北京楼市7万套存货压顶开发商承压 郊区楼盘85折促销

开发商承压

另一个较为悲观的数据是，14年前4月，北京全市商品房销售面积为357.2万平方米，同比下降36.2%，降幅较前三月扩大了1.9个百分点。至此，北京商品房销售面积同比累计增速已经连续13个月回落。

一方面是7万套库存压顶，另一方面是连续13个月回落的销售面积增速。北京开发商所面临的局面并不乐观。

据了解，金第万科金域东郡，一期7-9层洋房类产品均价35000，和海梓府差不多时候推出了二期，二期产品为10多层的高层，价格降到30000/平米左右。而根据北京世联行上周数据，该项目的销售均价仅为28000元/平米。不过因为是产品类型所有变化，所以价格调整不是特别显眼。

在早前引起业界强烈关注的万科毛大庆内部研讨会的发言中，该项目亦被提及，“我们有一个建委批了的3.6万每平的项目，在北京的亦庄，开盘后卖了40%，后面的量就走得很慢很慢了，大家能看出，2.2万的项目(住总万科橙)，很快销售卖光，3.6万的项目很慢。”

而风头正劲的枫丹一号，是近期为数不多涨价的项目，5月10日开盘价格从上一期的34000多元/平方米涨到39000元/平方米。不过相对于去年10月一次推出499套房源，这次枫丹壹号只推了200多套房。开盘日期也从4月延期了5月。

“蓄客不足是现在北京开发商普遍面临的问题，客户积累速度都在变慢。”据郭毅介绍，现今北京市场的排号量与认购量之比，连1:2都没有了，已经下滑到1:1左右。

郭毅续称，“客户量跟开发商单次推出的房源量之比，能到0.8：1，也就是话说客户量低于开发商推出的房源量的。”

“藏盘”成为如今京城开发商普遍采用的营销手段。此前持续热销的方兴金茂悦，3月29日新一期取得了248套房源的预售许可证，但开盘当天仅推出了60套。金第万科金域东郡新一期一共四栋楼获批预售，共计704套房源，但仅开4号楼一栋。

“开发商保留一部分房源是客户量明显不足的表现。开发商与其放开全部房源面对没有足够参与摇号人数的窘境，还不如封闭房源，让客户在买房时感觉到仍然在热卖，这是开发商的销售策略。”郭毅解释称。

除了营销手段发生变化，北京开发商近期的营销重点也向高端项目倾斜。郭毅称，高端项目受到市场影响没有那么大，表现较为稳定。“4月份公寓、豪宅市场，相比三月份，成交量还涨了4%。所以开发商，会把营销费用和营销动作重点用在中高端项目上面。通过这个来拉动业绩和利润。”

一个显而易见的事实是，京城开发商当前正在经历一个较为困难的局面。但是郭毅认为，该局面不会超过6个月的时间。“很多开发商在去年和今年都拿到了自住型商品房用地，等到下半年，自住型商品房达到销售周期后，有助于开发商回笼资金。困难是暂时的。”