中国金茂发布2018年业绩报告 城市运营突破地产周期

3月19日，中国金茂（00817.HK）在香港公布了2018年全年业绩。

以1280亿销售突破千亿门槛的同时，金茂在2018年以85%的高销售增长率成为“新千亿”中最受关注的稳健高增长企业。

根据亿翰智库的统计，截止至2018年12月31日，未经审核的数据显示，中国金茂2018年的业绩增幅，在千亿级及以上的房企中位居榜首。最近四年来，中国金茂的销售规模复合增长率更是达到了50%以上，处于行业高位。

突破周期的“千亿成色”

与过去跑马圈地就能成就千亿的旧时代逻辑不同，中国金茂的千亿是以科学创新和精细运营取代资源占有为王的新千亿。具备“突破周期”属性的“金茂模式”，造就了中国金茂千亿“黄金成色”。

中国金茂2018年的利润增长证明了这一点。

2018，中国金茂获取毛利145亿，同比增长45%；获取约73.77亿的年度净利润，同比增长43%；股东应占利润52.1亿，同比增长31%；在毛利率上，中国金茂当前达到了38%，同比2017年增加6个百分点。突破千亿的同时，“厚积薄发”的中国金茂，进入了利润兑现的高质量增长时期。

其全年5%左右的平均融资成本显示，无论周期好坏，中国金茂一直是资本市场的优等生。历年年报数据显示，不受行业波动影响，中国金茂始终保持着稳定的高复合增长率、低融资成本水平、优质土地储备增长，一种不受行业周期影响的“金茂模式”已然成型。长期稳健的财务状况，更是中国金茂对抗周期下行风险的重要保障。历年年报显示，中国金茂年年现金流充裕，净负债率也长期保持在行业中低位。2018年负债率平稳，进一步优化负债结构，标普、穆迪和惠普三家国际评级机构均给予中国金茂“投资级”评级和“稳定”展望

持续增长的优质土地储备，则是稳健金茂能够在安全范围内快速扩张的关键武器。

2018年，中国金茂适时新增低成本土地储备。年报数据显示，中国金茂在2018年以来，成功进入14座新城市，累计进入40城，实现全国核心城市的均衡布局，截止2019年2月底，新获取68个项目、土地储备总面积为6420万平方米。

业绩发布会上展示的数据显示，中国金茂2019年在环渤海区域、华东区域、华中区域、西部区域、华南区域的五大都市圈、全国布局40个城市的在售项目中，拥有2376.5亿总货值（2019年中国金茂供货数据）。这意味着，中国金茂在2019年达成1500亿元的签约额销售目标，并非难事。

进入“后千亿”时代，中国金茂在空间布局上拥有全国各大都市圈精心布局的城市运营、住宅开发、持有物业；借助优质资质与低融资成本，中国金茂一直持续在合适的时间点收入合适的土地，在时间布局上达成合理的项目周期错位，形成持续增长模型。一个规模庞大、综合实力强劲、无惧周期风险的新巨头已然现身。

在实现1280亿销售业绩的同时，截止2018年业绩报告期末，中国金茂物业及土地已签约销售而未交付结算的金额约为人民币1403亿元，这进一步锁定了未来的增长和利润。对此，中国金茂透露，未来计划于2020年达成销售签约额2000亿；并于2022年达成持有面积200万平方米、持有收入突破50亿大关的目标，以更强大的综合实力进入行业第一梯队。

城市运营 难以复制的金茂实力

站在千亿的起点再出发，城市运营实力是中国金茂于未来冲向第一梯队的独特王牌之一。

过去的几年来，金茂布局了一批以城为特色的优质城市运营项目。数据显示，截止目前，中国金茂总计正在运作15个城市合作项目，堪称是城市运营项目的专家。

从1998年自金茂大厦开始构思城市运营之道，到“三年成势、五年成城”的城市运营标杆“长沙梅溪湖国际新城”、直至以“青岛中欧国际城”、“南京青龙山国际生态新城”、“金茂谷镇·丽江创意文化产业园”确立城市新城、城市核心综合体、特色小镇三大运营模式，中国金茂领先的城市运营模式，是一个逐步升级的过程。

2015年中国金茂宣布在传统意义上从地产开发商向城市运营商升级，中国金茂在原有“销售+持有”双轮战略基础上，加入“金融+服务”的两翼，支持城市开发运营业务。2018年，中国金茂更是已经形成了一套“以城聚人，以城促产”的“城-人-产”城市运营逻辑。

先造城市、再聚人气、促产业，以城聚人、以城促产——在这样的金茂式城市运营逻辑下，金茂持续打造了多个品质高、环境佳、配套优、活力强的品质新城，吸引来高素质、高知识、高视野、高需求的“四高”人群，也因此拉动了更加创新活跃、科技引领、知识密集、协作频繁的产业发展。这样的城市运营更实际，更可持续，也因此更受地方政府欢迎，这为金茂的相对低成本优质“储货”打下基础，也为成为金茂高品质产品的保障。

经过数个项目的运营，金茂获得了娴熟的综合开发能力，也积累了大量合作资源，从而为下一步的发展蓄力。截止2018年底，金茂累计签约309家产业战略合作伙伴，其中，华人文化、芯恩集成、阳光媒体、中关村发展等行业领先企业、国际知名IP资源不断增多，资源共享平台也在不断完善。

在城市运营业务中，金茂的物业开发、酒店经营、商务租赁、零售商业等板块也顺势而起，并支撑起写字楼、商业、酒店等多条产品线。这也有力地推动着中国金茂实现突破周期的稳健增长。2018年的这一份“年度成绩单”，多个利好数据已说明了一切。

“超级金茂”现象 突破周期的产品实力

除了城市运营，中国金茂“突破周期”的另一核心王牌是产品力。

在优质的品牌背书加持下，依靠“府悦墅”全线产品的全国布局，“超级金茂”现象在全国涌现——品质的高企，让中国金茂的产品在很多城市都成为所在区域的标杆项目，开盘即热销。这其中最为特别的就是中国金茂的王牌产品线“金茂府”。

2018年“金茂府”这个独角兽产品已然成为市场现象级产品，譬如北京亦庄金茂府全年销售77亿累计销售235亿、上海大宁金茂府全年销售66亿累计销售160亿、从杭州滨江金茂府八开八罄到杭州首开金茂府入市40天销售46亿笑傲杭城、还有像广州珠江金茂府全年销售41亿、天津海河金茂府40亿、北京金茂府37亿等等，截止2018年12月底金茂府在全国23座城市已开发42座金茂府。

在2018年10月中国金茂正式宣布开启“金茂府2.0”时代，随着金茂府升级为2.0版本，持续迭代的金茂产品力在2018年得到行业各大机构的认可：2018年1月，在新浪乐居举办的乐居北京创新峰会上，北京亦庄金茂府获评年度人居典范奖；7月，南京河西金茂府荣获美国绿色建筑协会颁发的LEED GOLD金级证书；8月，北京亦庄金茂府荣获詹天佑优秀住宅小区金奖；同月，北京朝阳金茂绿创中心获评美国绿色建筑协会颁发的LEED四星级铂金级认证，青岛中欧国际城获评中国房地产报、中国房地产网、中国智库颁发的“中国建筑天坛奖”；12月，大宁金茂府荣获“2018年房地产校企协同案例研究案例研究示范基地”称号。

另外数据显示，2018年，中国金茂的客户满意度为84分，达到行业优秀水平。其中4个二级指标更是达到行业标杆水平，分别是：房屋设计85分、园林景观93分、小区规划和配套85分、物业服务92分。

中国金茂在稳健业绩高增长的同时还受到市场认可的品牌口碑，对此，像安信证券、广发证券、东吴证券等机构在2019年发布报告将中国金茂列为H股重点关注龙头，并给予其“买入”、“推荐”评级。销售业绩于土地储备的规模拓展，源自金茂优质产品力的品牌效应，低融资成本及稳健经营状态，是资本市场长期看好金茂的三大因素。