深圳宅地供应连续9个月交白卷 城市更新成未来供地主力

2017已经接近尾声，楼市的传统旺季“金九银十”也已经开始，但是纵观深圳土地市场的表现，似乎与现在深圳的气温不太一致。

据房掌柜统计，从今年1月以来，深圳已经连续9个月无宅地成交，工业用地和商业用地累计成交35宗。相比周边的惠州、佛山等城市土地市场“战火纷飞”的情况，深圳土地市场可以说是寂静清冷。

宅地持续9月零供应零成交

因土地紧缺且谋求产业发展后劲的意愿强烈，深圳的供地正在大幅偏向商办和工业用地。自2010年起，深圳的宅地供应面积逐年减少，2012年后宅地供应更是一直处在超低位水平。

自从2016年底推出3宗“双限双竞”宅地之后，截止目前深圳土地市场都没有宅地供应。今年上半年深圳土地成交仍以工业和商办类用地为主。

6月，深圳商业用地曾迎来供应小高峰，其中一宗位于龙华区龙华街道办事处的商业用地被首创地产以总价18.45亿，楼面价4.23万/平方米，溢价率189.64%将该宗地收入囊中，这也是深圳今年土地市场上为数不多的几个高光时刻之一。

紧接着7月，深圳市规土委公布了《深圳市2017年度城市建设与土地利用实施计划》，预计全市将供应建设用地1350公顷，与去年持平。其中居住用地（含商品住房用地和保障性安居工程用地）计划供应218公顷，同比去年计划量上升74.4%。只是，其中100公顷来自城市更新，86公顷来自返还用地，32公顷为新增供应。而这32公顷的新增居住用地中，除去保障性安居工程用地等类别，商品住房用地仅有7公顷，这个数据也是让业内感到哗然。

虽然深圳土地市场商业用地和工业用地一直都有一定的成交，但是，住宅用地在市场供求两端仍交白卷，属近两年来首次。有开发商表示，深圳土地资源向来稀缺，近几年更甚，开发商想要拿地都得寻求别的方法，比如旧改，或者收购并购，通过招拍挂拿地已经不再是唯一的途径。

城市更新将成供地主力

在宅地供应极度稀缺的深圳，城市更新早已成为住宅供应的主力。近6年来，旧改项目已成为深圳宅地供应主要来源。早在2014年深圳通过城市更新供应用地210.59公顷，住宅用地90%以上来自城市更新。对房企而言，与招拍挂土地相比，城市更新项目所涉及的面更加广泛，也更加精细，但对于增加住宅供应而言，城市更新依旧充满许多不确定性。

此外，深圳市住建局此前组织起草了《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，提出棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，应当全部用作人才住房和保障性住房。福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售，这也让很多人对未来深圳商品房住宅的供应捏一把汗。

对于深圳土地市场未来的发展，房掌柜也咨询了美联全国研究中心总监何倩茹，她表示目前市场关注的角度更应该是目前是否有足够的经营性用地供深圳的经济长远发展，因为这也关系到城市保持人口增速平稳的能力。此外，深圳也提出鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区（含总部基地、产业园区、大学园区等）的配套住房、商务公寓，其实也可以解读为未来工业园区内也将有相应的配套住房出现，这是政府缓解市民居住压力的方法之一。只是，房企要在深圳立足，除非前期已囤积足够多的土地，不然也只有参与到城市更新，才能获取其必须的生产要素。而城市更新耗时较长的问题，当然会增加房企的建设成本，鉴于企业的建设成本多少会转嫁到购房者身上，对房价来说或许会有上升的压力。