房企拿地热情高涨 住建部预警地价波动幅度较大城市

近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多;第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

　　一个月前的3月29日，融创中国(1918.HK)业绩发布会上， 融创中国董事会主席孙宏斌表示，今年拿地会非常小心，最近土地市场开始偏热，拍卖溢价比较高，但销售市场没那么乐观，售价大幅上涨的可能性比较小。因此，融创拿地将更加聚焦于一二线城市，一定是以现金流充裕且不影响杠杆率的长期下降趋势前提去拿地。

　　孙宏斌的话音刚落，二线城市拿地窗口期再现。中原地产研究中心统计，截止到4月24日前，已经有21家房企年内拿地过百亿。其中，融创中国拿地数量已经接近80宗，总金额高达565亿，排名第一;万科拿地数量52宗，总金额超过355亿，排名第二;新城拿地40宗，总金额超过250亿，位居第三;中海、绿地、龙湖拿地总金额也超过200亿，分别位居第四到第六位。超过百亿的房企还包括金地、旭辉、阳光城、碧桂园、绿城、华润、恒大、禹洲地产等。

　　在政治局会议重提“房住不炒”的背景之下，房企此时高涨拿地存在风险。4月26日，同策集团首席分析师张宏伟认为，今年这些地块等到销售的时候很有可能是不赚钱的，但房企仍在博弈明后年的成长期。从销售角度来看，今年的财报数据会比较难看，但不拿地房企又有踏空市场周期的风险，为了平滑这一风险，房企不得不陷入有亏本风险但仍要拿地的怪圈。

　　三天780亿

　　最近多个城市土地市场开始活跃，特别是武汉、无锡、杭州、南京、惠州等。部分城市地产市场小阳春，叠加融资难度大幅度缓解，房企抢地现象再次出现。

　　中原地产研究中心统计数据显示：年内合计36个城市卖地超过百亿，其中最高的杭州卖地694亿，另外北京、天津、上海、苏州、福州、重庆等8个城市卖地超过300亿。4月多个城市卖地明显加速，武汉、苏州、杭州、广州成为最热点城市。4月23日-25日这3天，热点二线为主的城市卖地金额超过780亿。其中，武汉成交超过200亿，合肥于3月25日一下午就成交132亿。

　　4月11日，温州市一宗住宅用地出让，起始价4.7亿元，最终经过265轮竞拍，由世茂以总价6.3亿元竞得，折合楼面价12363元/平方米，溢价率34.4%;4月16日，杭州土地市场在主城区一次性推出了7宗土地，总建筑面积46.8万平方米，总成交价126.32亿元。最终，有2宗地以底价成交，另外5宗地中，溢价率最高的达57.94%。其中，出让的笕桥地块和三里亭地块均被绿城拿下。笕桥地块总价为35.34亿、楼面价为27413元/平方米、溢价率为29.7%。三里亭地块总价为19.17亿、楼面价为29736元/平方米、溢价率为23.1%;4月19日，厦门一宗住宅用地出让，起始价28.65亿元，有14家企业参与竞拍，最终经过165轮竞拍，中海地产以总价38.6亿拿下该地块，折合楼面价30997元/平方米，溢价率35%;4月23日，武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地，其中，有4宗均被融创拿下，总金额152亿，溢价率最高的一宗为24%。另有一宗地被美的置业以28.57亿拿下，溢价率高达80%;4月26日，合肥继上一日出让13宗地块后，当日再出让12宗地块，出让面积913亩，成交总价81.95亿元，竞得人包括正荣4宗，文一2宗及，世茂2宗，蓝光等房企。

　　二线城市拿地火热并不难以理解。

　　在3月业绩发布会上，就有多家房企表态仍然会继续买地。

　　3月11日，新城发展控股(1030.HK)管理层在业绩发布会上表示，“目前公司已经进入了Top10，对于2019年，我们反对单纯规模论，或者说狭义规模论。至于拿地节奏，很难一概而论今年要拿多少地，只能说在拿地金额方面和2018年差异不会太大，2019年公司在拿地方面会做更加谨慎的选择。”

　　3月20日，中海地产管理层在业绩发布会上表示，“公司要持续稳定发展，新买地的货值也一定要超过当年销售，这对我们来说是个底线。”中海方面认为，出于规模经营的需要，今后的几年，无论是公开市场，还是非公开市场，中海地产都会在拿地方面更加努力;3月28日，禹洲地产创始人、董事局主席林龙安在业绩会上表示：“今年，禹洲地产将继续加大拿地力度，在刚刚过去的两个月，禹洲地产的拿地货值已经达到261亿元以上，全部集中在一二线城市。我们认为，目前，部分城市市场有所回暖，将会密切关注市场机会。”

　　二线城市土地占了一半

　　据西安交大经济与金融学院教授谈民宪介绍，在房企资金使用中，土地购置费占比较高。面对收紧的融资环境，充裕优质的土储可减轻拿地压力，也为销售现金流入打下基础。

　　二线城市由于近两年土地供应持续增加、部分城市区域拿地成本不高，已吸引房企集体返回。从去年百强房企土储分布来看，一线、二线和三四线城市占比约为1：5：4。其中，百强房企在重庆、昆明、天津、成都、武汉、广州、北京、青岛、杭州和西安等10个城市囤地规模最大。这10个城市中，有8个属于二线城市。

　　土地储备虽是房企“造血”原料，但也面临楼市波动和闲置风险。同时，受政策和二级销售影响，房地产企业去年整体拿地态度偏向谨慎，在促投资策略之下，百强企业总土储平均去化周期已降至3.9年，多数去化风险可控，足够支撑企业未来3-5年发展。

　　但也有部分房企存在一定去化风险。其中有两类房企值得关注：一是如蓝光、新力等近两年快速发展的企业，现阶段土地储备并不充裕，去化周期不足2年，未来可能需要在土地市场有更多动作;二是土储相对较少、但去化偏慢企业，如中建东孚、宝能等，当前主要任务仍是积极增加销售、提高周转率。

　　积极拿地的风险

　　实际上，随着决策层多次表态调控仍将继续，房企此时积极拿地或存在较大风险。孙宏斌在业绩会上就表示，对今年房地产市场不能太乐观。政策有一点放松的迹象，但限价政策大幅放松可能性不大。2019年要小心一些，政策放松不会像大家想的那样有力度。

　　张宏伟指出，去年上半年土地的测算净利润率均控制在12%左右，当时净利率在8%-9%区间土地都是拍卖不出去的，与之相比，目前大部分地块经过测算后净利润率大幅下降，只有3%-5%甚至低至0，但土地市场仍然火热。

　　既然风险如此之高，房企缘何拿地热情高涨?

　　亿翰智库首席研究员张化东认为，近期房企拿地热情高涨主要有两点原因：第一是目前宽松的货币政策对企业融资的传导作用，使得房企手中可支配的资金变多;第二个原因是房企拿地考量多数与全年业绩绑定，大多数土地项目可以实现当年开发当年销售，完成销售业绩目标。不过这是从跑量的角度来看，从利润上看，此时拿地的利润并不高。

　　“当前，除万科、恒大、碧桂园等头部房企适当收缩规模提质外，相当多的第二梯队的房企仍有破‘万亿’的目标，充足的土地储备是必不可少的。与此同时，近期市场在信贷融资方面相比去年有所松动，所以，今年房企在资金面上相比之前有了更多的流动性支撑。”58安居客房产研究院资深分析师李卓羿称。

　　中原地产首席分析师张大伟同样认为，2018年土地市场由于持续调控，市场明显降温，部分企业拿地较少。而最近在融资压力有所缓解背景之下，部分企业再次进入土地市场抢地。特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速，二线城市最近活跃度非常高。

　　“如果决策层不继续加码调控政策打击，这些被点名的二线城市，很难不出现一波骚动了。”张大伟说。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，部分房企在二线城市激进拿地的行为与调控政策是相悖的。房企拿地过于激进导致地价大涨，部分地区出现地价创新高，甚至地王的现象，所以最近住建部对于部分城市有一些预警的提示。杨红旭认为，这波房企拿地高潮会在一个月之后降温。因为4月19号，政治局会议、住建部均表示要继续调控，执行“房住不炒”政策，因此等楼市降温之后，地市也会再次出现降温。

　　住建部预警地价波动幅度较大城市

　　值得注意的是，近期土地市场的变化也得到了高层的关注。

　　住建部对一季度房地产市场进行专题调研时指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需要引起高度关注，并已经对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

　　4月17日，自然资源部重新强调住宅用地供应“五类”调控目标。其中，消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要适当减少供地;18至12个月的，维持供地持平水平;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，要显著增加并加快供地。

　　而此前，土拍市场过热的合肥，也下调了热点区域居住土地最高限价。

　　上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，部分二线城市的土拍热，尤其是出现新地王，不仅让参拍的开发商焦灼，也让想要买房的人骚动，地价推高房价的思维再次重现!今年4月，70城房价涨幅还可能扩大，但5月开始，大概率回落。部分热点城市的“一城一策”要上路了。