上海新房供应潮起潮落：四月超9000套六月不足200套

    2018年，在“房住不炒”的总基调下，各地不断加大房地产市场调控力度。上海作为楼市调控重点城市，在此前的房地产调控政策基础上，近日又“打补丁式”地出台了关于企业名义购房的限购限售细则，这意味着上海楼市调控正在不断深化和精细化。

　　从土地端来看，今年上半年上海市商品住宅类土地出让较少，宅地市场进入罕见低点，同时租赁用地继续增加供应，整体来讲，今年土地市场延续了去年低溢价率的局面。

　　从新房市场表现来看，上半年上海市从供需两侧共同发力，新房供应量环比去年下半年实现翻番，成交量趋于平稳，楼市回归理性。

    租赁用地供应增加 土地延续低溢价率

    根据上海链家市场研究部监控的数据显示，今年上半年，上海市仅有两幅含商品住宅属性用地成交，远低于往年水平，宅地市场进入了罕见低点。一位业内人士认为，出现这种现象的原因是为了稳定市场预期，巩固2016年以来上海楼市调控的成果，上半年上海对商品住宅类用地的推出十分谨慎。不过随着楼市趋于稳定，进入下半年后，宅地的供应将得到明显的恢复。

　　相比宅地市场的冷淡，租赁住房用地依旧延续了供应的热度。

　　今年年初，上海市规划国土资源局副局长岑福康就表示，2018年上海要继续加大新增租赁住房用地供应。在去年陆续成交了21幅租赁住宅用地后，今年上半年再度成交11幅，预计建筑面积达到60.7万平方米，分布于宝山、崇明、静安、青浦、松江、徐汇、杨浦等7个区，其中静安区集中成交了3幅，杨浦、松江各成交2幅。

　　此外，今年以来，上海土地市场延续了去年低溢价率的局面。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，经营性用地平均溢价率仅为2.9%，仅有的两幅商品住宅类用地均以底价成交。土地出让方式的改变是土地低溢价率的直接原因，招挂复合的出让方式，使得商品住宅类用地高溢价行情不再，土地普遍以底价或低溢价成交。商办类用地由于普遍有较为严格的自持条件、招商要求、业态规划，因此溢价率极低。而去年新问世的租赁住宅用地，则普遍被国有企业以底价竞得。

　　新房供应翻番 成交波动较大

    与去年下半年市场供应端的低迷相比，今年上半年上海在新房市场供应端出现了十分显著的补偿性回升，但依旧低于往年水平。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2018年上半年全市商品住宅新增供应量为2.09万套，较去年下半年上涨103%。

　　从月度走势来看，今年上半年，全市新房市场供应端存在较大的波动，尤其是4月的新增供应量超过9000套，占据总量近半，接下来的5、6月份，供应端又出现断崖式下滑，特别是6月的供应量不足200套。

　　据一位业内人士分析称，去年下半年以来，市场供应减少，尤其是上海市中心的高端项目因为拿不到预售证而延迟入市，今年4月，随着市中心高端盘预售证放开，市场自然形成一波供应高潮。到了6月，市场本就是淡季，加之很可能受西安（楼盘）等城市摇号事件影响，上海的供应节奏发生变化，很多新盘推迟发放预售证。

　　虽然在供应端形成了一波涨势，但是在成交端，市场表现波动不大，成交回升有限，这一方面是前期供应端低迷的后遗症，另一方面，今年市场成交节奏十分平缓，新增供应的释放周期较长。

　　根据上海链家市场研究部监控的数据显示，2018年上半年全市新建商品住宅共计成交2.20万套，同比减少18.44%，较去年下半年微涨2.56%，涨幅有限；上半年新建商品住宅成交面积为261.57万平方米，同比减少20%；成交金额方面，上海全市上半年共成交1243.53亿元，同比减少21.89%。

　　由于上半年成交释放的平缓性，各个月份成交量波动相对较小，除了受春节影响的2月，以及供应端探底的6月，其余月份成交量都保持在4000余套的水平。

　　此外，今年上半年，全市新建商品住宅成交套均面积为118.9平方米，跌破120平方米，是2015年以来套均成交面积最小的时段。这也反映了今年上半年，市场成交重心向中小套型转移的特点。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，今年上半年100平方米以下中小套型房源，占新建商品住宅成交总套数的52.63%，而去年下半年，这一比重为45.44%。从中长期来看，由于上海宅地出让普遍限定了较高的中小套型比重，因此，预计未来成交重心也将继续向这一方向倾斜。

　　青浦区成交量第一 浦东新区揽金最多

　　从上海各区成交套数来看，上半年成交数量最多的区域为青浦区、浦东新区、嘉定区，成交套数均超过3000套，其中，青浦区成交数量位居各区第一，共成交3758套；成交数量较少的区域为虹口区、长宁区、徐汇区，分别成交了21套、33套、185套。

　　从成交面积来看，上半年成交面积最多的区域与成交套数较多的区域基本一致，前三位分别是青浦区、浦东新区、嘉定区，成交面积分别为45.79万平方米、42.63万平方米、35.40万平方米；成交面积较少的区域分别为虹口区、长宁区、杨浦区，分别成交了0.40万平方米、0.84万平方米、4.03万平方米。

　　整体来看，上海市新房成交延续了过往的趋势，成交套数和成交面积靠前的区大多集中于上海的几个老区以及郊区，而市中心的成交数量和成交面积则较少。据上述业内人士分析称，这是由于目前上海市中心可供出让的新房房源有限，而新增房源大多集中于郊区。

　　从各区的成交金额来看，浦东新区成为上半年上海揽金最多的区域，成交金额达223.02亿元，青浦区紧随其后，成交金额为183.5亿元，嘉定区和松江区成交金额相差不大，分别成交125.71亿元和122.14亿元；而虹口区、长宁区、金山区则成为上半年成交金额最少的三大区域。