新版房贷利率来了！！东莞首套&二套房贷利率将怎么走？

从今天起，全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。根据央行房贷利率新政，10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率（LPR）进行定价。

　　翻译一下，未来房贷利率将跟着LPR起伏，房贷利率打折时代结束了！那么，此次调整之后，个人月供是升是降？未来房贷利率走势会怎样？房价又会怎么走？

　　新版房贷利率来了！

　　先说“换锚”。自2015年10月24日以来，我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%，5年以上为4.90%。目前，国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上，4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

　　今年8月25日，央行发布公告称，自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成；首套房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。也就是说，自10月8日起，房贷利率不再与基准利率挂钩，而是挂钩LPR利率，这也被市场称作房贷利率“换锚”。

　　房贷利率与改革前变化不大

　　很多人都关心“换锚”后，房贷利率是升是降？月供是多了还是少了？其实，早在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上，央行副行长刘国强就明确表示：有一点是肯定的，房贷利率不下降！从LPR落地情况看，改革前后，房贷利率变化不大。

　　先看北京。北京地区房贷利率“换锚”后的利率下限为：首套房利率不低于LPR加55个基点，二套房不低于LPR加105个基点。按照9月20日央行首次公布的5年期以上LPR（4.85%）计算，10月8日起北京执行的个人住房贷款利率为：首套住房不低于5.4%；二套住房不低于5.9%。

　　据北京一房产中介透露，此前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。也就是说，执行新政后，北京房贷利率较之前略有提升，但变化不大。

　　再看苏州。苏州首套房利率为LPR基础上至少加120个基点，二套房加150个基点。改革之前，首套房贷款利率为基准利率上浮25%，二套房为上浮30%。“换锚”之后，总体上与之前大致相当。

　　对于大家普遍关心的存量房贷利率如何“换锚”的问题。央行要求，存量贷款利率仍按原合同约定执行。但据相关人士表示，存量贷款“换锚”相关政策正在研究中，但有一个基本原则，即保护借贷双方的合法权益。

　　房贷利率不会持续走低

　　目前市场普遍预期，未来LPR会有一定程度的向下浮动空间，这是否意味着房贷利率也会一路走低？如果LPR调整了但加点水平保持不变，那么房贷利率确实有可能发生变化。

　　但是，当前房地产调控强调因城施策，各地供需状况有所区别，当地的市场利率定价自律机制在房贷利率定价中会发挥重要作用。比如，个别城市因为LPR调整导致房贷利率变化，使得当地房地产市场供需矛盾突出，那么，定价自律机制就会对当地市场利率进行指导，利率下限可能会调整得相对频繁，如一两个月就调整一次，以保持当地房地产市场的基本稳定。

　　央行表示，对于房地产市场，要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。

那么，在东莞，房贷利率有什么变化呢？

记者从多家银行了解到，首套房贷利率加点围绕60个点浮动，二套房贷利率围绕80个点浮动。

银行：

首套房加点围绕60个点浮动

记者近日采访东莞多家银行显示，东莞首套房贷利率加点围绕60个点浮动，二套房贷利率围绕80个点浮动。对于各大银行的具体房贷利率，可以咨询银行网点。

某国有股份制银行办公室相关负责人告诉记者，该行对于房贷利率已经执行LPR政策，首套房贷利率加点围绕60个点浮动，二套房贷利率围绕80个点浮动。

农业银行东莞分行则表示，经过提前一个月的推广，东莞农行已实现个人住房贷款以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。按照市场定价原则，参照主流同业，当前首套住房贷款利率执行最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加60个基点，二套住房贷款利率执行LPR加80个基点的政策。

东莞农村商业银行表示，2019年10月8日始，该行房贷利率开始以LPR作为定价基准。首套房在对应期限LPR基础上加不低于54个基点，二套房在对应期限LPR基础上加不低于80个基点。和此前相比，新的利率基本维持不变。

工商银行东莞分行表示，对于5年期以上的房贷利率，首套房在对应期限LPR基础上加60个基点，二套房在对应期限LPR基础上加80个基点。

建设银行东莞分行表示，10月8日起新受理的房贷全部采用LPR报价方式；其中，首套LPR+60个基点，二套LPR+80个基点。

对于贷款期限在5年以上的房贷利率，在LPR基础上加60个基点的利率为5.45，如果换算成此前的基准利率，相当于基准利率上浮11.22%，在LPR基础上加80个基点的利率为5.65，如果换算成此前的基准利率，相当于基准利率上浮15.3%。

今年8月份，记者采访东莞多家银行，当时，东莞首套房贷利率大都执行基准利率上浮10%，二套房贷利率执行基准利率上浮15%。商业性个人住房贷款利率“换锚”之后，如果按首套加60个基点，二套加80个基点算，房贷利率略有上浮。

但需要注意的是，LPR是每个月变动的，最新的LPR是9月20日确定的4.85。

业内：

房贷利率微调对楼市影响有限

记者通过某软件计算显示，如果执行基准利率上浮10%，100万元贷款，按30年的期限，等额本息还款方式，每个月还款金额为5609.07元，如果按LPR基础上加60个基点计算，100万元贷款，按30年的期限，等额本息还款方式，每个月还款金额为5646.56元，两者相差仅为37.49元。

对于二套房，如果执行基准利率上浮15%，100万元贷款，按30年的期限，等额本息还款方式，每个月还款金额为5762.88元，如果按LPR基础上加80个基点计算，100万元贷款，按30年的期限，等额本息还款方式，每个月还款金额为5772.36元，两者相差仅为9.48元。

东莞中原地产市场策略研究中心总监车德锐认为，房贷利率的微调对目前东莞楼市的影响微乎其微。他说，从刚过去的国庆期间楼市情况来看，东莞楼市目前的热度一般，购房者对房贷利率的微调关注度不高。

“毕竟目前利率的微涨，月供的变化在几十元范围内。”他说，目前楼市行情趋冷，东莞各区域楼盘去化速度分化，部分片区推出特价房来促销，另一些核心区域楼盘比较抢手，“从我们监控的100多个楼盘来看，购房者对房贷利率的微调不太在意。”

在车德锐看来，贷款利率挂钩LPR，即便每月都有可能调整，但微调是主旋律。“未来贷款利率会以平稳变化为主，购房者也不用担心贷款利率出现大幅调整。”

/ 知多D /

什么是LPR定价机制？

每月20号，18家银行根据各自的运营情况，上报基准利率，去掉最大值和最小值，然后根据各家银行权重，计算得出本月全国的LPR，英文全称：Loan Prime Rate，贷款基础利率。

最新的5年期以上LPR，是9月20日出台，4.85%，比之前的基准利率4.9%低0.05个百分点。

1个基点是0.01%，60个基点是0.6%，80个基点是0.8%。

（房掌柜整理来源于经济日报、东莞时间网）