中原地产：四月北京新房供需逆转 五环外刚需盘掌局

　　1、北京新建商品住宅供应加速，创16个月来新高；

　　2、“银四”北京新房成交创2008年同期以来新低；

　　3、4月新建商品住宅成交均价环比下跌11.70%，房山等五环外刚需盘掌局。

　　北京土地持续高温供应与自住型商品房带来的加速行业洗牌，进一步加深市场观望情绪，有效购房人群收窄，楼市成交显著下滑，考虑到半年业绩考核及楼市下行预期，房企加速供应。在此高库存压力下，楼市加速进入买方市场，二季度成交或难冲高位，楼市进入量价双跌通道。

　　4月北京新建商品住宅供应加速创16个月来新高

　　2014年4月北京新增55个销售许可证(含保障房)，准许销售面积179.82万平方米，其中新建商品住宅期房取得32个预售证，共计30个项目，推出房源8773套，推盘量102.46万平方米，环比上涨3.29%，同比上涨117.73%，新建商品住宅供应放量继续增加，创16个月来新高。本月供应新建商品住宅仅7个为新盘入市，占到总供应的21.54%，其他均为旧盘加推，占78.46%。

　　从供应环线分布来看，均位于四环外，四五环之间、五六环之间、六环之外成交分别占4.7%、54.8%、40.5%。价格方面，本月新建商品住宅拟售均价为26179元/平方米，较上月别墅等高档项目供应增加，22个项目为拟售价格小于3万元/平方米的刚需盘。考虑到半年业绩考核及楼市下行预期购房人群收窄，房企加速供应。

　　“银四”北京新房成交创2008年同期以来新低

　　根据北京中原市场研究部统计，2014年4月北京新建住宅成交面积为60.65万平方米，新建商品住宅成交6091套，环比下降16.44%，同比下降26.44%。其中，期房成交4400套，成交面积为42.45万平方米，现房成交1691套，成交面积为18.19万平方米。今年“银四”创2008年同期以来新低，对此，北京中原市场研究部分析认为，

　　首先，从去年下半年房地产信贷政策持续收紧，面对住房总价持续走高，有效购房人群收窄，影响楼市成交显著下滑；

　　其次，北京土地持续高温供应与自住型商品房带来的行业加速洗牌，进一步加深市场观望情绪。3月以来新建商品住宅供应累计余万套，刚需购房群体消耗与高库存带来的“供过于求”，使得房企对刚需市场的下行预期加强。

　　本月新建商品住宅成交均价环比下跌11.70%房山等五环外刚需盘掌局

　　根据北京中原市场研究部统计，2014年4月北京新建商品住宅成交均价24648元/平米，同比上涨12.35%，环比下跌11.70%，本月新房成交90%以上是五环外低价刚需盘，其中，房山以单月成交套数占比30.15%位居各城区之首，首创o新悦都、东亚o朗悦居、中国铁建o原香漫谷、万科幸福汇、首开o熙悦山等项目集中放量。

　　本月新建商品住宅成交特点

　　1、一、三居室新建住宅成交占比显著增加各居室均价下跌

2014年4月新建商品住宅成交户型占比与上月相比，两、三居室成交占比高，达到73.31%；另外，一、三居室成交占比显著增加，比例分别占18.11%、37.12%，较上月上涨1.36个百分点、1.02个百分点。价格方面，各套型均价均有所下跌，其中一、两居室均价20363元/平方米、19581元/平方米，较上月下跌10%以上。

　　2、均价2万元/平米以上房源成交比重下滑

　　2014年4月新建商品住宅成交均价依然集中在1-3万元/平方米的房源，成交比重为74.31%。具体地，2-3万元/平方米成交占比44.44%，较上月下降15.50个百分点，1-2万元/平方米占比29.87%，较上月上涨10.75个百分点。另外，均价3万元/平方米以上成交房源比重均下滑。

　　3、五环以外新房成交均价环比大跌

　　按环线分布划分，2014年4月北京新建商品住宅成交占比相较上月，成交集中在五环以外，占比达到93.53%。其中，五、六环之间成交占比为55.15%，环比上涨19.06个百分点，六环以外占比38.38%，环比下降18.07个百分点。成交均价分别为26148元/平方米、17032元/平方米，环比分别下跌16.95%、19.16%。

　　下月预测

　　根据数据显示，“银四”北京房企加紧出货抢收，新房市场成交惨淡，北京新房供需逆转，截止月末，商品住宅新房存量达到68659套，创下了过去14个月以来新高。进入5月，高库存及刚需购房入市受阻进一步增加楼市下行预期，楼市加速进入买方市场，二季度成交或难冲高位，楼市进入量价双跌通道。