戴德梁行魏东：奥运十年 地产十年

时光如白马过隙，打开笔记本电脑开始撰写这篇小文之时，距离2008年北京奥运会开幕式正好十年。2008年是个多事之秋，给很多人留下了深刻的记忆，而从2008到2018年的十年中国的经济经历了巨变，也是中国的房地产巨变的十年。

过去的十年，中国经济体量从2008年的4.6万亿美元上升到2017年的12.3万亿美元，中国企业在世界500强中的数量由2008年的35家增长到2018年的120家。与之相对比的，是中国的经济增速从2008年的9.63%一路下滑至2017年的6.9%，而上证指数载2018年的8月8号报收于2745点，与10年前的数值基本持平。

对于房地产市场而言，从2008年到2017年 ，虽然过去的十年间房地产市场经历了波峰与波谷，但中国的房地产投资从2008年的2.53万亿逐年增长到2017年的10.98万亿，仅2017年中国的房地产投资总额就相当于加拿大当年的GDP总额。中国10年累计房地产投资达到73.9万亿元，如此大体量的投资让房地产市场成为中国经济的支柱性产业。从2008年到2017年，中国累计销售的商品住宅面积超过137.3亿平方米，这意味着城镇居民在过去十年的人均新房面积增长了超过20平方米，在改革开放初期的1978年，中国的人均居住面积仅为10.8平方米，在1998年房地产市场化之后的20年后，中国的人均居住面积达到了40.8平方米，人民的居住条件得到了改善，在这其中，房地产开发企业起到了重要的作用，也得到了迅猛的发展，在全球500强企业中，中国的五家房地产开发企业（万科，恒大，绿地，万达，中海）榜上有名。

2008年金融危机的突然袭来让所有人猝不及防，这直接导致中国的4万亿巨资投向市场，从彼时起，全国各地地王频现，大量资金涌入房地产市场，地价的飙升导致房价的飞涨，2009年全国住宅平均价格较2008年同比增长了24%，同十年之前相比，全国住宅平均房价达到了8467元/平方米，而10年前全国的平均价格是3576元/平方米。在北京，住宅的平均价格10年间翻了一番。与此同时，以2010年为分水岭，获得大笔资金的内资国有企业开始大举进军甲级写字楼市场，北京和上海的甲级写字楼市场一改外资企业为主导的面貌，内资企业从2010年开始逐年蚕食甲级写字楼市场，到2018年，北京内资企业在甲级写字楼市场的吸纳比例已经达到了近80%，这个数字在上海也超过60%。内资企业的大量需求让原本供应并不算充足的写字楼市场经历了租金暴涨的过程，以北京为例，从2010年一季度到2012年一季度的两年时间里，北京甲级写字楼的租金上涨了117%，这一轮的暴涨奠定了北京作为中国内地写字楼租金最为昂贵的城市的地位：到2018年第二季度，北京甲级写字楼的平均租金为394元/月/平方米，这个数字意味着企业每租赁一平方米的办公面积，在北京的租赁成本比同为一线城市的上海要高出107元。

中国的零售市场同样在过去的十年里经历了巨变。2008年北京的零售市场百货商场仍可同购物中心相抗衡，电子商务尚在萌芽中。从2009年开始，淘宝网开启了双十一购物节，当年的网上销售额仅为0.52亿元，自此电子商务的发展拉开了大幕，到2017年的双十一，天猫购物节的销售额已经达到了1682亿元。2017年网络零售额达到7.18亿元，已经占全部社会消费品零售总额的19.6%，并且还有继续增加的趋势。电子商务的蓬勃发展给实体商业带来了深重打击，让实体商业陷入低迷，大量百货业态纷纷闭店，而购物中心也在费尽心思试图用餐饮儿童业态吸引更多客流。

过去的十年是中国经济和房地产发展的黄金十年，随着中美关系的复杂化，未来十年不管是中国的经济还是房地产市场都面临了诸多考验。对住宅市场而言，三四线去库存任务已经基本完成，未来的住宅开发会以高品质高标准服务为主，开发商暴利时代已经过去，高企的土地价格也让中小型开发商难以生存，行业兼并整合仍是大势所趋。对写字楼市场而言，由于写字楼市场更为市场化，主要依靠供需进行调节，因此那些第三产业相对较为发达的城市将会看到更为强劲的市场需求，由经济结构调整引发的人才争夺让新一线城市变得更具吸引力，这些城市的写字楼需求强劲，未来会有更大的发展空间。就零售市场而言，电子商务仍将继续发展，而年轻一代的消费者在享受电商带来的实惠和便利的同时也开始更注重自身的消费体验，实体商业在未来有望触底反弹。

总体而言，中国房地产市场多年的发展让巨额的资金沉淀到房地产当中，房地产市场的稳定关乎整个国家的经济命脉，三十多年前日本房地产市场崩盘导致经济陷入泥潭的教训仍历历在目，因此中国政府一直在高度警惕以免重蹈覆辙，未来十年，虽然整体市场的发展已经逐渐放缓且利润率已经摊薄，但中国的房地产市场仍然存在发展机遇。