全国房地产开发投资呈回暖趋势 商品房销售增速好于预期

10月18日，国家统计局公布了2019年1-9月份全国房地产开发投资和销售情况显示。前9月，房地产开发投资同比增长10.5%，呈现回暖的趋势；商品房销售额增长7.1%，增速好于预期；房企到位资金增速比1—8月份加快0.5个百分点。

房地产开发投资呈回暖趋势

掌柜财经查阅数据获悉，2019年1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

值得一提的是，今年前9个月，房地产开发投资累计增速一直稳定在10%以上。

对此，诸葛找房市场研究院姜国君认为，全国房地产开发投资增速9月份的持平释放了两方面的信号，一是增速保持了今年以来10.5%的最低值不再下滑，二是开发商的积极性并未因金融信贷政策持续收紧而下降。

“9月份正处于第三季度收官的节点，保持稳定的投资增速对接下来的第四季度也将起到正面的影响，预计今年全年增速有望稳定在10%的水平。对比去年9月份以后各月增速以及全年增速都低于10%来看，今年以来房地产开发投资优于去年，呈回暖的趋势。”姜国君表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，今年1-9月份全国房地产开发投资额比预计的走势略好，这也充分说明开发投资数据的韧劲。“虽然当前房地产市场总体上以降温为主，但从房屋销售、到位资金等数据看，房企面临的三个压力中，库存压力和资金压力相对没有加重，部分房企从年度销售目标等角度看，依然会有积极开发投资和进行新开工等做法，这使得开发投资数据相对来说并不疲软。”

商品房销售增速好于预期

在商品房销售方面，统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%，办公楼销售面积下降11.0%，商业营业用房销售面积下降13.7%。

前九月，商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降11.1%，商业营业用房销售额下降13.0%。

在严跃进看来，今年前9月商品房销售面积同比跌幅为0.1%，充分说明了当前房屋交易市场虽然是降温的，但绝对不悲观。从全国市场来看，此类数据表现还是不错的，到了10月份受部分城市定向限购政策的影响，市场预期或有改善，这也容易带来一定的市场交易反弹。

“商品房销售面积回暖主要是在房企‘以价换量’等策略下实现的。”诸葛找房副总裁苑承建指出，全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%，这印证了“以价换量”策略对9月销售数据好转的带动。

统计局数据显示，9月末，商品房待售面积49346万平方米，比8月末减少438万平方米。其中，住宅待售面积减少293万平方米，办公楼待售面积增加5万平方米，商业营业用房待售面积减少133万平方米。

“这说明房企的高库存压力开始解除，未来也要注意到库存数据重新反弹的可能。从近期房企的心态看，会认为库存压力依然较大，即年度销售目标完成的压力还是比较大的。”严跃进表示。

土地购置面积同比下降两成

数据显示，今年1~9月份，房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1~8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。

为此，严跃进分析认为，上述数据说明房企在购地方面相对保守，不过需要看到，购地增速曲线其实在收窄，今年上半年土地数据相对低迷，但近期实际上是开始有所改善了，部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略，土地溢价率不高，有效地控制了购地的成本。

对于房企下半年的拿地策略，严跃进认为，“房企对于土地市场总体以保守为策略，除非是联合拿地，房企购地方面还是不会太激进。部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略，由于土地溢价率不高，有效地控制了购地成本。”

姜国君亦认为，1—9月份房企购置土地面积和金额同比持续下降，但两项指数都呈收窄之势，这也是开发投资保持稳定的因素之一。“通过计算得出的绝对值是，9月份单月房企购置土地面积3218万平方米、金额1812亿元，而8月份单月的数据则为面积2475万平方米、金额1579亿元，两项数值环比实现了明显增长。”

房企到位资金同比增长7.1%

此外，国家统计局数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。

其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。

“今年1-9月份房企到位资金同比增长为7.1%，该曲线突然反弹，实际上和房企的销售资金回笼状况有关。从数据上看，个人按揭贷款数据有所反弹，而且该曲线在最近8个月中持续保持正增长，这说明实际上今年房企的项目资金回款速度是有所加快的，类似数据也在一定程度上改善了房企的资金状况。”严跃进指出。

在姜国君看来，全国房企到位资金增速经历了连续4个月的回落后，于9月份实现增幅扩大并一举冲至7%以上。“从数据看，国内贷款增速在回落，这也体现了金融信贷政策不松动的导向，实现增速加快的部分是个人按揭贷款、定金及预收款、自筹资金，也就是说市场回款和自筹资金已成为房企度过资金难关的首要途径。”