潘石屹艰难守业

2010年6月的一天，潘石屹在参加了北大的一次研讨会之后，他发了一篇博客，名字叫《信仰改变了我的生命》，潘总的信仰是巴哈伊教，这是一个19世纪创立于波斯的新兴宗教，诞生在伊斯兰教什叶派和谢赫学派背景之下，自成体系。

巴哈伊教强调自我改变和服务社会在生活中的重要性，认为本着为人类服务的精神工作在神看来如同祷告和崇拜。

研讨会之后潘总写了篇博客，他说他的生活因巴哈伊教而发生了深刻的改变：我现在看周围的人都是好人，那些以前认为的坏人，只是一些幼稚的人和病人。我们的家庭发生了变化，家庭中充满爱和关心，我和张欣两人有更多的时间投入到孩子们的教育和为社会服务的项目中去，寻找付出和获得的平衡。

潘总在2005年与妻子兼合伙人张欣一同前往巴哈伊教圣地以色列海法，随后皈依。皈依宗教的主导人是张欣，她认为巴哈伊教让她脱胎换骨：没有它，我可能会不惜代价地盲目追求利润，但现在我会做出选择。

2005年，在夫妻俩有了信仰之后，SOHO也正在发生脱胎换骨的改变。在2010年SOHO中国销售额达到巅峰238亿元之后，一切开始急转直下。2017年SOHO中国营收19亿，有媒体说这还不如一个项目的销售额。

一、

2010年2月，一场发生在上海滩的争夺战正在酝酿，此役是潘石屹最后的高光时刻，此后潘石屹连同SOHO中国便沉默于中国房地产的商海之中。

2010年2月，上海证大、绿城、磐石与复星联合拿下上海历史上最贵地块外滩8-1，经过股权调整，复星占股50%，其余三家共占股50%。

原本是一场和谐的共同开发，却在地王落袋之后，上海证大陷入财务困境无力脱身，彼时房地产市场动荡，绿城资金链有断裂风险，双方均无力支持外滩地王的后续开发，占股比例最小的磐石与上海证大、绿城为一致行动人，三方将50%股权卖给对上海市场虎视眈眈的潘石屹。

旷日持久的外滩地王争夺战正式开始 潘石屹表现得非常强硬 

对于郭广昌决意对簿公堂的做法，潘石屹没有示弱，开庭前制造舆论声势，称复星太霸道，不仅压价还要索取5亿“过路费”，在郭广昌正面回应之后潘老板又表示复星没有钱，2011年底复星已经负债538亿元，负债率高达116.6%，不然为什么9个月还未能与证大达成协议。

潘老板对外滩地王付出甚多，几个回合的表现均非常坚定，舆论声势制造得红红火火，“一年来我几十次主动和郭广昌电话、短信联系，也多次通过中间人与他联系，他一直坚持要我们答应5亿元补偿才能见面谈合作。”

一审败诉之后，潘老板提起上诉。交锋数次，均不见落败的气势。

一直到2014年12月，媒体发布郭广昌与潘石屹共同出席上海凌空SOHO的发布会照片，这场世纪之战终于进入尾声。2015年9月，复星与SOHO中国发布公告，宣布外滩争夺战的结束。

潘石屹虽未能如愿开发外滩地王，但是这一战还是让人看到了潘老板从海南倒卖地皮到北京创立红石实业，这一路走来的生猛。

那是潘总职业生涯中最后一次高光时刻。那之后，潘老板表现出了巴哈伊教徒虔诚的态度，与合伙人张欣一道不盲目追求利润。

接下来，他主持了SOHO中国的两次转型，这两次转型奠定了SOHO中国如今的江湖地位，也是观察他对SOHO中国定位的窗口。

2012年8月的中期业绩会上，SOHO中国宣布由散售向自持转型，从此这家企业在数据上再没有亮眼表现，销售额接连拦腰式下降，从2010年巅峰的238亿销售额之后，2011年109亿、2012年94.68亿、2013年46.87亿，一直到2017年营业额只有19亿。

在刚刚结束的中期业绩会上，SOHO中国公布2018上半年营业额为8.48亿元，2017年同期为10.7亿元，原因在于公司收入全部来源于出租运营，没有物业销售收入。

从2012年宣布转型出租运营以来，一直到2017年SOHO中国的租金收入分别是1.59亿、2.79亿、4.25亿、10.52亿、15.11亿、16.69亿，2018年上半年租金收入为8.48亿元。以租金收入最高的2017年为例，其租金收入占营收比重为85%。

潘老板已经彻底告别房地产开发商的身份，变成了物业持有运营人，他提前告别了白银时代，拿地-销售这一暴力发财模式被提前终止，因为他再无力在北京上海拿到核心区的商业用地，还因为散售模式无以为继，潘老板山西内蒙的大客户在这两年也几乎绝迹。

2015年他主导SOHO中国第二次转型，开始开拓共享办公领域，在SOHO中国自持物业中寻找空间开发3Q产品。从2015年到2018年，新业务开展3年，仍未有潘总对外的业绩汇报。只说SOHO3Q目前已经扩张到北京、上海以外的城市，在7座城市拥有31个中心。

根据2018年共享办公品牌排名，前五名分别是优客工场、纳什空间、we+酷窝、氪空间、梦想加。也是成立于2015年的头部企业优客工场最新数据是这样描述的，覆盖全球35座城市，布局120个社区，运营面积超40万平方米。

3Q的工位在SOHO中位置不算好，尚未能挤进前5的3Q被潘老板寄予上市的厚望，从目前来看大概有些许难度。

二、

2011年，广渠金茂府单盘销售46亿元，是当年的单盘销冠。那年调控发挥作用，北京市场量价双杀，新房只成交9万套，创下2006年有网签记录以来最低点，比悲惨的2008年还少近1万套。

在下行的市场中，广渠金茂府大卖特卖，金茂从此发迹，2018年上半年完成700亿销售额，冲进千亿毫无难度，稳稳的第一梯队。

2009年，SOHO中国也参与了广渠金茂府所在的广渠路15号地块，当潘总看到初来乍到的中化方兴以40.6亿元拿下该地块时，心情非常复杂，他说这太贵了太贵了，泡沫太大了太大了。

如果当初咬牙拿下了广渠路15号地块，也许今天SOHO中国又多了一个不能卖的核心资产，又或者再一次创造商业物业销售奇迹。

潘总面对土地价格的心态明显不如他的好朋友任总那样豁达，2008年时潘总就提出“百日剧变”之说，特指2006年下半年、2007年疯狂拿地的企业，未来将面临很大的资金压力。2011年时，潘总又说中国房价有泡沫，住宅降价是迟早的事，因此SOHO中国在几年前就彻底退出住宅市场。

在土地市场上，潘总从未疯狂过，这才是真正的从不拿地王。

SOHO中国早在十年前 就有隐隐衰落的迹象 

从2006年起，就有声音传出SOHO中国土地储备不足，2009年9月潘总拿下望京B29地块后，再未在公开土地市场拿过地。

潘总在公开场合不止一次重申SOHO中国不囤地的原因：国家明确规定获取土地满两年不开发的土地无偿收回；还有一些上市公司拥有够开发10年的土地储备，这种上市公司的股东权益无法得到保障。

在土地市场上的保守，让SOHO中国错过了房地产的黄金十年，爆发式增长的红利期已经过去，如今就算手上有钱，北京上海核心区也再无优质地块。

除了北京上海 SOHO中国不去其他地方

潘总说中国发展潜力最大的是一线城市，SOHO中国死守北京上海，并且只选择繁华地段，这验证了房地产界永远不变的秘诀，地段地段还是地段。潘总还说首先要选择发展潜力大的城市，其次在选择在城市内部不要选偏远地段，比如城市核心CBD。

不知道碧桂园杨老板听了这话什么感受。

散售模式无以为继也是SOHO中国迅速走向下坡路的原因，在2010年年初业主因难出租而集体上访后，北京市招拍挂商业用地均会加上一个条件：除住宅和公寓外，原则上不许散售。更为严峻的是，SOHO中国客户的主要来源是山西、内蒙的煤老板，在煤炭行业衰败之后，SOHO中国无后继客群。

家族企业中没有绝对的精神领袖，这很容易让企业走向分裂。潘石屹与张欣延宕多年的纷争让SOHO中国不能高度集权，在战略方向上的分歧让公司高管纷纷出走。

2005年那场震动圈层的婚变让SOHO中国差点走向毁灭，最终是信仰让张欣和潘石屹选择回归家庭，之后张欣制定了一个家庭规则：周末和晚上回避绝大多数与工作相关的聚会、会议及商务社交活动，把时间留给两个儿子。

张欣希望把SOHO中国打造成一个品牌鲜明的国际化公司，她极力促成SOHO中国在2007年的上市，正处在房地产市场寒冬之时，SOHO中国集资123亿港元，成为当时商业地产企业在亚洲进行的最大规模的发售。从高盛回来的张欣，对资本市场的运作了然于胸。

2005年底，潘石屹将名下全部SOHO中国股份转增给张欣，2007年上市后，潘石屹股权缺位，张欣成为公司第一大股东。在董事会层面，潘石屹担任SOHO中国董事会主席，管理董事会，制订公司战略和方向。张欣担任行政总裁，实施董事会所制定的政策、业务目标及计划。这样的架构意味着，潘石屹有提议权，但是作为大股东的张欣有最终否决权。

矛盾一直存在

2010年开始，李虹、苏鑫、范晓梅等随着潘石屹打天下的元老纷纷出走后，张欣聘请了多位外籍高管入驻总经办。随后也是在张欣的主导下，2010年租务部一次性裁掉100人、销售部近200人的团队裁至100人、SOHO中国最为显性的品牌产品《SOHO小报》停刊。

那时候大概是潘总的至暗时刻。

内忧外患的家族企业，潘石屹只能选择守住仅有的核心资产。

三、

从廊坊石油部管道局经济改革研究室辞职后，当年的小潘在蛇头的帮助下进入深圳，从搬砖、推销做起，一直做到业务经理。1988年，他选择离开深圳，借着“经济特区”的东风闯入海南，成为十万大军中的一员。

在海南，小潘结识了小冯、小易、小王、小刘、小王，万通的原型在他们六人心中酝酿，他们也就是史称的“万通六君子”。

1993年的一天，小潘去政府部门办事，买了5斤桔子贿赂工作人员，他看到了海南房地产的核心文件——海口不过30万人，炒地公司却有18000家。小潘震惊了，几个人连夜逃回北京，躲过了朱镕基总理的铁拳整治。

回到北京的1994年，小潘就认识了海归张欣，4天之后闪婚。1995年红石实业在潘石屹与张欣的共同努力下成立，这也就是SOHO中国的前身。

潘总是地产圈的第一代元老，20年前王石还不是明星的时候，潘总就已经因为SOHO新潮前卫的概念而成为明星。

地产圈明星很多 潘总是出名最早的那个

2009年8月21号潘总发了第一条微博，当天连发9条，他能追得上一切新兴事物并用心感受他们。

他在微博的影响力不比任何一个流量明星弱，在十多年的时间里，微博不仅让潘石屹成为名人，更是SOHO中国免费传播的载体，潘石屹就是SOHO中国的代言人。

他不仅为自己的企业代言，还为自己的家乡代言，潘苹果销售4年，销售额超过1个亿，有一段时间看到潘石屹就想到苹果。现在他的心头好是摄影，走在北京任何一个SOHO中，都能看到潘石屹为各色人等拍的个人形象照，从公司员工到电影明星，无一不在他的镜头之中。

今年6月开始，SOHO中国启动公开房源租赁竞价，通过现场竞标方式出租SOHO房源。无论是有热点还是没热点，潘总总能制造热点。

20年前SOHO中国的辉煌无论如何不复，这家企业离开主流房地产圈已久，然而潘总始终站在舞台中央，用他的热点敏感度为SOHO拉人气。

张欣说没有巴哈伊，她可能会不惜代价地盲目追求利润，然而现在会做出选择。其实若没有巴哈伊，潘石屹可能早就与张欣分走两路，SOHO中国也许也走出了另一条道路。

钱钟书先生说：早熟的代价是早衰。