万达商业发公告称拟港股退市 回归A股或是大势所趋

3月30日，万达商业发布公告宣布启动H股私有化，拟以每股不低于48港元、总代价约313亿港元发起要约收购。

万达商业在香港上市仅15个月即宣布退市，个中缘由何在？

因为市值被严重低估？

在投行人士看来，万达商业此举是因为港股价值被过分低估。因为此前德意志银行、花旗全球、美银美林 及野村证券等机构给出的目标价均高于万达商业今日的股价32.4元（38.8港元），其中花旗给出最高价81.5元，德意志银行给出最低价42元。

2015年，万达商业的收入为1242.03亿元，较2014年的1078.71亿元增加15.14%；公司权益拥有人应占核心溢利（扣除公允价值变动影响）为170.16亿元，较2014年的148.24亿元增加14.79%。

如此大的量级，万达在港股的估值是否真的被低估？

据了解，万达商业股价最高为78港元，最低跌到31.10港元，按30日38.8港元的收盘价计算，低于人民币39.85元的每股净资产（同花顺数据），市盈率仅4.91倍，市净率才0.82。

众所周知，香港内房股市盈率普遍较低，基本保持在5~7倍，同在香港上市的恒大地产市盈率也只有5.62倍。

也有分析称，按照港股的价值理论，万达的估值是合理的。

在海外市场，较为认可的房地产模式是轻资产、重运营+金融，同时具备轻资产的运营能力，通过输出管理与服务获得利润，而不是依靠资产来赚钱。但万达的租金回报率只有3%多，这么低的租金回报率，市场自然不会给予高估值。

因此，说因为市值被严重低估、市盈率低而突然选择退出，似乎也不合情理。

上市A股或是回归初心

房掌柜查阅资料显示，早在2009年，万达商业便正式启动A股上市计划。2010年由于资本市场的低迷和房地产行业的宏观调控，万达商业的上市计划一再推迟。

2014年随着证监会的终止审查，万达商业长达4年多的A股上市计划宣告失败。

同年7月2日，万达商业宣布，“感谢4年多来在A股筹备上市过程中，监管部门、股东和社会各界的关注。今后将继续积极探索多种上市途径。”

“因此今年3月30日，万达商业宣布退出香港股市，拟A股上市或是回归初心的选择。”有业内人士说。

话又说回来，港股退市容易，但A股上市真的有那么简单吗？

2014年，万达商业被证监会通知终止审查主要是因为没有更新申请材料。假设此次资料齐全，万达商业还有一个硬门槛需要跨过。

据了解，现在A股大门外还有600多家公司等着，按照先来后到的原则，万达商业应该排在它们后面。假设其中200家公司因为材料不足之类的原因被退回，其余还剩400家，每年挂牌200家，理论上万达商业需要等2年时间。

当然，理论不等同于实际。

“优化融资渠道，在彻底完成轻资产布局前，为企业持续输血，也成为万达商业地产不可回避的问题，因此重回A股也是大势所趋。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。