编者按:2008年,房掌柜从金融风暴中出海,经历过波谷的低潮和浪尖的激越,越过狂风大浪,看过碧海蓝天,以梦为桨、继续出航。在这过去的十年里,东莞楼市风云变幻,房掌柜作为亲历者更是见证者,见证了东莞房地产快速发展的十年光景。接下来,房掌柜将陆续推出《致敬白银时代2008-2018:东莞楼市十年》系列文章,呈现东莞楼市白银时代的全景图,敬请关注。
过去十年,东莞楼市遇过低谷,经历过辉煌,抢足了眼球。文字记载历史,数据反映现实,回顾东莞楼市2008-2018十年间最具代表性的数据,也会你会发现一个不一样的东莞楼市。
房价跳水最低打7折
2008年,恰逢全球性金融危机,东莞楼市一片萧条。
从年初开始,东莞几大开发商先后采取团购的方式促销,其中万科运河东一号推出一批7折团购房,最低价4300多元/平方米,光大地产随即也推出最低价4000多元/平方米的特价房,两家率先的促销赢得了当年24.6%的市场份额。
随着时间的发展,团购变成了变相降价的措施,开发商也不再遮遮掩掩,从9.5折到9折、8.5折,甚至6折都有,并赠送物业管理费和车位等。
因房价大跌,金升国际、晶城、风临美丽湾、丽景阳光等多个项目业主还曾相继提出退房要求。南城金色华庭二期开发商新中银对2007年11月以每平方米6800元高价买入该楼盘的50多户业主还给予了4.5万~9万元的“回赠”补偿。
随后,东莞大部分项目都开始低价销售,东城新世纪星城二期售价4500-5500元/㎡,南城的江南雅筑当年也才卖5000元/㎡,塘厦主打大户型洋房的新世纪锦绣花园,当时均价仅4400元/㎡,同区域的长银东郡均价3900元/㎡,与当年的麻涌南峰时代广场同价!
一年流拍32宗地创纪录
2008年的商住地土地拍卖现场,难觅各地产巨头们的身影,商住地市场 “冷清”、“地块流拍”、“底价成交”等词语是真实写照。
东莞2008年土地总供应169宗,供应面积为662.9万㎡,同比2007年的117宗和351.8万㎡大幅增加44%和88%;而同比2006年的土地供应情况更是急剧增加47%和124%。2008年全年土地总成交140宗,成交面积为554.5万㎡,成交总金额为93.6亿元。
2008年全年流拍的地块宗数高达32宗,流拍面积为106万㎡,创下近9年来的新高。其中商住地流拍高达20宗,流拍面积为63.9万㎡,占总量的60%。从2000年至2007年的8年时间,东莞流拍地块只有29宗,2008年东莞流拍的土地宗数比之前8年累计的还多。
其中,东莞2008年商住用地供应共49宗,供应面积为206万㎡,同比06、07年的供应量有小幅的下降。08年上市交易商住地块共53宗,但实际成交仅有33宗,成交总面积为155.7万㎡,供需比为1:0.76。和往年相比,08年的商住地显得有点供过于求。
深圳客占比最高超6成
东莞楼市历年的火热,深圳客的作用不容忽视。
早在2007年,就有一波深圳客跨境杀入东莞,2008年房价下跌后,这股风潮才渐渐平静了下来。2009年-2012年,又有大量深圳客在东莞楼市活动,这部分购房者来东莞都是以投资为主。2012-2015年,深圳客以自住为目的到东莞购房的比例逐步上升,临深地区深圳客维持在1-2成左右。
2015年330新政后,深圳房价开始飙升,大量深圳再次涌入东莞楼市。当年6月左右,有东莞业内人士估算,深圳客主要集中在塘厦、凤岗、黄江、樟木头、清溪等地,主要是以临深片区为主,其中,塘厦、凤岗的深圳客比重达到六七成之多,黄江、樟木头的深圳客比重达到五成左右,松山湖达到三成左右。
2015年6月20日,位于塘厦的金地·仟百汇推出221套99—142平方米三房、四房产品,开盘当天全部,均价约9500元/平方米,成为当年首个“日光盘”, 当天签约的购房者当中,有超过五成来自深圳。
东莞中原研究部数据显示,2015年底深圳客比例约为60%,2016年3月达到高峰,深圳客占比达68%。2016年10月,东莞出台限购政策,深圳客占比闻声下滑至34%。2016年在莞购房的客户中,深圳客占比约47.1%,即约有51982个常住深圳的市民到东莞购房,深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。这其中,来自宝安、龙华、南山等地的市民最多。