主城区两宗净地即将入市 万科入主已成定局？

近日，房掌柜发布了3月土拍出让情况的总览，本月土拍中最值得关注的就是本月19日主城区6宗地块公开出让，其中[2018]013和[2018]014号地块相邻，邻近二环，且为净地。

这让人不由得联想到2月8日【2017】046号和【2017】047号两宗净地出让，引得中海、荣盛、万科、金地、中冶、保利等12家房企倾力抢地场面。

那么，此次两宗净地入市是否会再次引发抢地大战？优质地块将花落谁家？又将给周边区域带来什么样的影响？

北二环旁优质净地

[2018]013号地位于谈固北大街以东、恒中路以南、金明街以西、东垣东路以北。土地面积为75243.71平方米（含托幼用地3780.04平方米），约合112.87亩，土地用途为住宅、教育，容积率为≤2.5，出让年限为70年与50年，起始价为67900万元（601.58万元/亩）。

[2018]014号地位于谈固北大街以东、东垣东路以南、金明街以西、绵河道以北。土地面积为93700.40平方米（含托幼用地3780.06平方米），约合140.55亩，土地用途为住宅、教育，容积率为≤2.5，出让年限为70年与50年，起始价为84400万元（600.50万元/亩）。

通过公告可以得知，两宗地块相邻，共计253.41亩，房掌柜实地探访，两宗地块目前处于净地状态，与恒大御景半岛隔高营大街相望，周边有唐宫原著、富瀛苏园、星湖湾、北城山水等住宅项目以及远洋七号等公寓、商业产品。

从交通方面来看，地块西侧紧邻高营大街，南侧距北二环也仅有一公里，方便出行，现有82/89路公交车可直达。

从周边配套来看，地块周边大型的商业配套比较匮乏，现有的只有恒大御景半岛的商业部分，学校方面有石家庄十三中学和十五中学。

万科即将入主？

房掌柜实地探访发现，该地块周围之前就有围挡，近期围挡上更换了广告，内容是万科形象广告，万科此举是否说明即将入主？这两宗地块会否成为万科的新项目？

据业内人士透露，这两宗地块原身为曙光药业，原定由石家庄富瀛房地产开发有限公司进行开发，后由于多种原因，一直未有推进，万科曾与石家庄富瀛进行过合作洽谈，意向想必就是这两宗地块。

在2017年8月的一场公开发言中，石家庄万科总经理辛增亮就表示，“石家庄已经成为京津冀地区非常重要的有开发潜力的大都市。石家庄主城区进入到微观治理的阶段，主城区会有旧厂房的搬迁、城中村的改造、老旧小区改造。”由此来看，此次万科参与进来，也与其曾经透露布局石家庄的战略方向相一致。

业内人士透露，此地块属于旧厂改造，如果开发商解决了旧厂的一些债务债权及职工安置等问题，政府会给予一定的优惠政策。就此来看，万科此次拿地是大概率事件，即使出现竞争，其它房企也不具有万科的优势。可以说，两宗优质地块落入万科囊中，已成必然。

地块猜想

从地块情况来看，两宗地块合计168944.11平方米，约合253.41亩，两宗地块含7560.1平方米托幼用地，用于配建幼儿园等教育配套。两宗地块起始价合计15.23亿，出让规则采用达到设定的最高限价时，采取“限地价竞自持面积”方式确定竞得人，其中013号最高限价为173700万元，014号最高限价为216300万元。按起始价计算，楼面价约为3864.89元/平，按最高限价计算，楼面价约为9896.97元/平。对比周边在售项目来看，恒大御景半岛住宅售价20000元/平，天洲视界城17500元/平，唐宫原著18000元/平，远洋七号公寓9000-15000元/平，万科新项目的售价应该会处于在售项目价格之间。

据业内人士分析，为了提升整个城市宜居的舒适度，近年来整体容积率都在下调，从这两个地块容积率来看，万科应该会做高层产品，推出140平米以下的中高端产品可能性较大。