高力国际：暴涨275%！北京写字楼市场谁主沉浮？

12月30日，高力国际在北京发布2024年第四季度北京写字楼市场报告。

2024年，中国经济发展面临前所未有的挑战，在国际环境复杂多变、国内经济结构调整的关键时期，中国经济依旧展现出了强大的韧性和潜力，但宏观需求不足的问题仍未得到有效解决。2024年三季度末开始的这一轮宏观政策在多方面呈现积极态势，同时在四季度已经基本确立了中国在2025年将实施适度宽松的货币政策以及更加积极有为的宏观政策，这也意味着更大力度地降息降准已经可以预期。在外需进一步承压的情况下，内需恢复的情况将成为明年经济工作的重点，核心关注点仍然是消费、民生和房地产领域能否出台更大规模的刺激政策，以及中国经济能否摆脱通缩局面。

2024年北京写字楼市场处于深度调整期，“以价换量”是全年的主旋律。在第四季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量为12.3万平方米，净吸纳量连续两个季度超过10万平方米，至此已连续六个季度实现正向去化。需要注意的是，在四季度12.3万平方米的净吸纳量中，有5万平方米是来自于新入市项目业主的自用面积，实际市场化净吸纳量约7.3万平方米。从全年需求侧表现来看，净吸纳量呈现了前低后高持续回暖的态势，仅看下半年两个季度的净吸纳量表现，需求强度已经基本恢复到疫情前季度平均水平。虽然年度净吸纳量超过33万平方米，较去年大幅增长275%，但仍然只是疫情前历史平均去化水平的75%左右。由于今年新项目入市压力有所减弱，年末市场空置率仅同比上升0.2个百分点至20%。净有效租金出现大幅下调，同比下降16.1%至251.8元每月每平米。针对目前的市场表现，高力国际中国区办公楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明认为有以下五点趋势值得关注：

1. 市场需求确在持续恢复，但尚不足以扭转当前市场行情。近两年市场新增供应量达到87万平方米，而同时期的净吸纳量不过41万平方米，叠加存量项目仍存在的较大空置面积，市场依然处于高空置率的环境下。因此，仍然需要更强劲且持续的需求表现才能实现租金企稳， 企业需求侧恢复情况仍是2025年市场关注的重点。

2. 市场需求类型高度集中在搬迁类，国央企需求成为市场重要稳定因素。高力国际数据显示，在2024年超过5,000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，国央企占比高达59%，民企占比37%，而外资占比仅4%。当下的租金水平正在撬动企业产生降本增效的办公空间搬迁需求，这也是整体市场活跃度较去年出现大幅改善的主要原因。

3. 在降本增效的大环境下，大型企业正在趋势性回归自有物业。北京市场很多大型企业都持有自有办公物业，同时这些企业又是很多市场化项目的重要承租方。现在的市场正在经历大型企业从市场化承租物业整合搬迁回自有物业的调整，这些需求收缩型市场行为在一定程度上加大了市场化办公项目的去化压力。

4. 净吸纳量呈现结构性复苏，西北创新组团涅槃重生。从净吸纳量表现来看，写字楼市场中丽泽商务区和中关村表现亮眼，除此之外的核心写字楼市场全部出现负净吸纳量。虽然丽泽商务区年度净吸纳量达到14.6万平方米，但这个去化速度也只是丽泽过去五年的平均水平。反观以中关村、泛上地和北清路所形成的西北创新组团，该组团在2024年一扫过去三年的阴霾，实现净吸纳量超过28万平方米，其中泛上地子市场超过18万平方米，中关村超过9万平方米。得益于在过去十年逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，西北创新组团已经最先开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。

5. 净有效租金持续下滑，跨资产类别和跨板块竞争压力增大。今年租金的年度降幅是有历史记录以来最大的一次，甲级市场的租金已经降到了2011年的水平。租金作为市场最核心的价格指标，其降幅越大，也就意味着市场项目之间的竞争压力之大以及对于存量优质企业客户竞争之激烈。值得注意的是，随着金融街的空置率历史性地上升到13.7%的水平，金融街租金降幅也随之加大，全年租金降幅达到18.9%。同时伴随核心市场的超甲级写字楼和高出租率的楼宇开始跟进市场调整，整体市场租金下降幅度也更加明显。当甲级楼宇的租金降到乙级楼宇的水平的时候，就有了撬动企业搬迁需求的可能性，企业既降低租金成本，又实现了办公空间的品质提升，这也是乙级市场连续三年净吸纳量为负值的主要原因。

展望2025年，市场期待更多“快准狠”的大规模刺激政策的实施落地。在政策颁布后的6到12个月将加快企业利润表和资产负债表修复进程，而从实质上扭转办公楼市场预期和实现产业办公需求扩张仍需要更长时间，这个滞后期也是办公楼市场最艰难的时期。由于当前市场依然缺乏新增办公需求，且需求多集中在搬迁和续租，同时叠加回归自用楼宇企业增多的影响，市场化项目仍将面临较大的去化压力。虽然明年供给侧压力较弱，由于需求侧不确定性的增加，空置率仍将维持高位，但小幅回落可期。虽然市场并没有整体性机会，但由于各子市场所属的产业特性不同，因此市场可以从明年开始关注结构性或区域性的底部机会。

今年12月中央经济工作会议明确指出需要综合整治“内卷式”竞争，会议向市场传递出了反对“内卷式”竞争的鲜明态度。高力国际北京公司董事总经理李娟表示，虽然办公楼市场处于前所未有的下行期，价格竞争不可避免，但当前的北京办公楼市场已经出现片面追求低价的过度同质化竞争趋势。简单粗暴的“内卷式”竞争将导致市场短期主义盛行、抑制创新投入、服务品质下降，最终陷入停滞性的恶性循环。面对“内卷式”竞争，市场需要寻找新的突破点和发展方向。一方面，政府应该加强市场监控，出台相关政策措施来引导市场健康发展，如限制新建写字楼的规模和数量，鼓励老旧写字楼的改造升级甚至是用途转换。另一方面，市场参与者需要实事求是、解放思想，敢于突破现有行业思维框架，发挥企业家精神，探索新的管理理念和模式创新等，将资源和精力放到打造差异化和品牌化竞争优势方面，更加注重以客户需求为价值导向，以终为始地真正扮演起科技创新和产业发展的重要载体，这才是市场长期行稳致远的关键。