实探！地铁+云轨+投资60亿！坪山中心区商办新盘值得买吗？

近来，深圳“西热东冷”之势有所缓和，困局正在被打破，东部不时上演“热”场面，前不久网红盘恒大城二期开盘售罄，着实让坪山挺直腰板。

房掌柜启动2020踩盘大暴走计划，第一站来到了湾区东部中心坪山。小P去恒大城附近转了转，意外发现了恒大城的一个新邻居，相距1公里、坪山大道东侧的正奇未来城。

站在工地前，盯着还没脱绿网的项目，挨个数楼层，目测已建了十几、二十几层了，听说项目今年要入市。

立面挂上“封顶大吉”条幅

何时开盘？项目人员“不方便说”

在坪山大道的十字路口，远远就看见了正奇未来城挂着绿网的建筑，建了大概二十几层，其中一栋楼体上挂着“封顶大吉”的条幅。不过，楼体绿网还没脱，封没封顶还真看不出来。

据项目公开资料，项目占地面积约8万㎡，总建筑面积约88万㎡，规定容积率为6.0，由总部研发区、产业研发区、宿舍区三部分组成。

项目非常低调，公开信息很难找，小P好不容易在正奇官网上的一张项目楼书上看到客服电话，拨过去问项目对外卖不，对方说“暂时无可奉告”。

现场看到，正奇未来城分为一标段和二标段，分别由中建七局和江苏弘盛建设工程集团有限公司承建。

正奇未来城俯瞰图，图源网络

项目2017年1月动工，计划2020年底完工。然而根据其公示信息，二标段要到2021年才能竣工。

图源：网络

比壹方城X2还大

80多万㎡产城综合体

正奇未来城定位超大型产城综合体，按开发商设想，这里将为高端产业、创新产业、总部基地等提供空间载体，打造中小企业总部区、创新企业孵化器、中小企业加速器、公共技术中心、创投与服务机构区、综合商务配套区。

超大型综合体是什么概念？

深圳目前最大的购物中心壹方城的体量是36万㎡，正奇未来城规划建面是88万㎡，体量是壹方城的2倍还多。

尽管官方定位“超大型城市综合体”，但正奇未来城的体量并不算“超”大。在深圳，体量超100万㎡的综合体项目一抓一大把。

正奇未来城产品分为三部分：总部研发区、产业研发区和宿舍区。

总部研发区，位于西北角，由1栋楼的A和B楼组成，建筑高度分别是248.9米和142.4米，标准层面积1500~2000㎡。

产业研发区，主要位于东北用地的2栋楼和3栋A楼，由多层研发区和超高层研发区组成。2栋A、B楼两栋超高层塔楼的高度为195米，2栋C楼和3栋A楼为高层塔楼，高70.8米。主要功能为满足成长型企业的多变的空间要求。

宿舍区，位于用地南区，总面积约为130200㎡，由四栋145~187.85米左右的板式楼组成，是按高端人才公寓的模式规划设计。

正奇未来城效果图

另外，项目还规划了食堂（10000㎡）、商业（1000㎡）、公交首末站（2500㎡），还有一些架空的空间和绿化。

开发商正奇集团成立于2000年，是深圳本土一家由再生资源行业逐步发展起来的多元化、多渠道、多种经营模式为一体的集团化公司，主营业务除了老本行新能源还有产业地产。据媒体报道，正奇集团直到2017年才有土地开发经营资质。进入房地产行业的时间非常短，说行业新手也不为过。

交通+商业+医疗齐备

旧改云集的坪山中心区

项目地处坪山中心区，北面是坪山区图书馆，南面是坪山河，西边是坪山的交通主动脉坪山大道，北边是燕子岭公园。区位优势很明显。

图源网络

周边汇聚了很多旧改项目，正三甲旧改、飞东、飞西旧改、坪山围旧改等。正三甲旧改（财富城项目）是坪山最大的旧改，仅用地面积就有45.3万㎡，目前一期已建成，二期已经动工。而飞西旧改的恒大城前不久二期已经入市，三期计划4月底开盘。

旧改，就像一枚硬币的两面。

短期内，区域面貌老旧，配套落后，环境破败。

长远看，随着旧改落地兑现，配套完善成熟，面貌焕然一新，将会导入更多人流。比如，正三甲旧改财富城自带10万㎡商业，飞西旧改的自带飞西学校也在建设当中。

周边有新建成的坪山中心城住宅区，也有诸多科技工业园区，介于居住与办公的核心区域。

正奇未来城区位效果图

项目的交通、商业、医疗配套很突出。

交通方面，正奇未来城自带公交站，距离地铁14号线站点坪山广场地铁口约700米，未来直达福田岗厦只需要半个多钟，十分便利。离云轨1号线站点也不远。

14号线起自福田中心区岗厦北枢纽，止于沙田站。连接起福田中心区、布吉、横岗、大运新城、坪山中心、坑梓等地区，覆盖了深圳东部南北向交通需求走廊。一期线路全长50.34km，共设17座车站。于2018年1月10日正式开工，计划2022年底试运营。

坪山云轨1号线是深圳首条云轨，始于坪山高铁站，沿站前路、龙坪路等敷设，止于比亚迪路。相比高铁、地铁、轻轨等轨道交通，云轨运行更灵活，更安静，景观性更佳。其原本计划2018年建成通车，但是目前没有通车的确切消息。

商业方面，除前面提及的自带商业，财富城还有10万㎡的商业设施。不过，项目距离坪山区首家体验式旅游商业综合体益田假日世界直线距离约1.3公里，交通距离约1.9公里。

医疗方面，2公里范围内有5家医院，深圳市坪山区人民医院、深圳华南妇科医院等。

红色标注为项目2公里范围内的医院分布，图源：百度地图

教育方面，除了之前提及的飞西学校，1公里范围内的学校有深圳市坪山实验学校和飞东学校。

但正奇未来城是商办性质，没有对口教育资源。说到这，就不得不提商办公寓的特殊性了。

门槛低+流动差+产权短

优点和缺点都很突出 

公寓不像住宅，种类单一，公寓种类比较复杂，一般分为四类。

1、商务公寓：具有居住功能，也可注册办公，商住两用公寓。土地性质一般是二类居住用地、商住用地或商业用地，产权一般是40-50年，也有长达70年的。房屋用途明确写着“商务公寓”，个人名义购买。部分商务公寓有阳台、通燃气，因而被称为“真公寓”，如龙岗中心城的金地龙城中央自在寓。

2、住宅类公寓：严格意义上来说这个算不上公寓，只是小区名字带了“公寓”二字。房产用途标注的有住宅、单身公寓、单身宿舍等，产权70年，和普通住宅没差别，百花公寓就是典型的住宅类公寓。

3、商业/办公类公寓：改造类公寓，土地性质一般是商业服务业，产权多为40年。房屋用途则是办公或者商业，不具备居住功能。

4、产研用地类公寓：又称工改工公寓，土地性质一般是产业用地，产权比商业/办公类公寓长一些，大部分是50年。房屋用途则是产业研发用房，只能以企业名义购买，价格相对会更低一些。

小P翻遍深圳土地交易中心官网，也没找到正奇未来城的土地出让信息，因而无从判断其土地用途，根据项目报建图推测，正奇未来城宿舍区对应的产品可能是商办公寓或工改工公寓。

商办公寓的优缺点：

1、不限购、不限贷

在限购的大背景下，商办公寓优势很明显，不限购、不限贷、低总价。写字楼标的太高，一些没有购房名额的投资客，想要投资地产项目，不限购不限贷的公寓就成了较好的选择。

2、低单价

一般商办公寓项目比同一地段的住宅项目价格低很多，通常是住宅项目单价的一半。对一些首付压力大，又迫切希望尽早上车的购房者，也不失为一个选择。

3、交易成本高

商办产品的流动性远不如住宅，交易成本高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠，而商办则要承担全部税费，整体税费成本高达10%-15%左右，而住宅的税费成本只有2-5%。

另外，商办产品水电费按照商业标准收取，比普通住宅的水电费标准要高，生活成本相应提高。

4、公摊率较高

大多数住宅公摊25%，而商办公寓公摊50%。

5、产权年限少

如果土地是商业性质的商办产品，产权多为40年，若是产业性质，产权多为50年。

6、贷款年限只有10年

因为不限购、不限贷，所以购买商办产品贷款年限只能做到10年，首付50%以上。

7、租金回报率

商办产品的部分购买者以投资为目的，看中租金回报率，但是商办产品的租金回报率受太多因素影响。中原研究中心的数据显示，深圳的租金回报率自2015年至今，便一直呈下滑趋势。

图源：深圳中原研究中心 

周边住宅盘超多

二手挂牌超5万/㎡

正奇未来城周边有非常多住宅项目，据贝壳找房数据，附近财富城一片的住宅区二手房均价4-5.2万/㎡，最贵的大东城二期卖到5.2万/㎡。

正奇未来城周边二手房均价，图源：贝壳找房

一手住宅方面，附近的恒大城二期均价约3.7万/㎡。

坪山主力购房人群以刚需为主，大多是自住购房，买商办宿舍楼的可能性微乎其微。

不过，近年来深圳也不时传出商办项目整售案例，或许正奇未来城也更愿意接触大客户。