36亿起拍！东莞CBD巨无霸商住靓地即将拍卖

久经关注，东莞CBD“巨无霸”商住地终于迎来最后的拍卖环节，将于11月5日上午正式揭晓！15亿保证金，36亿起拍，限价45亿……如此“豪赌”，可不是一般房企能够参与。

截止至发稿时，已有一家房企报价。

36亿起“豪赌”，门槛有点高

作为东莞CBD更名以来首次公开出让的商住地，编号2019WG044地块自预公告披露以来，便备受社会各界关注。与地块的稀缺性、优越性相比配，地块的拍卖门槛也是非一般的高。

根据公开资料显示，编号2019WG044地块占地108533.41㎡，可细分为4宗商住地+1宗商服地+3宗地下空间用地，最大容积率有3.8、4.7、5.0不等，总建面累计395150.79㎡（剔除地下空间10580.23㎡）。

地块需要企业竞拍单位缴纳保证金15亿，起拍价360200万元，最高限价451152万元，采取“限价+转方案评审”方式进行拍卖，即当报价达到最高限价时，竞买方式转为地块概念设计方案评审，由评审机关通过评定分离的形式确定土地竞得入选人。

值得注意的是，该地块分为A、B、C、D、E、F、G、H区等八个单元,A-D为商住地，E为商服地，F-G为地下空间。其中C、D、H单元区用作水涧头旧村拆迁安置（拆迁安置项目计容建筑面积187577.676㎡），拆迁安置项目建成的住宅、商业物业按建筑面积计算限定最高销售单价均不高于8000元/㎡（毛坯房），产权车位限定最高销售单价不高于8万/个。

由于地块情况相对复杂，地价成本也了一大难题。在公告中，该地块最高楼面价显示为21735元/㎡【最高限价/（总建面-拆迁安置项目建面）】，依此计算，地块起拍楼面价为17353元/㎡。但实则，地块规划的拆迁安置项目会产生一定建安成本和收益，实际楼面价当有所出入。

黄金点位，兵家必争之地

东莞南城，一直是品牌房企的兵家必争之地。

今年东莞南城只出让了一宗商务金融用地和一宗商住地，竞拍行情都相当激烈。上半年，保利湾区以4.2亿拿下南城袁屋边商务金融用地，楼面价达7866元/㎡；下半年，鹏瑞更是深夜飙车，8分钟独自出价29轮，提前将南城雅园9万㎡商住地锁定，可售楼面价21712元/㎡。

相比于上述2宗地块，东莞CBD的这宗“巨无霸”，地段优势同样有着得天独厚的优势。

东莞CBD，东莞未来经济新引擎，从近年相关规划不难看出，这里早被寄予了太多期望。不久前，东莞国际商务区招商交流会成功举办，首批意向投资就达410亿，华润、保利、招商、新鸿基等一批品牌企业意向进驻。

而地块位正处南城街道宏图路东侧，正对面便是万科金域华府，周边还有石竹新花园、中信新天地、城市风景等住宅小区，生活气息浓厚。另外，地块周边教育配套也很齐全，商业配套成熟，附近有鸿福路商圈、汇一城商圈、南城步行街商圈等，距东莞中心行政区约2公里，开车半小时内，衣食住行选择多样。

目前，东莞中心城区在售项目并不多，价格基本都在3万/㎡以上，如万科首铸翡翠东望、海德琥珀臺、中海莞府、丰华珑远翠珑湾等。而地块周边二手房也不低，石竹新花园、中心新天地报价都在2万/㎡左右，被投资客称为“二手房标杆”的万科金域华府报价更是在2.8-3.5万/㎡之间。

如今，东莞CBD稀缺商住地出让，周边二手楼市早已“蠢蠢欲动”。据报道，近段时间以来，地块附近二手物业投资热情明显拔高，在“拆迁+土拍”刺激下，部分实力投资客抢买周边。