幅29.2%；当日市值突破240亿港元，成为仅次于碧桂园服务、雅生活的第三大物业股，也是年内上市物企中的佼佼者。

2019年上市物业公司情况，图源：IPO早知道

如今保利物业市值已突破340亿港元，较上市当日增长41.67%，紧随碧桂园服务、雅生之后。

据保利物业2019年度业绩报告，截至2019年12月31日，保利物业实现营收59.67亿元，同比提升 41.1%；净利润5.03亿元，同比提升49.7%；归母净利润4.91亿元，同比提升49.3%；公司拟每股分红0.3元，分红率为33.8%。其业绩增长速度超过控股股东保利发展（600048.SH）原有房地产业务。

彼时，距离保利物业上市仅仅过去十余天，物企上市氛围高涨，可谓天时地利人和。若遇逆境，保利物业能否扛得住压力？

在管规模进一步扩大，净利增长28%

2020年，全球遭遇新冠肺炎疫情袭击，对于物企的人力、财力、效率、资源都是考验。拥有500万业主的保利物业，疫情期间除了给疫区捐款捐物，还积极购置防疫物资，对物管区域进行高频消杀等。物管成本较往日有所增加，上半年业绩成为物企能力的“试金石”。

2020年9月15日，保利物业公布2020年中期业绩报告。报告显示，截至2020年6月31日，保利物业收入约为36.01亿元，同比增长27.6%；净利润约4.11亿元，同比增长28%；归母净利润4亿元，同比增长27.4%。

值得注意的是，28%的净利润增速与2019年底的增速（49.7%）相比，明显放缓。与市值前二名的碧桂园服务、雅生活的净利增速比较，稍微有些逊色。据官方财报，碧桂园服务、雅生活净利较2019年同期分别增长61.6%、53.6%。

不过，保利物业财务状况表现良好。资产总值约87.82亿元，现金及现金等价物约72.45亿元，要知道，冠军碧桂园现金也仅有99.5亿元；权益总额约59.64亿元，均较去年底大幅提升。同时，资产负债率下降至32.1%。

管理规模进一步扩大。截至6月31日，保利物业已进驻29个省、自治区和直辖市的172个城市，在管面积达316.8百万平方米，合同面积达493.4百万平方米。

图源：保利物业

尽管盈利速度放缓，却不影响保利物业成为被业界看好的黑马物业股，这得益于保利物业对自身清晰地认识与发展规划。

商办服务破局致胜，构筑品牌多元生态圈

一直以来，保利物业在深耕物业管理服务的同时，坚持规模增长、品质保障、模式创新三者并重，积极拓展非业主增值服务、社区增值服务等第三方项目，并积极构造多元化生态圈。

2020年上半年，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，分别占比总收入的63.5%、15.4%、21.1%。

新签约第三方项目137个，新签约单年合同金额约6.5亿元。第三方项目物业管理收入5.52亿元，占总物业管理收入的24.1%。

具体业态方面，住宅稳健增长、商业及写字楼保持较快增长、公共服务高速增长、收入结构持续优化。

图源：保利物业

保利物业的服务范围还涉及美居服务、社区零售。上半年美居收入1.99亿元，为2019全年的104%，社区零售收入1.76亿元，为2019全年的148%。

扩宽业务范围同时，保利物业注重品牌价值的提升，致力于挖掘其潜在生活需求，提供专业化服务。

除了针对住宅物业项目的 “亲情和院”和“东方礼遇”品牌以及针对商业及写字楼物业的 “星云企服”品牌，围绕社区场景、价值创造和品牌提升，保利物业还打通了上下游产业链链条，嫁接专业化服务，推出“和加美居”、“和乐教育”、“保利和悦会”及“熊猫仓”品牌；专业服务方面，打造面向客户的“和创中味”、“保利德奥”、“和创爱奇”等品牌，形成了“4+N”的品牌体系，成功构建了全业态管理、全生活场景、全生命周期的服务覆盖，各个业务板块之间协同发展和价值联动的“品牌生态群落”。

深入推进“大物业战略”，争做国内商办服务引领者

荣耀过后，如何走好未来的路更显关键。

对于公司的扩张，保利物业表示依托母公司的输入，拓展第三方。其中，第三方的拓展能力尤为重要，这体现的是一家物业公司的经营能力，以及在此之上的想象力。

未来，保利物业将继续深入推进“大物业战略”， 即全域物业、全业态物业、全民物业、全技术物业、全价值物业。从两方面进行多元化布局，一方面拓展住宅物业、商业物业、办公物业、学校物业、产业园区物业、医院物业、公众物业等多元化物业服务产品结构的同时，实现度假村业态的首度覆盖，实现物业业态结构不断优化；另一方面，由基础物业服务拓展到社区增值服务，满足业主多样化个性需求。

保持高度的战略定力，按照既定的发展节奏、坚持规模化发展道路，全面强化运营管理能力，持续加大信息化建设与科技投入力度，保持企业快速健康发展。

此前，8月13日，保利物业公司副总经理、保利商业物业董事长邹福顺在2020博鳌房地产论坛上表示：“保利物业一直在寻找中国商办服务的道路，我们在思考，什么样的服务才最适合中国的商办市场，什么样的办公环境才最适合中资企业的成长与发展。基于中资企业的三大需求，保利物业走上了商办服务创新探索的道路。聚势谋远，我们为500强企业而生；决胜未来，我们争做国内商办服务的引领者。”