土地市场划出上升曲线 从迷茫中逐步趋向明朗方向

本报记者 张郁唯 北京报道

没有哪一年的土地市场如此富有戏剧性——年初冷清、半程发力、年底“抢地”。

回眸2012年土地市场，从年初的持续低迷到年底的交易热潮，土地市场划出了一条逐渐上升的曲线。

进入年底，土地市场打响岁末“攻坚战”，这给人们带来了些许期许。

回暖的一个信号

2012年春节过后，全国不少城市纷纷迎来首次土地拍卖。但从拍卖结果来看，底价成交占据了大多数，低溢价率状况没有得到改观。面对没有丝毫放松的政策压力和仍旧不明朗的市场前景，开发企业低成本拿地的态度并未改变。当时业界对整体土地市场的趋势预测为——“不容乐观”。

这种低调的开局让“冷清”成为了2012年上半年全国土地市场的基调。

以北京为例，伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2012年上半年北京共计成交72宗土地，建设用地面积299万平方米，同比减少57%；土地出让金收入为145亿元，同比下降56%。其中，2012年上半年北京仅成交8宗住宅用地，建设用地面积57万平方米，同比下降65%。

在调控之下，北京土地市场已宣告触底。同样的场景也在上海、广州、深圳等一线城市上演，土地市场陷入僵局。

这种低迷的状态直到5、6月份才有了转机。彼时，楼市以价换量取得成效，业内对后市的预期也开始逐渐升温。可是，土地市场直到7月份才彻底反弹。当时，全国多个主要城市的土地市场几乎同时升温。根据中国指数研究院报告显示，在7月份10个重点城市的住宅用地溢价率排行中，北京、上海、天津分别以35%、29%、20%位列前三名。

这次的逆势反弹不容小觑，它成为了土地市场回暖的一个信号。进入下半年，虽然国土部门不时发出“继续调控不放松”的信号，但事实证明，全国土地市场在波动中稳步回升，并顺利迎来了土地市场的“金九银十”。

记者发现，在全国土地市场由冷清转为升温的过程中，一线城市、二三线城市成为了热点。今年下半年，北京、上海、南京等地均有高价地出现。与此同时，一些二三线城市在政策上也进行了微调，例如杭州土地新政提到“溢价率49%封顶”。

湖北房地产经济学会专家委员殷跃建认为，调控施行两年多来逐渐进入常态化，已成为房地产市场必须遵循的规则，地方政府和开发商也适应了这种规则。

11月5日，国土资源部发文称，正督促地方政府加快房地产供地，同时也在积极酝酿新的政策，对年底不能完成供地计划的地方政府将进行惩处。

对此，业内人士普遍认为，地方政府迫于土地财政压力，年底集中供地高峰必将到来。事实上，上海、南京、武汉等地的大规模土地出让及推介活动已宣告，土地市场的年底供应高峰正在到来。

“如果用温度形容的话，土地市场年初是二三十度的低温，現在大概能达到四五十度吧，像2009年、2010年那时，可以说是100度。现在与当时高温时期相比，差距还是比较大的。”中原地产研究总监张大伟表示。

从迷茫逐步趋于明朗

综观2012年土地市场的变化，业界对房地产行业的预期从迷茫逐步趋于明朗。站在整个房地产行业发展阶段高度来看，继调控带来的周期性低迷后，2012年的土地市场回暖也预示着下一个复苏周期的到来。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，一方面是各地的今年供地计划完成率较低，另一方面是地方政府的财政压力较大。鉴于此，年底各地的土地供应将处于井喷阶段。对于地方政府而言，当前是推地的好时机。此时土地成交率会比较高，各地将通过大量推地来加快完成供地计划，同时提高土地出让收入。对于企业而言，年底推出的地块中不乏一些优质地块，资金状况良好的企业应把握机会，适时出手，以免在市场行情较好的将来没有充足的土地用于开发。

南开大学经济研究所副教授郭金兴认为，虽然目前一些微观数据显示有所回暖，但整体来看，国内经济形势仍处于轻微衰退的局面。随着下一轮经济发展周期的开始，未来一段时间内，地方政府对土地带来的资金流将有很大的需求。