张明：从香港模式到新加坡模式 楼市转型谈何容易？

　　在2017年三四线城市房地产热销的背后，还隐藏了一条很重要的线索，也就是全国性大地产商正在快速洗掉三四线中小开发商的牌。在2017年之前，诸如碧桂园、恒大之类的全国性大地产商，经营领域主要以地级市为主，很少切入县城。然而在2017年，这些全国性大地产商迅速切入县城，而且采用了快速拿地、快速开放、快速回笼资金的“快销”模式。由于县城之前缺乏全国性大开发商开发的楼盘，因此当地高收入人群纷纷到这些楼盘购房。全国性大地产商通常3-6个月就能回笼所有资金。但全国性大地产商的楼盘热销，却使得当地中小开发商给当地高收入人群开发的楼盘陷入了滞销格局。在很多县城，全国性大地产商的热销与当地中小开发商的跑路是并行不悖的。这意味着，三四线城市的房地产行业集中度正在迅速提升。

　　此外，不少报道或调研显示，2017年三四线城市的房地产热销，其中很大一部分其实是投资盘，而非自住盘。所谓外地农民工返乡购房并自住的故事，其实只能解释其中很小一部分销售额。

　　综上所述，2017年三四线城市的房地产热销，受到多种不可持续因素的推动，因此注定是不能持续的。2017年事实上就是三四线城市房地产市场的最高点，未来则会盛况难再。短期来看，三四线房地产市场将会逐渐降温。中期内，三四线城市房地产可能加速下滑。流动性将会是三四线城市房地产市场面临的最大问题。试想，在老龄化加剧、年轻人流出的背景下，谁再来接当前购买投资盘的购房者手里的盘？

　　准一线与二线城市：迅速透支美好未来

　　在不久之前，笔者还最看好准一线与二线城市的房地产市场前景。这是因为，一方面，这些城市面临持续的人口净流入，另一方面，这些城市的房价水平相对于城市的人均收入而言，价格并不算贵。然而，过去一年左右时间内，通过政府人为鼓励的套利游戏，准一线城市与二线城市的房地产市场正在迅速透支原本美好的未来。

　　这种套利游戏的核心是，为了向中央政府的房地产调控政策交差，这些地方政府均严格控制新房房价，但对二手房价格没有任何限制。由此导致的结果，是这些城市中新房价格要比相同地段的二手房价格低20-30%。新房价格显著低于二手房价格的现象将会造成两个后果：其一，开发商没有动力开发新的楼盘，导致房地产供给下降；其二，就连老太太都能算明白，如果买到新房并到二手房市场出售，这是稳赚不赔的买卖。这自然会导致房地产需求显著上升。换言之，上述房价“双轨制”将会加剧当地房地产供求矛盾，推动真实房价上涨。

　　本来，由于这些城市已经实施了本地居民购房套数的限制，供求矛盾即使恶化，也不会恶化得太厉害。但没有想到的是，准一线城市与二线城市政府，在前段时间纷纷加入“抢夺人才”的大军。例如，对某些城市而言，只有一个人拥有大学本科文凭，在提交申请之后，当天就可以落户，第二天就可以申请购房。“抢夺人才”政策的本意固然是好的，然而实施的后果却显著加剧了这些城市新房市场的供求失衡，以至于出现了几万人摇号抢购几百套商品房的格局。

　　市场是非常聪明的。尽管当地政府会限制新房房价，但供求失衡如此剧烈的格局之下，新房真实价格的上涨不可避免。举个例子，笔者曾经调研的某个热门二线城市，新房房价名义上是150万元，但还要强制购买高达80万的车位费，以及强制缴纳30万的茶位费，最终新房的真实价格高达260万！

　　相比于这些城市的居民收入，新房真实房价在套利游戏刺激下的过快上涨，使得准一线与二线城市的房价收入比显著上升，部分城市甚至出现了泡沫化趋势。换言之，如果没有上述套利机制，准一线与二线城市的房地产市场能够“慢牛”相当长的时间，而这种套利游戏则将慢牛行情快速地透支了事。

　　然而，使得游戏变得更为凶险的，则是在摇号购房的群体中，企业客户的占比并不低。众所周知，企业客户摇号买房，主要是为了套利而非自主，其投资行为注定是快进快出的。当然，目前不少二线城市都设置了购买新房之后的锁定期。那么，是否会出现以下这种情形？在锁定期结束后，购买新房的企业受融资限制，快速抛出手中的新房，导致这些城市二手房市场房价突然下跌？一旦这种情形发生，那么高杠杆买房的中产阶级年轻人将会情何以堪？

　　一线城市：中期房价走势具有高度不确定性

　　北上广深这四个一线城市房地产市场当前面临的最大问题，是基本上没有库存了。长期以来房地产市场调控的结果，一方面是大量刚需被限购限贷政策所冻结，另一方面则是开发商没有能力去开发新的楼盘（土地限售、开发商限贷的自然结果）。供需矛盾之激烈，前所未见。在这种供求严重失衡的背景下，未来一线城市的房地产价格走势具有高度不确定性。在笔者看来，至少有三种情景。

　　情景一：房价再度暴涨。如果宏观经济增速显著下降或地方政府财政收入迅速下滑，导致地方政府放松房地产调控。那么，一旦刚需回到市场，却没有供给来匹配，这自然会造成房价再度暴涨。在极端情景下，一线城市的房价再涨一倍，也并非没有可能。但考虑到中国一线城市的房价在全球范围内也已经是非常昂贵的了。房价再次暴涨可能带来的潜在风险无疑是巨大的。

　　情景二：中国政府在未来一年或一年半时间内放大招，房产税的出台时间可能早于预期，这将有效遏制一线城市房价上涨，但也可能造成一线城市房价暴跌。中央政府已经说过多次“房住不炒”。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。笔者认为，市场千万不要低估中国政府控制房地产价格的决心。然而，考虑到一线城市房地产供需矛盾如此巨大，如果没有大招的话，很难逆转居民关于房价只涨不跌的预期。而大招，无非一是房产税，二是显著增加商品房的供应。当然，笔者注意到了深圳新出台的房地产政策。然而，要让一个城市的房地产市场迅速地从香港模式切换到新加坡模式，谈何容易？

　　笔者认为，目前的诸多信号表明，房产税的出台可能早于市场预期。首先，几个月之前，香港市场上出现了一个内地房产税的版本。很多人对此付之一笑，但笔者仔细研读了相关文本，发现这个版本的考虑较为周全、逻辑相当严密，绝非一个草根人士拍脑袋就能写出，因此不排除是相关部门放风来试探市场反映；其次，目前一些地方政府的财政已经相当困难了，甚至开始拖欠公务员工资与中小学教师工资，亟需通过新的税收收入来平衡收支；再次，目前全国性的房地产联网登记系统已经建立；第四，国税地税合并似乎也为开征房地产提供了保障；第五，目前一些部委与媒体开始频繁地提及房产税。

　　当然，短期内中国政府要出台房地税的话，最大的顾虑很可能是，害怕房产税的出台从根本上逆转了市场主体的预期。在这种情况下，大量的卖盘可能出现，由此造成一线城市房价大幅下跌，这不仅可能引发银行体系的系统性风险，而且可能引发社会动荡。因此，相关部门在放大招之前，一定会慎重考虑。例如，房产税对特定家庭的第几套房产开始征收，在拿捏上是需要进行仔细斟酌的。

　　情景三：当前这种压缩房地产交易的调控做法可能继续延续下去。如前所述，一线城市地方政府不敢放松调控，因为这可能导致房价暴涨。而中央政府在是否放大招方面仍在反复斟酌。在这两方面背景下，一线城市可能会延续当前的对居民限购限贷、压缩房地产交易的做法。然而，这种做法一方面终非长久之计，另一方面可能继续加剧一线城市的供需失衡，因此是无法一直用下去的。这就意味着，到未来的某个时候，中国政府会必须在情景一与情景二之间做一个抉择。

　　结语

　　总体来看，中国房地产市场的最好时期已经过去，而且再也难以回来。房地产制造财富以及加剧收入失衡的功能也将显著调整。三四线城市房地产的危险程度要超过一二线城市。中小开发商在未来的日子将会更加艰难，房地产行业集中度有望显著提升。一二线城市未来的租房比重有望显著上升，商品房的比重有望显著下降。但整体上从香港模式向新加坡模式的转型绝不会一帆风顺。中国房地产市场未来可能发生显著调整，中国政府、金融机构、相关企业应该提前做好预案。而中国居民在财富配置上也应该及时调整，以免在房地产市场下行过程中遭遇重创。