易居研究院：政府工作报告再提棚改 对房产影响几何？

2018年3月5日，政府工作报告中再次提及棚户区改造，提出“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套。”作为提高保障和改善民生水平的重要内容，棚户区改造再次被放到重要位置。近年来，随着棚户区改造的推进，尤其是棚改货币化和PSL对拉动三四线房地产市场发挥了积极作用。但随着棚改进入攻坚阶段，棚改空间逐步缩小，加之资金面收紧导致PSL规模缩减，预计棚改货币化安置对房地产拉动效应将有所减弱。

一、棚改货币化对三四线楼市去库存效果显著

根据易居研究院数据，2016年三季度以来三线及以下城市商品房销售明显好于一二线，一方面受到一二线城市需求外溢的支持，另一方面棚改货币化也是其重要驱动力。根据易居研究院全国80城住宅成交数据，随着楼市密集调控开启，2016年10月以来，一二线城市商品住宅成交量快速下滑，尽管近半年来降幅有所收窄，但2018年1月一线城市仍表现为负增长，降幅为9.8%。与此相对，三四线城市成交量有所上升，2018年1月份增速已达到26%。

对于这种“分化”现象，一种可能的解释是一二线城市需求外溢、带动周边三四线城市销售。然而，分地区来看，年初以来，中部和西部地区销售同比增速远好于东部地区，意味着三四线商品房热销并不能简单归因于一二线城市需求外溢效应，而是全国“普遍性”的现象。棚改货币化带来的定向货币宽松，或是三四线城市商品房热销的重要驱动力。

三四线房地产市场最核心的问题是缺乏需求，与之相对的，则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化，就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。

根据易居研究院数据，全国80个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值，自2015年初开始库存逐步下降，这其中棚改货币化起到了重要作用。2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到50%，棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。棚改货币化安置对三四线城市去库存效果明显。

二、PSL为棚改货币化安置提供有力支撑

2014年4月央行创设PSL(抵押补充贷款)，加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL(抵押补充贷款)成为货币化安置的主要资金来源。在 2014 年创设 PSL 之后，央行在2014 年、2015 年和 2016 年新增 PSL 分别为 3831 亿元、6981亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。截至 2017 年 12 月，PSL 余额已接近2.7万亿元。

2016年，全国棚户区改造开工606万套，完成投资1.48万亿元。其中，国开行棚改专项贷款9725亿元，占比66%;农发行棚改专项贷款约3000亿元，占比20%。从资金来源上看，PSL支持的政策性银行专项贷款占棚改资金来源的86%，是棚改货币化最重要的资金来源。

PSL相当于央行通过棚改货币化安置这一路径，向房地产市场注入了2.7万亿的低成本货币。由于棚改货币化安置加大了对地方政府的资金压力，而央行推出的PSL创新性政策工具有效解决了棚改货币化安置的资金问题。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三四线城市的货币定向宽松。