又到上海楼市半年市场特征总结及趋势预判的时间。
首先,我们来看2016年上半年上海楼市的四个特征。同策咨询研究部总监张宏伟认为:
第一、由于市场需求的透支与政策面的调整,上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。
同策咨询研究部数据显示,截止6月26日,2016年1-6月上海商品住宅成交面积726.88万平方米,同比上涨29%,成交均价34867元/平方米,同比上涨14%。尽管上半年商品住宅销售量价出现齐升,但是,“沪九条”前后的市场交易量的表现来看已经发生明显的变化。数据显示,2016年4月商品住宅成交面积约97.21万平方米,较去年同期下跌21.78%,环比2016年3月220万平方米的高峰值下跌56.08%(这跌幅算下降),而5月交易量98万平方米,6月即使有房企冲刺半年报的因素,前26天也仅仅有96.34万平方米。总体来看,由于2015年下半年以来的市场需求透支与“沪九条”等政策面的调整,上半年上海新建商品住宅市场交易量已经呈现出倒“V”的特征。
第二、二手房进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。
“沪九条”之后,上海二手房市场也进入观望状态,买卖双方进入新一轮的市场博弈。由于置换房屋的需要,二手房上家挂牌价格开始松动了,部分下家买房也进入观望状态,二手房由3月份的5.66万套急剧将至4月份的1.8万套,5月份成交2.31万套,预计今后几个月的成交套数也会有原来平均每个月3万多套的成交量降至每个月2万套左右,市场交易也出现迅速降温,买卖双方进入新一轮的市场博弈,也即将步入“有价无市”的状态。中介们去年迅速扩张的局面就此而至,笔者可以预言,下半年上海二手中介将出现大面积关店潮。
第三、政府强化中介监管,中介们都被罚了。中介们的“哄抬房价”的现象少了很多,有几家中介也被上海银监局暂停了1个月贷款业务;首付贷虽然只是市场的凤毛麟角,但是政府还是把它当做正事来处理,对于中介来讲,现在也全面“停止”了首付贷业务。虽然首付贷现在不能明着干了,不过想方设法也变通操作了,地下操作继续进行,看来不是行政化手段可以解决所有问题的。
第四、改善市场仍然为上海楼市主流,顶级豪宅市场并没有受到影响。
顶级豪宅仍然继续热闹,从2016年单价10万元/平方米以上天价豪宅成交套数情况来看,同策咨询研究部数据显示,截止6月26日,2016年1-6月上海市单价10万元/平方米天价豪宅累计成交654套,其中,公寓599套,别墅55套。而2015年同期天价豪宅成交套数仅为170套,其中,公寓121套,别墅49套。从上述数据来看,2016年上海天价豪宅成交套数出现大幅上涨的现象,并且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套数,也超过2015年“天价豪宅”元年611套。从2016年1-6月上海天价豪宅市场表现来看,已经达到历年同期豪宅成交套数总量新高值,热闹程度可以说是 “亮瞎眼”。
第五、上海限购从严后,办公产权的公寓式办公迎来火热的局面。同策咨询研究部数据显示,截止6月26日,上海办公产权的公寓式办公存量面积仅为159万平方米,按照近3个月平均去化速度,市场去化周期已经降至10.6个月,在商品住宅供应稀缺、价格快速上涨的市场背景下,公寓式办公(小面积低总价)因此而销售火热。现在市场去化周期基本合理,没有去库存压力, “沪九条”新政之后,由于限购条件的提高,这类物业也会因为不限购再次迎来了新的去化机会,这类项目在接下来市场当中会成为市场的新宠。