逾万亿住房租赁证券化市场启幕

据住建部网站25日消息，为贯彻落实关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求，完善发展住房租赁市场配套政策，近日中国证监会、住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（以下简称《通知》）。推进住房租赁资产证券化，促进住房租赁市场发展。

　　《通知》还称，将重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

　　这是一年多以来，资产证券化领域推出的第三个落实党中央、国务院重点政策要求的重要文件。

　　新政有何重要意义？

　　通知指出：

　　1，住房租赁资产证券化盘活住房租赁存量资产、引导社会资金参与住房租赁市场建设；

　　2，降低住房租赁企业的杠杆率；

　　3，丰富资本市场产品供给，满足投资者多元化的投资需求。

　　此外通知还要求遵循以下基本原则：

　　1，坚持市场化、法治化原则；

　　2，明确优先和重点支持的领域；

　　3，加强监管协作；

　　4，履行监管职责。

　　划定优先、重点支持领域

　　通知明确：

　　1，优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。

　　2，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　3，重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品。

　　“双绿色通道”提供支持

　　据第一财经报道，为了推动住房租赁资产证券化快速落地，住建部门和证监系统，将分别在审核环节设立“绿色通道”。

　　在支持措施方面，《通知》提出，住房租赁企业可结合自身运营现状和财务需求，自主开展住房租赁资产证券化。

　　优化验收、备案、交易等程序方面，政策要求各地住房建设管理部门，对开展住房租赁资产证券化中涉及的租赁住房建设验收、备案、交易等事项，设立“绿色通道”。对于在租赁住房用地上建设的房屋，允许转让或抵押给资产支持专项计划等特殊目的载体，用于开展资产证券化。

　　优化审核程序方面，证监会要求各地证券交易所和中国证券投资基金业协会，根据资产证券化业务规定，对申报的住房租赁资产证券项目进行审核、备案和监管，并研究建立受理、审核和备案的“绿色通道”，专人专岗负责，以提高审核、发行、备案和挂牌的工作效率。

　　或将撬动逾万亿元住房租赁证券化市场

　　《通知》明确提出，要重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITS）。

　　据中国证券报报道，截至2018年1月31日，类REITs产品呈加速增长态势，累计发行数31只，累计发行总额从2014年底的96亿元增至2017年底的 656亿元，年复合增速高达89.8%。迄今发行的31只产品均为类REITs 产品，国内目前还没有标准REITs。

　　申万宏源证券表示，按照各地未来3-5年的租赁类住宅用地的供应规划安排，参考上海模式土地成本折价70%水平，按照当地2017年居住类用地成交均价的30%加3000元/平米的建安成本测算，到2020年，预计现有租赁试点城市将供应1.7亿平米住宅类用地，投资资金需求大约为 1.66万亿元，未来三年REITs的大力发展将为租赁市场的发展提供融资支持。在盘活目标资产后，又会有更多的资金用于支持租赁市场的发展，有利于我国租赁市场发展和房地产市场的成熟。

　　市场人士解读

　　十九大报告提出加快建立租售并举的住房制度，REITs是房地产企业由商品房开发销售向轻资产开发经营转变的有效途径。

　　业内人士分析指出，房地产资产证券化经过近16年的发展已经初具规模，但市场上还未出现标准REITs。目前，国内发行标准REITs遭遇的主要瓶颈有法律法规不健全、税收政策缺失、监管主体不明确、市场准入门槛高和收入覆盖比例低等问题。此次证监会和住建部联合发布通知推进住房租赁资产证券化相关工作，明确了租赁住房作为首批标准REITs产品的基础资产类别之一，为资产证券化在实体经济领域的广泛、纵深运用进行了新的尝试和拓展。

国内Reits发展历程（资料来源：民生证券研究院）

　　“推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。”中联前源不动产基金管理有限公司总经理何亮宇接受中国证券报记者采访时表示，借助资产证券化为企业提供创新融资渠道和投资退出路径，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

　（来源：每日经济新闻综合证监会发布、中国证券报、第一财经等）