中铁拿下大兴黄村地块 万科连拿海淀两块地成大赢家

12月1日，北京首批“限房价、竞地价”试点地块结果出炉。

万科50亿元竞得海淀永丰产业基地18号地块，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%。

万科金第联合体59亿元竞得海淀永丰产业基地19号地块，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%；企业自持商业（含办公）用房面积为该宗地商业（含办公）用途建筑面积的100%。

金第为北京住总集团控股旗下子公司。

中铁36.75亿元竞得大兴黄村镇地块，企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积的100%。

此前的11月16日，海淀永丰产业基地18号地块经过68轮报价后，包括绿地、龙湖、保利、万科在内的4家房企因自持住宅比例达到100%，竞拍转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰产业基地18号地块为二类居住用地地块，土地面积8.35万平方米，建筑控制规模13.88万平方米。

从楼面价计算，18号地块13万平米出租房屋的楼面价达到3.8万元/平方米。持有住宅按照3-4%的租金收益计算，长期租赁权价值预计在3万-4万元/平方米。

“地块变现难度极大，基金上市或者长期使用权出让方式都面临政策难题。”中原地产首席分析师张大伟认为。

海淀永丰产业基地19号地块在商办自持环节因保利、首开、万科住总联合体、绿地自持比率均达100%，同样进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

海淀永丰产业基地19号地块为二类居住用地及零售商业用地，地块土地面积8.56万平方米，建筑控制规模16.29万平方米。

大兴黄村地块竞争更为激烈，17日共有包括保利、中铁建、龙湖首开联合体、万科住总联合体、国瑞、绿城九龙仓联合体和中铁在内的7家房企自持比例超过100%，竞拍进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

大兴黄村地块土地面积约5.2万平方米，建筑规模约13.5万平方米，为二类居住用地+教育用地。

一位房地产投资负责人向房掌柜表示，100%商品住宅自持地块，开发商虽然不能分割产权销售，但其在金融端的出口并未被封住。通过项目公司股权转让或住房抵押贷款方式，开发商可以实现资产证券化，赚取收益。

“试点地块竞拍条件并不严苛，年销售额三五百亿的开发商，都具备操盘能力。”前述房地产投资负责人说。

另有业内人士分析，绕开“限价”进行市场资本化运作，“限房价、竞地价”试点地块设置对开发商是有利的。