稳步降杠杆为楼市泡沫慢撒气

近日，天津、上海同时收紧楼市限贷政策，包括上调首套和二套房贷首付比例，上海二套房贷认定执行“认房又认贷”政策，强化首付资金来源和收入证明真实性审查等，以抑制住宅市场非理性投机炒作。这些政策措施的出台，必将有助于抑制住宅市场非理性加杠杆行为，推进房地产市场稳健运行。

　　当前我国热点城市住宅价格非理性色彩较为浓厚。无论是按照国际通用的房价收入比、住宅租售比指标，还是住房绝对价格国内外横向比较，部分热点城市住宅价格已经明显偏离合理水平，房价更像是富裕人群的接力游戏。值得注意的是，最近一年内热点城市住宅价格大幅上涨，包括房地产调控政策、流动性和利率等在内的住宅不动产定价基础条件的微小变化，虽然可以解释住宅成交量的上涨，但无法合理支撑房价的大幅上涨，住宅市场出现非理性投机炒作的氛围已是毋庸置疑，部分家庭非理性加杠杆进行投资性购房，以及超越家庭收入状况非理性加杠杆，甚至采取假离婚绕开购房资格限制等行为，已经成为当前我国房地产市场和房地产金融的重要风险隐患。

　　过去一段时间，我国住宅市场非理性行为与社会资金大量向房地产领域集中，客观上形成了正向反馈环，既相互作用，又相互支撑，住宅市场的非理性行为不但没有消减，在实践过程中反而产生将非理性行为认定为合理的误区。即使是本轮房地产调控政策升级后，目前坚定看好并建议加大热点城市住宅不动产配置的大有人在。而今年以来热点城市“地王”现象从特殊到普遍，楼面溢价率节节攀升，二手房价“坐地跳涨”，新盘遭到疯抢，这些正常房地产市场的不同寻常现象，却是司空见惯，这无不反映出背后社会资金的强力非理性驱动。

　　2016年9月末，我国人民币房地产贷款余额25.33万亿元，同比增长25.2%;其中，个人购房贷款余额17.93万亿元，同比增长33.4%。2016年1-9月，全国房地产贷款新增4.32万亿元，同比多增1.5万亿元，增量占同期各项贷款增量的42.5%;其中，个人购房贷款新增3.75万亿元，同比多增1.83万亿元。据估算，今年上半年全国银行理财资金投向房地产领域的规模大约有2万亿元。这种社会资金大规模向房地产领域集中的态势，特别是杠杆工具的广泛使用，在助推热点城市住宅价格快速上涨的同时，也导致市场风险进一步集中。而房价、房租运行不平衡性，也反映出房价的非理性。据中介统计，“9·30”新政后，11月份北京住宅租金创下年内新低，这一定程度上表明合理住宅市场需求保持基本稳定，也间接反映出当前热点城市房价主要受到投资投机性需求驱动上涨的事实。

　　应该看到，住宅市场的非理性行为存在一定惯性。为防止热点城市未来继续出现价格大幅上涨并引发市场风险和金融风险进一步聚集的可能性，及时采取有效措施降低楼市杠杆，平衡按揭贷款负担与家庭实际收入状况，引导合理住房消费，抑制投资投机性住宅需求，既是促进当前热点城市住宅市场稳健运行的内在需要，也不失为防控房地产市场非理性波动和金融风险的稳妥措施。