自2015年以来,全国百城库存规模呈现出持续下跌态势,这也充分体现了近四年全国去库存“战役”取得了较好的效果。
库存规模回到六年前水平
5月17日,易居研究院发布报告显示,截至2018年4月底,其监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43386万平方米,环比减少0.7%,同比减少7.9%。
数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,当前全国100城库存规模相当于2012年3月的水平,即库存规模回落到了六年前的水平。“不过值得注意的是,最近3个月同比跌幅在持续收窄。”
报告显示,截至2018年4月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2137、22484和18765万平方米,环比增幅分别为2.4%、-2.1%和0.6%,同比增幅分别为-5.4%、-9.6%和-6.1%。
对此,严跃进表示,当前三类城市中,一线城市、三四线城市库存有所上升,这或和推盘节奏加快有关,而二线城市库存环比下跌;另外从同比跌幅看,二线城市库存跌幅是最大的。
房掌柜注意到,2018年4月,100个城市中,有28个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、珠海和惠州3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到129%、88%和80%。
同时,100个城市中,有72个城市的库存出现了同比下滑态势,其中大连、杭州和廊坊的同比跌幅较大,跌幅分别为50%、48%和47%。
“总体上说,库存同比下跌的城市数量更多,这也带动了百城库存规模出现下跌。”严跃进认为。
去化周期仅为10个月
报告显示,2018年4月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.3个月,这也意味着市场仅需10.3个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比3月份10.5个月有所下滑。
数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院
“观察历史数据,目前存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。”严跃进表示,存销比继续走低,也可以解释近期全国70城房价指数反弹的现象。
分城市来看,2018年4月,一、二、三四线100个城市新建商品住宅存销比分别为12.8、9.9和10.4个月。相比3月份12.2、10.3和10.6个月的数值,一线城市有所扩大、二线和三四线城市有所下跌。
严跃进分析称,横向对比看,三四线城市的存销比下跌较为明显,最近9年中三四线城市的去化周期达到了最低值,这也得益于本轮去库存周期中,三四线城市棚改等政策释放出的强劲购买力。
值得注意的是,最近比较热门的丹东,库存状况一直在改善,目前已经出现了连续9个月的去库存周期变小的现象。历史上丹东的去库存周期最高可以达到63个月,而目前仅为13个月。
“从库存规模看,目前很多省会城市的库存规模都出现了比较明显的同比下跌,这也是此类城市近期政策调控中,明确提出积极增加供地补库存的原因所在。”严跃进指出,类似城市包括长沙、贵阳等,这或也意味着此类城市近期土地供应节奏的加快和拿地机会的增加。
此外,严跃进还指出,从库存去化周期的数据看,当前呈现出两个特点,即去化周期偏小、去化周期继续走低,这也容易带来房价的反弹和新管控政策的出现。“三四线城市的去库存周期达到了历史最低点,此类信号值得重视,接下来需要防范此类城市房地产政策收紧的风险。”