50城土储规模连续十月同比增长 去化周期仅为14个月

截止2017年8月份，全国50个城市土地储备面积同比增长11%，去化周期也已从过去的高位持续下滑到目前14个月的低位水平。而土地储备规模影响预售商品房的规模，部分“低土储”的城市需要积极供地，以及加快在途商品房的投资和建设。

土储规模连续10月同比增长

9月18日，易居研究院发布研究报告显示，截至2017年8月份，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为61282万平方米，环比增长4%，同比增长11%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，近期50城土地储备规模上升，得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向，部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏，进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模，当前50城6亿平方米的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看，后续依然需要积极增加土地储备规模。

 50个典型城市土地储备面积

（数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院）

“从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续10个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。”严跃进表示，由于2016年的基数值相对低，所以当前土地储备规模依然没有走出低位的区间。

土地储备去化周期为14个月

报告指出，2017年8月，全国50个城市土地储备去化周期为14个月，和7月份持平。各个城市土地储备规模的去化周期也存在较大差异。

50个典型城市土地储备去化周期

（数据来源：各地土地交易中心、CRIC、易居研究院）

在严跃进看来，受房屋销售市场持续升温等因素的影响，自2015年第四季度开始，土地储备去化周期持续走低。而到了今年第二季度，各大城市房地产管控政策较为严厉，市场交易开始走弱，加上各地供地节奏加快，所以该指标正在低位水平上做小幅反弹。

报告还显示，有38个城市土地储备去化周期是小于18个月的。具体城市来看，包括东莞、泉州和沈阳等城市的去化周期相对较小，均为4个月左右的水平。

“说明这38个城市土地储备规模不足，后续需要积极增加供地，”严跃进分析，尤其是对于沈阳等城市来说，过去被贴上了“高库存”的标签，供地节奏一直较为缓慢。今年1-8月份房屋交易市场较为活跃，这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

此外，严跃进还指出，8月份全国50个典型城市土地储备去化周期曲线总体处于低位，但呈现了缓慢上升的态势。这和当前供地节奏有所加快以及各地房屋销售市场降温有关。此类曲线的上升，也有助于缓解部分城市潜在库存不足的压力。

“另外从市场结构上看，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到补土储的阶段。”严跃进认为，尤其是类似东莞、泉州、三亚、大连等城市，过去面临去库存的压力，所以供地方面有较为明显的节制，但按照此类城市当前土地储备去化周期看，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，进而带来房价上涨的压力。类似城市应该积极补土储，进而形成相对充足的广义库存规模。