万科“过冬”： 紧抓6300亿回款 收并购逆周期扩张

    万科早已开启“过冬”模式，业务更加聚焦收敛，并定下了6300亿的回款目标，压力比往年来得更大。

　　“中国经济呈L形特征，现在仍未见底，有些人还是太乐观了”。11月30日，万科董事会主席郁亮在华东媒体沟通会上说，房地产行业也要“过冬”，不能寄望于政策再次放松。

　　万科早已开启“过冬”模式，业务更加聚焦收敛，并定下了6300亿的回款目标，压力比往年来得更大。

　　在最后的两个月内，万科各区域公司铆足了劲加紧推盘、优惠销售，以加快去化，达标回款。

　　与此同时，资金充裕、杠杆极低的万科也加快了收并购步伐，趁机收购了同行如恒大、华夏幸福、海航旗下多个项目公司股权。

　　郁亮表示，收并购和合作是万科一直以来都在做的，万科公开拍地的比例仅约50%。收并购、拿地与“活下去”没有什么关联。

　　他进一步说，万科“活下去”被外界放大，实际上只是公司每年秋季例会的战略检讨。对万科而言，活下去的内涵是“活得好，活得久”。

　　目标可达成

　　2018年的最后一个月，房企纷纷抢收，通过快速推盘和降价销售来回笼现金，万科也不例外。

　　公告显示，前三季度，万科累计实现合同销售面积2902.1万平方米，合同销售金额4315.5亿元，同比均增长8.9%。

　　这个数字距6300亿回款目标还有一段不小距离。10月，厦门万科传出降价风波，或开启了今年万科降价促销加快去化的序幕。几乎同时，郁亮在内部会议上指出，6300亿回款是其他一切业务的基础。

　　万科在四季度的销售脚步明显加快。10月，万科实现合同销售面积341.3万平方米，同比分别增长37.73%，合同销售金额540.7亿元，同比涨46.97%，销售规模显著反弹。至此，万科前10个月累计销售金额4856.2亿元，同比增长12.2%。

　　以深圳万科为例，作为“回款压力最大的”万科南方区域重镇，近期推盘动作频频。

　　11月，深圳万科相继推出万科香蜜府、万科星城、臻山府三期等项目，此外和风轩也在开盘前的预热中。其中，11月最后一周入市的万科星城和臻山府三期通过相对低价和高性价比，成为“网红”项目，去化率远高于同期其他项目。

　　11月30日，郁亮表示，“现在还有32天，以万科的执行能力，年度6300亿元的回款目标基本可以完成。”

　　在今年楼市的下行周期中，除了加速回款，万科似乎还有更重要的事情要做。

　　万科2018年中报显示，其账面现金1595亿元，一年期负债总和609亿元。如果仅仅是过冬，对万科来说毫无压力。

　　一方面，市场下行，万科年末不仅加速推盘和销售，还要在收紧的政策中寻求更多融资渠道；另一方面，万科又逆周期操作，开始了自己的逆势扩张之路。

　　根据万科披露的数据，今年前10个月，其累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。据克而瑞2018年1-10月房企新增货值榜单，万科前10个月新增土地货值5468亿元。

　　数据宝统计显示，按照权益金额计算，万科三季度拿地金额为458.7亿元，而恒大、碧桂园、保利、融创四大龙头房企权益拿地总额为477.5亿元，万科相当于其4家总和。

　　进入调整期，房企的马太效应进一步增强，作为龙头企业，万科的扩张路径明显。

　　对此，郁亮表示，测算一下万科的销售金额和拿地权益之比便可知，万科仍然是在为未来的正常发展拓展资源。

　　收并购之猛

　　在市场持续低迷的情况下，今年房企公开拿地热情下降，土地流拍频频，通过股权交易获得土地，成为大房企拿地的另一主要途径。

　　在万科历史上，曾发生过几起规模较大的并购事件，如收购浙江南都地产，以及广汇资产包等。

　　今年以来，万科的几宗收购也颇为引人注目。在万科的收购清单中，不乏像恒大这样的龙头企业的项目。

　　11月9日晚间，嘉凯城公告称，公司以整体挂牌底价3.55亿元的价格通过浙江产权交易所公开挂牌转让旗下5个地产项目资产包，杭州锦蓝置业有限公司以底价竞得上述资产项目包。

　　溯源可见，杭州锦蓝归属于浙江万科南都房地产有限公司持股50%的杭州锦业，而嘉凯城控股股东为恒大地产母公司凯隆置业。

　　在这次收购的5家公司中，涉及位于杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产项目，项目剩余可售面积超过71.06万平方米。除了3.55亿元的交易价格外，还包含约30亿元的股东债权款，合计约33.58亿元。

　　万科这次出手为其在华东的布局加注了砝码，而在更早的10月，万科对华夏幸福环京地段项目的收购，则助力了万科的华北扩张。

　　10月10日，华夏幸福发布公告，宣布与北京万科、北京恒燚合作，通过收购目标公司部分股权的方式，合作开发多个环京项目，交易价款约为32.34亿元。

　　此次收购涉及的5个项目子公司共持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。

　　除了这两宗与大房企之间的收购扩张，万科今年与海航的交易也数次上演。

　　海航今年一直在变卖资产，处理自己的传统房地产项目，先后出售了悉尼写字楼、海航首府、海航广州白云项目等多处国外和国内资产。

　　早在7月，北京万科就从海航手中接盘了武汉海航蓝海临空产业园（一期）80%股权，交易价格为3.12亿元。

　　11月7日，万科旗下北京厚朴蕴德投资管理合伙企业（下称“厚朴蕴德”）收购海航基础旗下子公司所持有的广东兴华实业100%的股权，价格约为10.35亿元。广东兴华实业主要在建项目是海航中央酒店广场，总建筑面积为17.7万平方米。

　　海航与万科之间频繁的交易来往，凸显了海航和万科在地产业务上的一退一进。在政策调控和市场下行的大环境下，房企选择了不同的求生方式。

　　易居智库研究中心总监严跃进认为，行业调整期将出现很多资产收购的机会，对万科这类稳健型房企而言，下行周期更像是一个机遇，“活得更好”或许才是万科追寻的目标。

　　（来源：21世纪经济报道）