深度剖析房产众筹:理财型居多 建房类尚待运营破题

由于众筹模式并未普遍运行，在房地产行业尚属新鲜事物。从2004年开始，国内就有个人发起众筹建房，但多因拿地、成本等各类问题而以失败告终。从2014年起，房地产众筹再度兴起。

　　房地产众筹是指由房地产公司、理财平台或建房人发起的与房地产项目相关的众筹，标的可以为住房房产和营业性房产。根据回报的不同，可以把国内的房地产众筹划分为营销型、理财型和建房型三大类，其中尤以建房型最符合众筹的定义。

　　21世纪经济报道记者整理了国内目前主要的众筹案例，发现绝大部分仍停留在营销概念，只有少数案例是在探索众筹建房模式。　　

伪众筹居多

　　众筹模式之所以具有诱惑力，是因为可以提前锁定购房者，同时降低中间环节成本，理论上降低房价。

　　近年来，房地产众筹产品发展迅速。中国房地产众筹联盟公布的数据显示，2015年房地产众筹金额是6.5亿，这统计了所有房地产众筹平台上线产品；2016年上半年，房地产众筹金额是7.6亿，这是仅统计了11家房地产众筹平台的数据。国内已经运行的众筹方案似乎可供参考。

　　但21世纪经济报道记者了解到，近年来，我国出现的众筹绝大部分是理财型众筹，其次是营销型，只有少数案例为建房型。因此，开发商过去所践行的众筹，多数是“伪众筹”。

　　理财型众筹本质是为了融资。多数出现在区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的情况下。开发商通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。营销型众筹则出现在开发商尚未获取预售许可证，但又想提前蓄客从而锁定客户的情况下。

　　还有一类众筹为类似集资建房的定向众筹，前提是与定向单位合作建设开发。定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。但由于在政策、合作单位选择等方面存在风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

　　一位曾经实践过集资建房的开发商告诉21世纪经济报道记者，这种情况多数出现在定向土地上，逼不得已要采取这种方式。但一般房价要远低于市场价，开发商仅相当于代建商的角色，所获利润非常低。