博鳌论坛|施永青：租金开始上升的时候 就是楼市复苏的时候

“存量房行业的特色就是小本经营也可以生存。”

8月3日，在2018博鳌房地产论坛“地产归途 时间与未来”第二场全体大会上，中原集团主席兼总裁施永青如是说。

图片来源：观点地产网

在此次大会上，施永青分享了其对存量房统计数据的观察，并对这些数据与市场周期的关系进行了解读。

以香港为例，施永青介绍称，香港的存量房有百分之六七十的水平，在1997年亚洲金融风暴之前，香港存量房成交最高的时候达到了90%，增量房的成交只有10%，而在2003年非典的时候存量房成交只有56%。“增量房在香港的变化没有存量房变化大，增量房多的时候一年才3万宗左右，少的时候1万宗也不到，存量房则可以从3万左右到15万左右，有5倍的增幅。”

对于存量房变化比增量房变化大，施永青解释称，存量房总体数量比较大，掌握在很多小业主手里面，他可以根据市场不同的预期，从买家变卖家，但增量房是开发商销售，开发商在情况最不好的时候还是要卖房的，而且，在香港拿地也限制在一定的时间内要建好，所以增量房每年的供应量都是相对稳定的。

“存量房很大程度上就是大家对市场未来有怎样的预期，存量房增加多少，与投机因素和投资因素有关。”施永青认为，在投资和投机的因素影响下，可以使市场周期性相对明显。

此外，施永青根据租金和房价在变动上的不同表现，把市场分成了四个阶段，分别是复苏期、高涨期、危险期和萧条期，并对上述几个阶段逐一进行了解释。

施永青指出，房子不是消费品，不是消耗性的，房子是投资性商品，在房价下跌的时候，是不具备吸引力的。“因为我买了之后，我要亏损，我买了不是把它吃掉，我还是一路持有的，所以房价跌的时候不产生新的需求，反而会逼人家把楼卖出来。”

在施永青看来，租金开始上升的时候，就是楼市复苏的时候。“租金是没有投机因素的，没有将来的因素到眼前来反映的，租金就是现在租客的负担能力，跟现在社会上有多少盘源、多少空置的单位可以提供给租客选择，这都是现成的因素，没有投机因素，没有未来因素，所以租金上升了，就代表社会上的需求增加。”

施永青还指出，复苏期、高涨期、危险期和萧条期四个阶段每个阶段租金和房价的表现都不一样。具体来看，复苏期，租金先升，房价不升；高涨期，房价、租金一起升；危险期，房价升，租金不升；而萧条期，租金和房价一起跌。

以下为演讲全文：

主办单位要求我讲一讲在香港我从事存量房工作的一些观察。

我是1976年开始从事房地产行业的，刚开始是在开发商工作，1978年出来创业，当然没有条件做开发商，因为我跟我的伙伴每人才5000块港币的资金，加起来才1万块。存量房行业的特色就是小本经营也可以生存。

我今天讲讲我做存量房工作对一些统计数据的观察和市场周期跟这些数据的关系，另外我想讲讲存量房提供了什么样的商机，跟大家现在做增量房有什么分别。

我昨天听大家谈存量房的时候，很多时候都会引用一个数据，就是存量房占整体成交的比例，内地的一线城市可能已经超过50%，但是三四线城市都是增量房为主。

香港的情况是怎么样呢？昨天我看到的数据是某一时间段的数据，说香港的存量房有百分之六七十的水平。

其实香港存量房的成交在1997年，亚洲金融风暴之前，最高的时候达到了90%，只有10%是增量房的成交，当然这个比例也不是固定的，它会高，也会低，低的时候，在2003年非典的时候只是56%。

增量房在香港的变化没有存量房的变化这么大，增量房多的时候一年才3万宗左右，少的时候1万宗也不到，当然当中也有相差2倍到3倍。存量房交投量的变化是可以很大的，从3万个左右到15万左右，有5倍的增幅。

为什么存量房的变化比增量房大呢？因为存量房总体的量比较大，掌握在很多小业主的手里面，他可以根据市场不同的预期，从买家变卖家是很容易变的，他把房子卖掉，租房也可以。

但是增量房是开发商销售，开发商在情况最不好的时候还是要卖房的，因为他有资金流的问题，他做了投资总要卖掉，在香港拿了地，它也限制你在一定的时间内一定要建好。

所以增量房每年的供应量都是相对稳定的，明年有多少，后年有多少，基本上取决于前一段时间政府卖了多少地，开发商做了多少投资。