10月初开始调控最重要原因是热点城市房价上涨太快

近期，北京成交了4宗住宅100%自持地块，万科独中“两元”，比较引人注目的是万科透露将通过“众筹”的模式开发及运营。

　　当然，我对这个模式并不看好。首先，从商业角度来说，这个方案行不通，成本较高，两宗地块楼板价均达3.6万元/平米，而且产权和股权无法分割；其次，从法律角度来说，也会有障碍，2016年房地产众筹多次被监管部门叫停，这条路好像也走不通。不仅对万科这次众筹，对房地产当中的各种众筹，我都不看好。

　　不过，今天不是讲众筹，而是谈北京这次土拍试点的效果。众多周知，10月初开始调控的最重要原因是热点城市房价上涨太快，因此，控制房价应该是这轮调控当中所要做的主要工作，目前各城市普遍采用的限购、限贷政策，都是对需求端产生影响，通过抑制需求来平抑高企的房价。而这次北京想从供应端试点来解决房价、地价问题，但显然并没有达到预期效果。

　　第一，每出让一幅自持地块就减少可供销售项目的上市。万科获取的两宗地块并非本身自持，而是经过“限房价、竞地价”过程后，转入自持比例的竞拍，本来出让时是一个可销售的项目，最后因为条件设置的原因，变成自持项目，造成了供应的不足。包括北京在内的热点城市，房价上升最大的原因之一就是供不应求，在这种情形下还将稀缺土地拿来作自持，对供求关系的改善产生负面作用。

　　第二，由于实施“限房价、竞地价”出让方式，造成整体成本高企。如万科拿下的京土整储挂(海）[2016]018号地块，为纯住宅性质，楼板价达到3.6万元/平米，假如以一套房源40平米计算，考虑到4000元/平米左右设计建安费用、2000元/平米左右精装修费用，合计成本有4.5万元/平米，单套房源总成本在180万元，按照年度5%回报率，一套房子的租金得需要7500元/月。所以，想通过以租赁来平抑房价实际也没有达到，除非开发企业想做善事，准备贴钱，但靠开发商贴钱来抑制房价也是不现实的。

　　第三，租赁市场靠新增开发项目补充是杯水车薪。北京、上海的租赁市场都是数以百万套的容量，按今天北京的做法，一年也供应不了多少套，对租赁市场来说基本可以忽略不计。目前真的要增加租赁套数的话，还是需要从存量房入手，一方面是希望老百姓多余的物业通过各种配套政策投入市场，一方面空置的商业、办公、工业用房等转化功能，做长租公寓推入市场（已有不少企业在做），这才是应该扶持和推动的方向，而不是用已经很稀缺的新增供地去推动租赁市场。

　　北京政府这次土地拍卖搞的试点应该对抑制房价、地价都没有起到作用。实际上，今天需要的是房地产相关主管部门共同出台一些长短期结合的调控政策，从供求两端分别着手，才能适度平抑当前快速攀升的房价。