40城土地溢价率创39个月新低 市场整体降温趋势不变

上海易居房地产研究院近日发布的《2018年8月40城土地市场报告》显示，8月份40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨，年初累计土地出让金收入同比增幅收窄，土地出让均价连续5个月同比下跌，土地成交溢价率创39个月新低，多项指标增幅有所收窄。

　　易居研究院预计，部分热点城市调控政策还有升级的空间。同时，银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫化。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下，房企的资金压力将逐渐加剧，预计全国的土地市场仍会逐渐降温。

　　多项指标增幅

　　有所收窄

　　报告显示，8月份40个典型城市土地成交建筑面积4750.6万平方米，环比增长15.9%，同比增长37.4%。1-8月，40个典型城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米，环比增长17.9%，同比增长20.3%。从曲线看，目前已经保持了连续18个月的正增长态势，但6月份以来的增幅明显有所放缓，显露出降温趋势。

　　易居研究院分析，考虑到调控政策的持续收紧、各地市场的逐渐降温和房企资金趋于紧张，房企购地节奏将有所放缓，全年40城土地成交建筑面积会略涨，但幅度不会太大。

　　土地出让金收入方面，8月份40个典型城市土地出让金收入为2069.3亿元，环比减少8.3%，同比增长6.9%。随着金融环境的收紧，房企的资金压力逐渐加剧，购地方面也会更加理性，近期全国土地流拍现象增多，部分热点城市的土地市场也呈现了明显的降温态势。预计随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比增幅将逐渐步入下行通道。

　　从前8月来看，土地出让金规模依然超出了历史同期水平。报告显示，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看，基本与40城年初累计土地成交面积一致，6月份以来下跌趋势较为明显。与2017年、2016年、2015年及2014年同期相比分别上涨10.9%、48.3%、128.2%及60.8%。

　　分城市来看，前8月40城年初累计土地出让金排名前5的城市分别为杭州、上海、重庆、北京和佛山，累计土地出让金总额分别为2216.2、1087.2、828.8、822和740.5亿元。杭州土地市场今年以来持续火爆，不过近期却不断遇冷，部分土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。这说明房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

　　土地出让均价方面，已连续5个月同比下跌。报告显示，8月份40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米，环比下跌2.9%，同比下跌17.7%。易居研究院分析认为，造成该现象的原因在于，一是整个土地市场降温明显，甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加，成交结构的变化拉低了成交均价。

　　土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡下跌。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长，但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。

　　土地成交溢价率方面，8月份40个典型城市土地成交溢价率17.3%，与7月相比下降1.7个百分点，与去年同期相比下降20.9个百分点。报告显示，土地溢价率也在2016年9月达到历史高点，全国地王频现。2016年9月，政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今，目前已创下自2015年6月以来39个月的新低。

　　易居研究院分析认为，过去一年土地溢价率快速下滑，也与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。预计未来几个月40城土地成交溢价率将会继续下滑，按以往规律来看，溢价率或将会下滑至10%附近再企稳。

　　分城市来看，8月份40城中土地成交溢价率排名前5的城市分别为洛阳、合肥、北海、宁波和金华，土地成交溢价率分别为104%、76%、70%、26%和26%，这几个城市基本上都是弱二线城市和三线城市，反映了本轮周期运行至今三线城市较为火热的特点。8月份，上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%，主要是由于多地政府出台了土地限价令，规定溢价率过高可终止买卖，这些城市基本都为此前的热点城市，调控较为严厉。

　　一二线土地市场平稳

　　三线依然火热

　　8月份全国土地市场成交面积整体平稳。一线城市成交面积环比增长18.7%，同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%，同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%，同比上涨63.1%。

　　具体来看，4个一线城市土地成交建筑面积为242.8万平方米，环比增长18.7%，同比下降25.8%;成交均价为14422元/平方米，环比上涨12%，同比下降2.5%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌，今年6月份以来有所反弹，8月份反弹幅度较大主要是广州出让的几幅较优质宅地成交均价较高，但是溢价率均不高，最高溢价率仅11%。土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩，预计到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。