人才住房优惠政策频出 房企投资二三线城市需全面考量

目的为引进人才的住房优惠政策，会不会对当地楼市产生影响?对于房企来说，此时会成为进入二三线城市的好时机吗?

抢人大战，又见硝烟。

近日，呼和浩特、宁波、苏州三个城市接连出台人才优惠政策。其中，呼和浩特半价买房政策、宁波市对五类人才给予安家补助或购房补贴、苏州首次提出优购房 成了舆论关注的重点。目的为引进人才的住房优惠政策，会不会对当地楼市产生影响?对于房企来说，此时会成为进入二三线城市的好时机吗?

实际上，与早期粗放的抢人政策不同的是，近期呼和浩特、宁波、苏州在其所出台具体政策中，已经设定了一定的门槛，并精准定位了受益人群。

半价买房实则为区域性试点

呼和浩特出台的《呼和浩特市大学毕业生安居工程(试点)实施办法》因其内容中的大学生半价购房内容引起了众多关注。

实施办法显示，大学生安居工程住房由大学毕业生住宅和大学毕业生公寓两部分组成。假设本人在呼和浩特市规划区范围内有自有住房，或父母在呼和浩特市规划区范围内有两套以上(含两套)住房的，不能享受安居住房政策。

其实政策中一度引起舆论关注的大学生半价买房背后，存在诸多限制条件。根据政策，要想半价购房，需满足以下条件：本科及以上学历、应届或往届三年及以内毕业生、在试点范围(目前试点范围仅限于呼和浩特科技城范围内)就业或创业、已婚且具有呼和浩特市户籍。

政策同时规定，夫妻双方均符合申购条件的，最多可申购一套大学生住宅。申购人购得大学生住宅后，5年内不得上市交易。若承购人未满5年不在试点区域就业创业或迁出本市户籍，所购房屋按原销售价格予以退回，或按照购买房屋时的市场价格补齐差价。

在特定区域、种种限定条件加持之下，受益人群的范围大大缩小，基本锁定为科技城就业创业的刚需人群。因此，听起来惊人的大学生半价买房政策，其实是呼和浩特市政府针对特定区域引进特定人才的一次试点。

宁波、苏州：针对高端人才提供购房补贴

4月21日，宁波市政府新闻办公室的公众微信帐号“宁波发布”发布了最新的人才政策解读，涉及高层次人才、基础人才、应届本科生和硕士研究生、青年精英人才、青年留学归国人才这五大类人才，购房补贴是主要补贴方向。符合相关条件的本科生在购买家庭首套唯一住房最高可获得不超过8万元的补贴，高层次人才最高可获得60万元的住房补贴。 　　对于高层次人才，相关补助内容包括安家补助和购房补贴。高层次人才自引进之日起3年内在宁波市范围内首次购买家庭唯一住房，并且取得不动产权证，分别给予购房总额(以契税发票不含税的计税金额为准)20%，最高20万至60万元的购房补贴。

除了对高层次人才购房补贴金额大以外，按照宁波相关政策，基础人才在宁波首次购买家庭唯一住房将享受到购房总额(以契税发票不含税的计税金额为准)2%的购房补贴，最高不超过8万元。购房时间需晚于2018年8月12日(含)。基础人才的毕业时间需在购房时间的十年之内。

由此可以看出，宁波此次人才新政针对新引进本科生、硕士研究生以及基础人才的优惠政策，存在一定的门槛，补贴力度也相对适中。

苏州4月16日出台的《苏州吴中经济技术开发区优购房销售管理实施办法(试行)》，首次提出了优购房的概念。文件规定，每年将提供一定数量房源面向优质高科技企业和高层次人才定向优惠出售;符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。该政策规定可申购优购房的个人，直指高精尖人才。

那么，近期两地出台的政策，是否会对当地楼市造成影响?

对此，合硕机构首席分析师郭毅表示，宁波和苏州近期出台的住房优惠政策，都是针对高精尖人才给予了相应的购房补贴和优惠。两个城市基于产业和经济的发展现状，针对特殊人才给出的优惠政策，是当地由发展经济的维度出发，所做出政策上的调整。

郭毅认为经济相对发达、产业实力雄厚的二线城市出台人才引进政策，确实对人才进驻、户籍人口增加起到作用。户籍人口的增加，也会造成购房需求的提升。但此种需求提升基于自住需求，更多被吸引的人才是在本地工作和生活的刚需人群，以前他们可能并不具备购房资格。现在随着人才引进政策的颁布，这部分人才拥有了迁移户籍的机会，这样也由此衍生出原本就存在的购房需求，这对于楼市形成的是正向的拉动。

但同时，郭毅也表示，有些城市尤其是本身没有支柱产业支撑的城市，在人才引进政策上，将门槛放的过低，相当于伪人才引进，更多形成了对楼市的拉动。人才引进政策是双刃剑，如果用好了，再辅助住房政策，对精英人才的引进可起到非常有效的帮助，未来会对城市的经济向上发展提供可持续的力量。但是另外一些城市，如果不先夯实产业基础，只是依托于人才引进政策，其实还是靠楼市来拉动经济，只能带来短期的刺激。

重提“房住不炒”

对于楼市影响重大的房地产调控政策也发生了变化。业内对于两会期间未提房地产调控的乐观，也被4月19日中央政治局会议重提“房住不炒”打破了。

4月19日，中共中央政治局在召开的会议强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

这是两会以来高层再次提到“房住不炒”。中原地产首席分析师张大伟认为，这透露出的一个信号是，国家经济基本面不错，但房地产调控可能再收紧;全国房地产的调控力度将依然维持高温，中央遏制房价上涨的决心不改。

几乎同时，住建部对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。国家统计局3月数据显示，70大中城市中有65个城市价格环比上涨。

张大伟分析，未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将依然常态化。

地方显然已经领会到了中央的精神。4月以来，已有深圳、北京、合肥等多个城市收紧了调控。

如4月12日，北京收紧了国管公积金政策，贷款按照认房又认贷执行，被认为是新一轮地方调控收紧的风向标。

房企进驻二三线城市需综合考量

据不完全统计，2019年以来，发布各种人才引进与落户等政策的城市已经超过20个，其中二三线城市较为活跃。苏州吴中区优购房政策被媒体刷屏后，4月24日，苏州土拍中，两块吴中区地块均高溢价成交，其中吴中区太湖新城龙翔路西侧、天鹅荡路南侧地块以20909元/㎡的楼面价，30.68%的溢价率成交;吴中区开发区郭巷街道赶湖路南侧、花泾港路西侧以21933元/㎡，56.66%的溢价率成交。在人才政策频出的趋势下，此时是否是房企进驻二三线城市的好时机?

在城市大力吸引人才之时，人才也在选择城市，同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企投资拿地时还需观察一个城市的综合实力，如城市本身能级、经济的综合实力、楼市购买需求、人口基数。对人才吸引力比较大的城市，比如核心二线城市，人才的流入量、未来潜在的需求供应量增加，对城市的未来的楼市需求有支撑，开发企业也会看重这类城市中长期的发展潜力，在拿地方面重点布局。如果是一般三四线城市，即使户籍制度放开、出台人才补贴政策、提供买房优惠，仅从此维度，对于开发企业的吸引力度来讲，不如上一类城市。

接着，张宏伟表示，房企的投资策略更多应该跟房地产市场的调整周期有所关联，而不是人才政策周期等其他因素。当下到今年前三季度都是比较好的布局二三线城市的时机，根据房地产市场的调整周期，去年四季度到今年的三季度，相对来说在周期底部，虽然地价有所上涨，但仍处于一个较为合适的区间。此时是布局二三线城市的一个比较重要的窗口期，那么人才政策刚好在这段时间发布，对于房企拿地，更要把握好时间周期的关系。但仅凭人才引进政策的这个节点，不一定跟企业的投资策略有很强的关联性，如果在这个节点上刚好出台，那么可能会加速企业在二三线城市的布局。

在郭毅看来，房企选择进入二三线城市，人才引进政策能够发掘城市的潜在购房需求，相当于利好。但是与此同时，房企在作出投资决策时，还需结合区域产业的基础、经济的发展前景、人口流入的状况，理性选择投资城市。