东莞楼市成交平稳回升 一手房消化存量为主

       3月，楼市行内人称之为“小阳春”。据中原战略中心监测，东莞楼市供应量已经连续三周上涨，房企保持小幅推货、慢跑市场的节奏。

       近日，东莞楼市出现回暖迹象，成交量平稳回升。不过，由于目前新增供应量少，一手房市场仍然以消化存货为主，并且呈现两极分化，冷热不均。而在二手房方面，近期放盘人数和看盘人数增加，二手房成交量出现平稳上升。

       小阳春供应市场微微有所回温，预计新一轮的供应潮将会在5月左右显现。

　　一手住宅成交以消化存量为主

　　据合富研究院统计数据显示，上周东莞新建商品住宅供应仅402套，较前一周略减少，市场以消化存货为主。自春节以来，东莞新房供应低迷，已连续7周在500套以内，市场以消化存货为主，预计3月下旬供应将提速。业内人士表示，目前房企以少量推货为主，仍然处于对市场的试探阶段。目前开发商和购房者均对市场抱有一定的观望，而这种情况预计到3月下旬大量新货入市后或将有所改变。

　　在网签方面，合富研究院统计的数据显示，上周东莞新建商品住宅网签量约761套，较前一周回升，已连续3周稳定在750套左右。上周仅凤岗、沙田和虎门三镇街有少量新房新增供应；网签区域则分化较大，塘厦镇网签116套，市场占比达15%，其次为寮步镇和桥头镇，均为43套，超过2/3区域网签量不足30套/周。

　　从成交情况来看，市场成交分化明显，部分促销明显、房价处于洼地区域成交量较好，中心区域、滨海片区等购买力强的区域热度上升，而大部分区域仍然处于市场冷静期，成交低迷，回暖缓慢。

　　未全面回暖，楼盘整体去化率跌至四成

　　最近不少中介人士在朋友圈中发布消息表示，其所售楼盘成交量上升，“回暖比想象中来得要快！”一名业内人士告诉记者，有时候一天的认购量可达到10套以上。东莞中原战略研究中心统计数据也显示，上周东莞楼市认购情况环比上涨2.4%，同比上涨16.14%。不过，市场分化严重，上周东莞楼盘开盘去化率跌至四成，不少楼盘的成交效果仍较差，市场并未全面回暖。

　　据东莞中原战略研究中心不完全监测数据显示，上周东莞有2个项目开盘，整体去化率跌至四成，去化情况较差。该研究中心分析认为，一方面个别项目定价偏高以及蓄客时间短、宣传力度不足等原因，导致开盘去化效果差，拉低了整体开盘去化率，另一方面虽然目前市场信心有所增强，但市场并不是全面回暖，区域分化比较明显，部分区域楼市人气不足，市场关注度较低。

　　不过，虽然市场冷热不均，成交分化明显，但是从整体市场来看，目前房企推出降低购房门槛、加大促销等各种营销手段，打破了部分客户观望情绪，带动认购量小幅回升。

　　二手房市场成交回升，房价走势平稳

　　不得不特别关注的是，二手房市场成交回升趋势明显，上周东莞二手住宅网签量约596套，连续5周回升，创今年以来最高。究其原因，正是因为上周东莞二手房交易税费政策出现调整，税费降低，购房者对于二手房市场关注度大幅上升，近期各类政策的影响也使得二手房市场话题性热度一路飙升。

　　东莞中原战略研究中心也表示，随着市场回暖，近期大量的二手房源将被盘活释放出来，整体市场有效供应量增大。此外，通常在同一区域内同地段同品质的楼盘中，二手房会比一手房价格要低，随着税费的调整，令到原本想买一手房的客户转向买二手房。同时市场上还有很多改善购房者要“以旧换新”，以及不少投资客因资金链紧张而“急售”套现等，改善需求和被累积的售房需求会加快释放，因此预计近期二手房成交量会迅速放大。

　　在价格方面，目前一手房成交仍处低位，价格缺乏上涨的动力，走势趋稳。东莞中原战略研究中心表示，一手房价格也会牵制二手房价格大幅上涨，加上二手房有较大体量的累积需求急着释放，卖家急需套现的情况下，二手房价格更不会马上明显上涨，整体价格走势趋稳。

　　从挂牌价来看，目前城区片区挂牌均价约在2.05万元/平方米左右，环比下降3.1%。虽然有个别业主放盘价格较之前提高，但是整体保持平稳。业内人士表示，“如果价格高于之前太多，购房者也不会入市。”

　　南城二手房关注度上升，刚需成交为主

　　乐有家研究中心相关人士表示，随着东莞二手房税费降低，购买二手房的人将增加，其中上周东莞二手房带看量上涨24.3%，上涨幅度明显。特别是从上周开始，南城二手房市场关注度上升，东莞的梁先生表示，打算近期将手上的二手房出售，优化为地段更好的物业。随着上周东莞二手房市场出现变化，放盘数和看房人数的增加，其中南城二手房市场关注度最高。

　　从成交量来看，乐有家研究中心介绍，东莞南城二手商品房过户量相对较平稳，2017年过户5319套，达到最高峰。但2018年南城仅过户2870套，环比下跌46%，主要是受东莞二手房“三价合一”政策影响，成交量出现明显下滑。而均价方面，南城二手商品房价格同样平稳，保持逐年上涨态势，但上涨幅度并不大，2018年相较于2016年在三年内仅上涨约20%。与新房相比，二手房价较一手房价低4000元/平方米左右，对于购房者的吸引力较大。

　　在二手住宅成交面积、总价、户型情况方面，整体来看，南城区还是以刚需成交为主，其中又以60~90平方米的2~3房为主流。乐有家研究中心介绍，总价方面，选择100万~200万元的房子客户最多，占到42.3%的比例，此外50万~100万元总价区间的房源成交占比也不低，合计占比37.2%，由于南城区开发较早，部分老房子价格较低，也受到了购房者的青睐。

       多房源调整价格备案
　　最近一段时间，东莞的各个项目主要顺卖兜售项目巩固客源，也有部分新产品或新项目预热蓄客，市面上营销以暖场活动为主。
　　笔者观察近两周楼市表现发现，全市仅有7个项目，54套房源下调了备案价，分别是凤岗的东魅蓝山郡、塘厦的卓越蔚蓝岸、洪梅的保利海棠、虎门的丰泰.湾区风华世家、沙田碧桂园、石排碧桂园映月台和道滘碧桂园.兰亭，调整幅度在8-20%之间。其中，洪梅的保利海棠调整房源数最多，21套别墅下调备案价，调整后的价格在14679-19314元/平方米之间，下调幅度为15%。

（房掌柜整理来自广州日报、东莞新闻网）