北京市甲级写字楼市场达历史顶峰 租金或将小幅下降

7月18日，高力国际于下锦湖中心召开“融通创新 筑梦新时代”高力国际华北区物业市场2018年上半年回顾及下半年展望媒体发布会。就2018年上半年北京市的写字楼、零售、工业地产、投资四大板块以及沈阳和天津二线写字楼市场的表现进行回顾并对2018年下半年做出展望。

会上，高力国际特邀清华大学副教授、建设管理系房地产研究所、恒隆房地产研究中心杨赞博士就“写字楼租金指数：方法和进展”发表演讲。此外，高力国际持续关注前沿话题，就长租公寓、城市更新、人工智能对房地产市场影响以及“一带一路”政策对海外投资的影响等市场热议话题开展座谈会。

甲级写字楼物业市场受坚实的需求推动而表现活跃

2018年上半年，北京甲级写字楼市场共有合计约25.0万平方米的三个新项目完工入市，总存量半年环比上升约4.0%至662万平方米。受益于稳定的经济发展态势，租赁需求亦保持稳健。其中IT、金融、专业服务等行业仍为需求的主要驱动力。净吸纳量在2018年上半年达到24.4万平方米，较2017年下半年上升约54.2%。上半年活跃的租赁市场也将全市平均空置率半年环比拉低0.2个百分点至8.1%。其中新兴子市场表现亮眼，大量空置面积被快速吸纳。就租金而言，在需求稳定且供应有限的子市场及上半年表现活跃的子市场均录得不同幅度的租金上扬。因此，虽然上半年的新增供应均选择以低于全市平均租金水平的价格入市，且发展较早的子市场因竞争加剧、楼宇品质等因素租金受到小幅冲击，但2018年上半年全市平均租金水平仍维持在人民币331.7元每月每平方米，与2017年末持平。此外，一宗位于非核心区域的写字楼整售交易在2018年上半年被录得。

展望未来，2018年全年的新增供应将达北京市甲级写字楼市场的历史顶峰。下半年有6个合计约66万平方米的项目计划新增入市。其中，72%的供应位于丽泽金融商务区和CBD核心地块，这两个子市场也将成为未来5年新供应的目标区域。伴随着大量新项目的入市，我们预计北京市整体空置率在2018年底将由目前的8.1%被推升至约11.2%。虽然新增供应大幅增加，但受坚实需求的保障，位于成熟核心子市场的高品质项目大都已取得理想的预租情况，业主对即将迎来的供应高峰也普遍乐观。因此我们预测租金仅将面临小幅下降，预计2018年末将比第二季度末下降0.9%至328.7元每月每平方米。

优质商铺物业市场强劲的需求推动空置率持续下调

2018年上半年，北京优质商铺物业市场仅有一个新项目入市，市场总存量半年环比增加1%至约566万平方米。随着个别项目大面积空置逐渐被吸纳，整体空置率半年环比下降0.5个百分点至2.6%。通过对新技术的运用，购物中心运营商能够更为精准地定位消费者的需求，从而有针对性地持续调整租户和业态配比。餐饮业态持续保持蓬勃发展的态势，服饰品牌拓展速度有所提升，同时生活休闲类品牌也录得大量新租。新零售业态持续大规模扩张，为新开业项目保证出租率奠定了坚实基础。传统零售业态也不断推陈出新，以满足消费者日益多元的需求。2018年上半年北京优质商铺物业首层平均固定租金比2017年末增长1.0%至人民币824.0元每月每平方米。其中，核心区域租金半年环比增长0.8%；新兴区域租金半年环比增长0.3%。投资市场成交频繁，共录得四笔大宗交易，其中包括两宗资产包交易。

展望未来，建筑面积总计约32万平方米的四个优质商铺物业有望于2018年下半年入市，即将入市项目租赁进程良好，预计将使得空置率在2018年末持续下降至2.4%。预计未来餐饮、服装、生活休闲等业态仍将保持积极的扩张态势。现有成熟项目不断通过品牌调整来提升项目吸引力，同时保证租金收入的稳定增长。新增项目平均租金将大体与市场水平相当，因此我们预计2018年下半年租金将比上半年小幅提升约0.3%。

需求延续高涨态势 租金涨幅创历史新高

2018上半年，京津廊优质物流物业市场共有合计建筑面积约12.6万平方米的两个优质物流物业完工入市，新增项目分别位于北京及天津，廊坊无新增供应。区域市场总存量半年环比扩大2.3%至约552万平方米。区域内针对优质仓储面积的需求延续去年底的高涨态势，2018年上半年继续保持强劲。绝大部分现有项目及新增供应均已达到满租，电子商务零售商及第三方物流仍为主要需求来源。上半年北京及廊坊优质物流物业市场均维持满租状态，天津空置率半年环比下降3.3个百分点至1.8%。强劲的需求以及有限的可租赁面积与新增供应推升区域内平均租金创历史最高涨幅；其中北京优质物流物业市场平均租金半年环比攀升11.7%至48.0元每月每平方米，天津及廊坊优质物流物业市场分别半年环比增长10.8%与9.1%至人民币29.7元每月每平方米及人民币35.6元每月每平方米。投资市场内，由于优质仓储项目极为旺盛的需求以及其较高的投资回报率，目前物流业已成为最受投资者关注的领域。鉴于京津廊区域内仓储用地供应十分有限，且大部分现有项目业主倾向于自持，因此整售成交多为基于股权/整体收购的老旧工业物业。