农村宅基地私下交易普遍 建议北京探索流转制度

针对各地已形成隐形市场的农村宅基地流转，市社科院昨天发布的《北京法治发展报告2011》对此问题作了专门研讨。社科院课题组专家认为造成农村宅基地及农民住宅诸多问题的根本原因在于立法滞后，建议北京可结合实际情况率先探索农村房屋制度，包括允许农村宅基地有条件流转。

现状：流转已形成隐形市场

北京市农村法治研究会就《北京市农村宅基地及农民住宅条例》的法规预案研究报告称，我国明确禁止向城镇居民出售农村宅基地，但私下交易现象屡禁不止。据国土资源部统计，在经济发达地区特别是城乡结合部，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%至40%之间。

各级人大对农村宅基地及农民住宅的立法缺位，增加了政府管理难度。比如本市某乡镇共有21个村庄，却实施了四种拆迁政策，均以“红头文件”的形式对外发布，而且越是后制定的政策优惠条件越多。

建议：制定有条件流转制度

“市场经济和城镇化进程不可逆转，农民增收问题也是中央关注的重点”。课题组提出了6个有关农村房屋的具体制度：农村基本住房保障制度、农民建房动态管理制度、农民住房安全管理制度、农民住房确权登记制度、农村宅基地及其住宅的有条件流转制度和合理征收补偿制度。

其中，“农村基本住房保障制度”提出，除了传统的“一户一宅”的方式供应宅基地之外，宅基地紧张之地可由村集体集中建房，并且放宽对农村房屋层高限制，允许其加盖三层以下房屋。农村房屋和宅基地所有权分属农民个人和集体所有，建议参照现有城市房屋确权管理登记制度，对集体土地使用权和房屋所有权同步确权、分别登记，建立农村宅基地动态信息系统。

在“流转（出租、互换、赠与、转让）”方面，专家建议结合农村实际情况，制定合理的有条件流转制度。以买卖为例，可设定若干限定性条件：坚持现有《土地管理法》的基本规定，即宅基地使用权的初始取得只能是一次，出售、出租后不可再次申请；严格限制买卖双方条件，规定卖方只有提供已有其他住房时才可出卖，买方仅能购买一处宅基地及其住宅；只有房地一体时才可流转，未建房屋的宅基地不得流转等。

提醒：立法应保障农民住房权

专家提醒说，立法规制的落脚点应是农民住房权保障而非单纯的宅基地使用权保障，以宅基地为基础的农民住房应当纳入市场化改革范畴而非单纯纳入政府保障房的一部分，合理配置政府、集体和农民个人在宅基地上的权、责、利，审慎设计城镇化过程中的利益风险分配机制。

晨报首席记者 姜葳

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(北京晨报)