土地交易规则趋严开发商拿地“热情”受限

    土地交易规则趋严开发商拿地“热情”受限 房企转型“小镇开发”或成地产“新空间” 

    从上海商品住宅存量面积来看，截至2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米。

    低溢价逐渐成为上海土地交易市场的新特征。开年后，上海经历了两场土拍，2月17日，浦东临港南汇新城三幅住宅用地完成出让，地块由绿地、万科以及碧桂园三家房企收入囊中，且三幅地块的溢价率均低于2%；2月21日，金山板块3幅宅地出让，由北京建工、上海建工、华纺与和城地产联合体竞得，其中两幅底价成交。

    另一个值得关注的现象是，2月21日的土地拍卖实行了新规定，此次对于房企自有资金的审核比此前更严厉，一旦房企报价超过自有资金额度，便会被直接没收拍卖权。

    比如北京建工所拿地块拍卖过程中，1号参拍房企没有拿到拍卖牌，因为首轮报价超过该公司自有资金；3号房企报价超过14亿时，由于同样原因也被没收拍卖牌。

    上海城市房地产估价有限公司数据研发部项目主管邵明浩指出，金山土拍表露出上海土拍市场两个新现象：土地出让方对开发商的资金审查要求没放松，不仅有拍卖报价超出自有资金申报上限后不能再报价的规定，对于申报资金低于起拍价的直接剥夺了“参赛资格”；参与竞拍企业大幅萎缩，部分地块已经出现最后进入拍卖环节只有一家企业参与的现象，土地市场降温已经成为不争的事实。

    上海中原地产分析师龚敏却认为，地块溢价低主要与较高底价有关，并且现在要求开发商开工时间必须在12个月内，在今年房地产政策定调，价格上涨预期受阻的背景下，高地价拿地显然没有利润空间。房企拿地结构正发生微妙变化。

    底价不低的原因

    实际上，上海近两次土拍的成交楼板价格并不算低。临港南汇新城NNW-C4A-02地块的竞拍，最终只有5家房企进入竞拍环节，分别为招商、恒基、万科、港城和绿地。房企举牌较谨慎，经历三次举牌后，现场竞价大约持续了五分钟，绿地便以15.6亿元竞得临港南汇新城NNW-C4A-02地块，楼板价21180元/平方米，溢价率0.85%。随后，万科以10.35亿获得临港南汇新城NNW-C4D-02地块，楼板价21370元/平方米，溢价率1.76%；碧桂园以16.3亿获得临港南汇新城NNW-C4D-08地块，楼板价21086元/平方米，溢价率0.41%。

    正如上海中原地产分析师龚敏所言，总体来看，此次地块出让高溢价现象不再，一方面是土地底价有所提高，另一方面开发商在受到自有资金支付土地款的背景下拍地较理性，如金山新城部分楼盘个案房价要达2.5万元，而目前地价1.16万元，溢价不到20％，尽管金山楼盘去化速度没有市区或轨道交沿线那么快，但该地价仍是有利可图的。

    上海中原地产数据显示，北京建工所拿地块所处的金山区金山新城板块整体住宅市场成交量良好，近一年成交量达46.14万平方米。

    事实上，截至2月19日，金山新城板块住宅存量仅9.54万平方米，存量去化周期仅2.48个月，住宅存量不足；受此影响，2017年至今，金山新城板块仅成交0.34万平方米住宅项目，成交均价达2.01万元/平方米，相比2016年同期上涨86%，板块内住宅均价涨幅明显。

    同策咨询研究部总监张宏伟指出，政府对于地价传导房价仍控制严厉，如果出现地价过快上涨、引起房价反弹，后续更严厉的政策可能还会出现。地块位于远郊或者比较偏远的区域，底价相对于市场而言就已不低，导致市场竞争程度已大幅下降，这个状况与政府调整推地策略、结构有一定关系，与2016年9月份以来政府对于土地配资的整改也有一定关系，加上私募资金无法进入土地前端市场，也倒推房企拿地态度谨慎。

    上海中原地产市场分析师卢文曦指出，21日土拍的地块面积普遍不大，总价不高，因此出现了多家房企参与竞争，但局面并不激烈，与此次自有资金审核趋于严格不无关系。

    但开发商仍然热衷于上海土地。一方面，上海房地产交易有回暖趋势，链家地产数据表明，2月13日-2月19日这一周，全市住宅成交9.34万平方米；成交套数744套。住宅新增供应面积11.91万平方米，新增套数901套，需求端小幅增长，供应端大幅增长。

    价格层面，本周上海住宅成交均价48900元/平方米，表现平稳。全市楼市总体呈现回暖趋势。

    另一方面，张宏伟认为，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证的从严审批、部分投资客退场、开发商推盘周期集中在4月下半月之后等因素，注定上海商品住宅市场上半年的成交表现是“量跌”的。此时，房企资金面仍然没有压力，实质性大范围降价难以出现，因此，转入土拍市场的资金会越来越多。

    房企的微妙转型

    一名近两次都参与了土拍的房企投资部人士认为，在城市扩容的大背景下，政府也希望房企在郊区拿地，因此企业对地块的选择更看重于区域发展前景。

    事实上，从上海商品住宅存量面积来看，截至2月20日，上海存量面积虽然仅仅有733万平方米，但是市场去化速度由去年9月份之前的月均120万平方米，降低到目前的不到60万平方米，甚至更低，现在单周的平均交易量已经降低至10万平方米/周，这个量是2014年年中当时上海楼市调整期的交易量。同时，上海商品住宅的市场去化周期也由去年9月份之前的5个月左右回升到目前的11-12个月左右。

    张宏伟预计，随着交易量持续走低与预售许可证加快审批，今年6月份左右上海商品住宅市场去化周期有可能回升至15个月以上，届时，从指标意义上上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势会进一步强化。

    但这并不妨碍房企在上海拿地的信心。对于上海建工在2月21日的土拍以底价11.2382亿元摘得金山区枫泾镇JSFJ0101单元04-05、04-07地块，上述业内人士认为，上海建工在上海项目已不多，而旗下还有园林绿化等分公司，所以这次拿地比较积极，为后续发展奠定基础。其实，去年12月28日，金山区、枫泾镇就与上海建工正式签订了战略合作框架协议，准备进行小镇更新、升级的建设。

    邵明浩指出，新城开发与小镇开发的模式差别在于，新城要有产业，小镇倒不需要。“新城外来人口导入需要强大的产业吸纳能力，小镇本来就有原住民，将其城市化就能做得很漂亮。”邵明浩认为，新城靠外来人口导入，小镇靠本地人口转型，所以不足以支撑人口导入的地方，开发商开始图谋做小镇了。

    2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》，指出2020年前将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇，引领带动全国小城镇建设，提高建设水平和发展质量。去年10月14日，住房城乡建设部公布了第一批127个中国特色小镇名单。

    中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁此前在公开场合演讲透露，开发商把目标对准了特色小镇。“现在很多房地产商打着特色小镇旗号，进入到这些小镇，为什么呢？拿地成本比较低。”李铁说，（特色小镇）离大城市不远，可塑造新的房地产空间，而大城市楼面价太高了。